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不動產(chǎn)登記的利弊
如果國土部不爽約，《不動產(chǎn)登記條例》最晚將于今年6月底出臺。目前，據(jù)披露，國土部已著手起草不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律法規(guī)草案及相關規(guī)章草案;同時還部署有關司局準備起草《不動產(chǎn)登記管理辦法》、編制相關技術標準。
這些動作不斷刺激社會輿-論，并被不少業(yè)內人士解讀出了“反腐”、“調控房價”的意味。SOHO中國[簡介 最新動態(tài)]董事長潘石屹甚至在微博中表示，“這是好政策(指建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，記者注)，如果今年實施，房價馬上會跌�！�
而2月9日，在“2014年經(jīng)濟形勢座談會”上，中國社會科學院副院長李揚更是預計，今年6月全國房地產(chǎn)登記系統(tǒng)啟動后，除了高房價問題外，房屋過剩問題也將水落石出�！按蠹叶颊f今年實體經(jīng)濟要出問題，首先就是房地產(chǎn)出問題�！�
與“看好派”不同，陳寶存等樓市春天派人物則看淡不動產(chǎn)登記對于房地產(chǎn)市場的影響。陳寶存認為，由于工作的復雜性和高難度，中國的不動產(chǎn)登記需要經(jīng)歷很長的時間跨度，因此目前根本無需談論影響。
“很多房地產(chǎn)專家喜歡將不動產(chǎn)登記與征收房產(chǎn)稅掛鉤，但問題是，不動產(chǎn)信息登記注定是一項漫長的工作，而之所以耗時并非職能部門怠惰，而是欲速則不達�！标悓毚嬲f。
而張大偉認為，不動產(chǎn)登記帶來的改變可能包括兩個方面，一方面，過去，作為個人財產(chǎn)的重要組成部分，房產(chǎn)或不動產(chǎn)并不公開，而不動產(chǎn)登記信息透明聯(lián)網(wǎng)以后，從長期看，中國的財產(chǎn)稅將會逐漸取代交易稅，包括遺產(chǎn)稅在內的一些稅種將會逐漸落地。
另一方面，完善的不動產(chǎn)登記制度必然會逼迫一些權貴階層以及擁有過多房產(chǎn)的人群拋售房屋，這在中短期會對樓市造成一定影響。
不過，值得一提的是，“在房地產(chǎn)市場中，上述人群未來拋售的房屋僅占據(jù)微小的比重，不可能撼動二手房市場以及高企的房價。”王玨林說。
事實上，國土部副部長徐德明在2014年全國國土資源工作會議上已經(jīng)表示，我國推進不動產(chǎn)登記的首要目標是貫徹落實憲法、物權法要求，保障公民合法財產(chǎn)權利，而非“公民財產(chǎn)大起底”。其間，他也未提及不動產(chǎn)信息登記與房地產(chǎn)調控的關系。
“政府目前更多考慮的是如何推進這項應該做而至今未做的工作。對于房地產(chǎn)市場而言，不動產(chǎn)登記其實是一件好事，因為我們可以借此摸清全國的住房情況，了解房市的供需關系，從而為市場研究提供依據(jù)，同時也為未來的城市發(fā)展和房地產(chǎn)布局打下基礎，規(guī)避盲目供應土地等問題�！蓖醌k林說。
亞太房地產(chǎn)研究會會長謝逸楓：不會戳破房地產(chǎn)泡沫，可為房產(chǎn)稅鋪路
不動產(chǎn)登記局掛牌消息確認后，業(yè)內也對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施充滿期待。毫無疑問，實行不動產(chǎn)統(tǒng)一有助于摸清房地產(chǎn)市場的真實底細，推動全國房產(chǎn)的住房信息聯(lián)網(wǎng)，這對于規(guī)范房地產(chǎn)市場和推進房地產(chǎn)調控具有重要意義。
針對坊間流傳不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度會遏制房價上漲，并對房產(chǎn)稅的全面征收做好鋪墊的說法。但亞太房地產(chǎn)研究會會長謝逸楓向時代周報提供了自己的觀點。
沖擊房價
時代周報：在高房價的當下，人們更關心的是，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后對房價會產(chǎn)生怎樣的影響?
謝逸楓：不動產(chǎn)登記制度很難起到抑制房價的作用。一方面是統(tǒng)一登記自身存在問題，很難發(fā)揮作用。另一方面是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記僅僅是一項產(chǎn)權制度與信息平臺，關鍵是要通過法律與市場的手段。由于房價上漲的背后涉及到的因素復雜，房屋、土地或產(chǎn)權登記上的統(tǒng)一，不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接影響，不宜寄予太高期望。
時代周報：潘石屹在微博上說“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記這是好政策，如果今年實施，房價馬上跌”。
謝逸楓：這種說法毫無根據(jù)，即使是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施，房價也不會馬上跌。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房價有什么必然關系?不動產(chǎn)登記條例不會立即改變供求關系，不會控制地價上漲，不會讓房企資金鏈斷，不會讓銀行不貸款給房企。
時代周報：但不動產(chǎn)登記制度建設的啟動能否逼出部分存量二手房?
謝逸楓：這個是會的，上海易居房地產(chǎn)研究院的有關數(shù)據(jù)顯示，2013年3月份上海二手房庫存為131869套，在2013年4月，國務院辦公廳發(fā)文首次明確2014年6月底前出臺《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》時，房主明顯加快掛牌，當月上海二手房庫存便躍升至133073套。
時代周報：這說明這一政策對房地產(chǎn)市場的確有威懾力。
謝逸楓：不動產(chǎn)登記條例出臺，能逼出部分存量二手房，但不會對樓市供應產(chǎn)生巨大的“傾向力”。因為市場供應總量主要是以商品房為主，二手房只是補充，所以，二手房的供應雖有增加，但不會對市場總體供應以及商品房的供應產(chǎn)生直接影響。房價是供給者與需求者間討價還價的過程，可以預見的是在未來中國經(jīng)濟的增長過程中，剛需是主體，保值投資需求、投機需求將會大幅壓縮。未來房價是否上漲，則主要取決于供給。
推動房產(chǎn)稅和反腐
時代周報：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施后，對房產(chǎn)稅會產(chǎn)生怎樣的影響?
謝逸楓：提起不動產(chǎn)登記，人們首先想到的是房產(chǎn)登記，然后是房產(chǎn)稅，再后面是多套房擠出，最后是房價回落，這是慣常的邏輯。其實，不動產(chǎn)包含比房產(chǎn)更寬泛的內容，比如，土地、草原、林地、水域。不動產(chǎn)登記更大的意義在于制度突破。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和房地產(chǎn)稅征收擴圍之間存在著內在邏輯關系，前者是后者的技術準備和支撐條件。從房地產(chǎn)稅開征的前期準備來看，如果要征房地產(chǎn)稅，應對其征稅對象有個全面的調查與評估，不動產(chǎn)登記條例出臺是為開征房地產(chǎn)稅做準備的。
時代周報：除了不動產(chǎn)登記制度，房產(chǎn)稅全面開征還需要哪些保障?
謝逸楓：不動產(chǎn)登記系統(tǒng)及房屋價值動態(tài)評估系統(tǒng)是房產(chǎn)稅全面開征的兩大必要技術前提。但房地產(chǎn)稅是否全面開征需要具備多個條件，如立法準備、財稅體制改革、大眾心理成熟程度、信息條件等。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記一旦突破，將促進樓市調控的長效機制建設，為房地產(chǎn)稅征收創(chuàng)條件，預示著房地產(chǎn)稅征收腳步將加速。
雖然住房和城鄉(xiāng)建設部曾連續(xù)兩年表態(tài)將數(shù)百城市住房信息進行聯(lián)網(wǎng)，但囿于歷史因素，聯(lián)網(wǎng)工作的進展情況并非十分順利。統(tǒng)一的信息技術平臺是住房信息聯(lián)網(wǎng)工作獲得突破的瓶頸，而不動產(chǎn)登記制度的推進，也需要在解決這一技術基礎上才能順利完成。
時代周報：怎樣看不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對房地產(chǎn)市場的影響?
謝逸楓：建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，和住房信息聯(lián)網(wǎng)一樣，是房地產(chǎn)調控長效機制的基礎數(shù)據(jù)工程，是承認公示和保護百姓權利。只有完成不動產(chǎn)登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)等長效機制的基礎工作，從土地、金融、財稅等方面進行改革，才能真正形成房地產(chǎn)長效調控機制。不動產(chǎn)登記只是基礎的信息采集工作。建立統(tǒng)一登記的難點在于涉及到個人私有財產(chǎn)或者隱私，人們存在理解上的誤差，不愿意配合，這與國人“有財不外露”的觀念有關，同時也存在個人財產(chǎn)信息泄露的危險。但據(jù)多方報道顯示，即將在今年6月出臺的不動產(chǎn)登記條例，以人查房或仍被嚴格禁止。
時代周報：怎么看不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對反腐工作的影響?
謝逸楓：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記雖然不是專門針對反腐，但它所形成的數(shù)據(jù)系統(tǒng)可以為反腐提供幫助，而現(xiàn)在“以人查房”被限制，依靠它來反腐的效果就會大打折扣，但對于違規(guī)持有房產(chǎn)的公務員來說仍有震懾作用。因此，反腐只涉及官員群體，明顯屬于一個制度次生問題，需要后續(xù)推出相關的官員財產(chǎn)公示制度。
時代周報：你對2014年的房價持怎樣的觀點?
謝逸楓：中央房地產(chǎn)調控轉向了以保障房和住房供應體系為主的思路與調控長性機制的改革方向，在經(jīng)歷了2012年復蘇和2013年繁榮之后，預計2014年全國房地產(chǎn)市場將是“高位盤整、區(qū)域分化、逐步平穩(wěn)、分類調控”的態(tài)勢，全年穩(wěn)中有升，先揚后穩(wěn)。2014年上半年將延續(xù)2013年下半年的態(tài)勢，多數(shù)供應指標繼續(xù)增長，甚至增幅還將有所擴大，但成交類指標增幅繼續(xù)回落。下半年行業(yè)整體溫度有所降低，成交量和價格將趨穩(wěn)。而中央調控告別一刀切，地方調控分類處理。調控權下放，地方政府因地制宜。但我還是要重申，房價的漲落和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的關系不大。
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