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正確理解和記載抵押登記中的債務(wù)履行期限
不動產(chǎn)登記需要正確理解登記記載的事項才能做到依法登記、準(zhǔn)確記載、更好維護權(quán)利人權(quán)益。在抵押登記中，常常要記載債務(wù)履行期限。債務(wù)人履行債務(wù)的期限是《擔(dān)保法》《物權(quán)法》等法律規(guī)定抵押合同中的提示性條款，是抵押合同中應(yīng)當(dāng)具有的內(nèi)容。債務(wù)履行的期限，也稱債務(wù)的清償期或給付期，即債務(wù)人應(yīng)履行債務(wù)的期限或債權(quán)人可以請求債務(wù)人清償債務(wù)的期限。抵押權(quán)是一種變價優(yōu)先受償權(quán)，也就是說，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。抵押權(quán)實現(xiàn)的主要條件就是被擔(dān)保主債權(quán)的債務(wù)人到期未履行債務(wù)�！段餀�(quán)法》規(guī)定，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護。所以，確定主債務(wù)的履行期有利于保護抵押人和抵押權(quán)人雙方的利益。不動產(chǎn)抵押登記中對于債務(wù)履行期限的設(shè)定、變更、到期、展期等應(yīng)如何理解并予以注記，以達到保護當(dāng)事人利益之目的，是值得登記機構(gòu)思考的問題之一。
一、債務(wù)履行期限不明確
現(xiàn)實中特別是民間借貸中不約定債務(wù)履行期限的情況比較常見，根據(jù)《合同法》第六十一條規(guī)定，約定不明的可以協(xié)議補充。因此，當(dāng)事人如果沒在抵押合同中約定債務(wù)履行期限或約定不明的，可以另外協(xié)議補充。同時根據(jù)《合同法》第六十二條，如果當(dāng)事人沒有協(xié)議補充的，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時間。由于之前的住建部和現(xiàn)在的國土部關(guān)于登記簿記載或權(quán)證記載事項中有與期限相關(guān)的填寫要求，所以一般登記機構(gòu)都將債務(wù)履行期限作為必填項，要求申請人填寫，有些申請人很無奈：債務(wù)履行期限不確定或在登記時無法確定該如何填寫？如果僅是為了記載期限而強行要求申請人填寫，就過于流于形式了。應(yīng)該說，抵押合同約定的事項只要形式合法，符合登記條件即可予以受理登記，至于缺漏有關(guān)內(nèi)容如何保護當(dāng)事人權(quán)利，這個并非登記機構(gòu)所需考慮的內(nèi)容，而且法律也并未要求借款雙方在合同訂立時必須要約定債務(wù)履行期限。所以在不動產(chǎn)登記時應(yīng)允許當(dāng)事人不填債務(wù)履行期限，相應(yīng)的登記簿上也就可以不記載債務(wù)履行期限，否則有行政無端干預(yù)民事法律關(guān)系之嫌。
二、一般抵押合同中的約定期限
一些版本的抵押合同中至今還有關(guān)于“抵押期限”“權(quán)利存續(xù)期限”等條款，這種表述是沒有法律依據(jù)的，也容易引起歧義�！稉�(dān)保法》等法律均未提及一般抵押具有其自身的確定期限，抵押權(quán)隨其擔(dān)保債權(quán)的消滅而消滅。因此，抵押合同中可以明確的是其所對應(yīng)的債權(quán)的債務(wù)履行期限。根據(jù)《物權(quán)法》，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護。由此可知，抵押權(quán)受司法保護的期限取決于主債權(quán)訴訟時效，而主債務(wù)的存續(xù)時效是無法在抵押登記時確定的，因此無端增加一個抵押期限的記載無疑是與法律相背的。更進一步講，即使過了主債權(quán)訴訟時效，抵押權(quán)雖然不受司法保護，但是在抵押雙方自愿的情況下抵押權(quán)仍可實現(xiàn)。因此，如果主合同已約定債務(wù)履行期限，則抵押合同中不一定再重復(fù)寫明債務(wù)履行期限，更不必寫一個所謂抵押權(quán)存續(xù)的期限。反之，如果抵押合同中寫明了抵押權(quán)存續(xù)的期限則會造成什么后果呢？假設(shè)主債務(wù)履行期限到2019年6月5日，抵押合同中約定抵押權(quán)存續(xù)期限到2020年6月5日，則根據(jù)法律規(guī)定只要主債權(quán)訴訟時效期間都可以行使抵押權(quán)。只要主債權(quán)存在而且債權(quán)人積極催款等行使債權(quán)人權(quán)利，因此抵押權(quán)的保護期限很可能超過2020年6月5日，但是根據(jù)抵押合同約定，則抵押權(quán)只能存在到2020年6月5日，這可能會造成主債權(quán)還存在但抵押權(quán)已消失的后果。
三、最高額抵押合同的約定期限
與一般抵押不同，最高額抵押擔(dān)保的是不特定的多個債權(quán)，因此抵押合同中約定的期限是債權(quán)確定期間。最高額抵押權(quán)實現(xiàn)時擔(dān)保的債權(quán)必須已確定，因此當(dāng)事人事先約定了債權(quán)確定期間，則在
http://www.stanzs.com/news/557A50735177D3CC.html 此期間內(nèi)發(fā)生的債權(quán)都為最高額抵押物所擔(dān)保。此處的債權(quán)確定期間當(dāng)然并非各個主債務(wù)履行期間，所以實踐中往往是確定了的主債務(wù)履行期限會超過最高額抵押合同中的債權(quán)確定日期。當(dāng)最高額抵押合同中未約定債權(quán)確定期間的，則抵押當(dāng)事人可以隨時請求確定債權(quán)，所以債權(quán)確定期間在申請登記時未必確定，當(dāng)然就不是登記時必須要記載的事項了。四、一般抵押中債務(wù)履行期的展期
一般抵押對應(yīng)擔(dān)保的通常是一個確定的債權(quán)，當(dāng)債務(wù)履行期屆滿前借貸雙方要延展債務(wù)履行期并經(jīng)抵押人同意的，抵押雙方可以申請抵押變更登記。當(dāng)債務(wù)履行期屆滿后債務(wù)人無法如期歸還貸款而需要延期的，在抵押雙方同意后同樣可以申請抵押變更登記。對于該抵押物存有余額抵押的，前順位的抵押權(quán)擔(dān)保的債務(wù)履行期展期不會導(dǎo)致其順位的改變，因為債務(wù)展期并非成立新的債權(quán)，因此并不影響原抵押順位。
有些人擔(dān)心前順位抵押擔(dān)保的債務(wù)履行期展期會影響后順位抵押權(quán)人的利益，其實這種擔(dān)心是多余的，因為債務(wù)人按照與不同貸款人約定的期限還款后抵押權(quán)自然消失，如果債務(wù)人無法履行各個債務(wù)，則各抵押權(quán)人均可不分先后地就實現(xiàn)抵押權(quán)提起訴訟或申請法院執(zhí)行，在實現(xiàn)抵押權(quán)時仍按抵押順位進行受償。
五、最高額抵押中的約定期間變更
根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）第七十二條的規(guī)定，債權(quán)確定期間變更的，??當(dāng)申請變更登記。在原約定的債權(quán)確定期間內(nèi)，只要抵押雙方同意變更此債權(quán)確定期間，就可以申請最高額抵押變更登記。但當(dāng)約定的債權(quán)確定期間已屆滿，抵押雙方是否可以申請債權(quán)確定期間的展期呢？根據(jù)《物權(quán)法》第二百零六條規(guī)定，約定的債權(quán)確定期間屆滿則債權(quán)確定，此時最高額抵押便轉(zhuǎn)化為一般抵押，抵押擔(dān)保的債權(quán)從不特定轉(zhuǎn)為特定。根據(jù)《實施細則》第七十三條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)申請最高額抵押權(quán)確定登記。這意味著最高額抵押確定后，其抵押擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)確定，已經(jīng)成為一般抵押權(quán)，不可能再約定債權(quán)確定期間的展期，也就不存在最高額抵押的展期變更登記了。當(dāng)最高額的債權(quán)確定期滿申請抵押確定登記時，最高額抵押權(quán)已轉(zhuǎn)化為一般抵押權(quán)，登記簿對于期限的記載要從債權(quán)確定期間變更為主債務(wù)履行期限。與設(shè)立時就為一般抵押權(quán)不同，轉(zhuǎn)化后的一般抵押權(quán)對應(yīng)的可能是一個或多個債權(quán)，每個債權(quán)都有相應(yīng)的債務(wù)履行期、都能得到相應(yīng)的抵押擔(dān)保。因此，不同的債務(wù)履行期限應(yīng)予分別記載。最高額抵押轉(zhuǎn)化為一般抵押權(quán)后，如果發(fā)生單個或多個債務(wù)展期，則還可申請抵押變更登記。
最高額擔(dān)保的債權(quán)之債務(wù)履行期限變化是否要辦變更登記呢？《實施細則》第七十二條第二款規(guī)定中涉及債務(wù)履行期限的變化也是最高額抵押變更登記的內(nèi)容，但筆者認(rèn)為債務(wù)履行期限的變化沒有必要申請變更登記，因為在最高額抵押登記中我們并不關(guān)心某筆債務(wù)的信息如金額、履行期限，這些單個債務(wù)信息沒有記載的必要也不影響最高額抵押登記效力。本來最高額抵押與一般抵押的最大不同就在于其擔(dān)保的債務(wù)是不特定的、可以發(fā)生多筆，只要在約定債權(quán)確定期間內(nèi)發(fā)生的債務(wù)均為抵押所擔(dān)保。
陳品祿/責(zé)任編輯
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