集體土地出租的合法程序及法律問題
當(dāng)下，我國存在著大量擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的現(xiàn)象。集體土地的非法交易使集體所有制受到侵害和沖擊，加劇了土地危機(jī)，破壞了城鄉(xiāng)規(guī)劃，直接影響了我國土地市場的發(fā)展和完善，給國家和集體造成了極大的危害。
同時(shí)，農(nóng)民集體土地違法租賃還大大損害村民利益，引發(fā)各種各樣的法律糾紛。因此，正確認(rèn)識(shí)土地租賃程序很有必要，了解相關(guān)法律的同時(shí)還要時(shí)刻預(yù)防違法租賃現(xiàn)象的發(fā)生，而且一旦發(fā)生也能懂得拿起法律武器維護(hù)自身利益。
合法的土地租賃程序
租用集體土地，必須先行征用并轉(zhuǎn)為國有土地。根據(jù)《規(guī)范國有土地租賃若干意見》（國土資發(fā)〔1999〕222號(hào)）的規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的國有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。
租賃合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括出租方、承租方www.stanzs.com、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間和支付方式、土地租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間和調(diào)整幅度、出租方和承租方的權(quán)利義務(wù)等。租賃土地使用權(quán)經(jīng)登記后，承租人可以拿到注明“租賃”的土地使用權(quán)證書。土地租賃年限屆滿后，租賃土地使用權(quán)終止。
任何單位或個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，如果不符合規(guī)定的集體土地使用權(quán)主體資格，則必須依法申請使用國有土地。在現(xiàn)實(shí)中，普遍存在著土地承租者直接與集體土地所屬的村委會(huì)簽署土地租用協(xié)議的操作方式，這一做法并不妥當(dāng)，擅自出租集體土地的行為會(huì)被法院認(rèn)定為無效行為。雙方當(dāng)事人所簽訂的《土地租賃合同》等也均因違反國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定而成為無效合同。
確有特殊情況需要租用集體土地的.，也必須先行征用并轉(zhuǎn)為國有土地后，再按照下列程序辦理租用手續(xù)：
(1)與有關(guān)土地管理部門簽訂租賃合同，就租賃地塊狀況、規(guī)劃用地性質(zhì)、租賃年限、租金及支付等事項(xiàng)做出明確約定；
(2)在租賃合同簽署后，由承租人按規(guī)定向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理租賃土地使用權(quán)登記手續(xù)；
(3)租賃土地使用權(quán)經(jīng)登記后，承租人可以拿到有關(guān)部門頒發(fā)的注明“土地租賃”的房地產(chǎn)權(quán)證書。土地租賃年限屆滿后，租賃土地使用權(quán)終止。
除此外，企業(yè)可通過股轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得集體建設(shè)用地的使用權(quán)。但是這種方式會(huì)對需要解決用地問題的企業(yè)面臨著整個(gè)企業(yè)的行業(yè)轉(zhuǎn)化、債權(quán)債務(wù)重組等一系列其他問題。其次，企業(yè)可通過租賃集體建設(shè)用地上已有的房屋達(dá)到取得生產(chǎn)經(jīng)營場地的需要。這種方式相對于前一種方式而言，取得生產(chǎn)經(jīng)營場地的方式較為簡單，也容易操作，但需要注意的前提條件是，已有的建設(shè)用地及地上房屋，都是通過合法的審批手續(xù)取得的。
非法租賃土地如何處理
首先是協(xié)商解決。在政府主導(dǎo)下，由政府、村組、承租土地的第三方進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成一致意見后解除非法租賃合同。
其次是依法采取行政強(qiáng)制手段解決�！锻恋毓芾矸ā返谄呤龡l規(guī)定，“買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施”。
第八十一條規(guī)定，“擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收非法所得，并處罰款”。土地管理部門可以依據(jù)以上的法律規(guī)定對非法出租農(nóng)村集體所有土地行為進(jìn)行查處，要求村、組解除租賃合同，責(zé)令限期改正，并可給予沒收和罰款的行政處罰。
另外，城市綜合執(zhí)法部門也可以承租土地的第三方無用地報(bào)批手續(xù)、地上建筑無建筑規(guī)劃手續(xù)認(rèn)定為違法建筑為由，發(fā)限期整改及處罰通知，而后進(jìn)行強(qiáng)制拆除。但必須指出的是，政府職能部門動(dòng)用行政強(qiáng)制手段拆除后，由于承租方和村、組的租賃合同并未解除，承租方依然可以合同違約為由，向村、組提出賠償要求。
第三是訴訟解決。由當(dāng)事村委會(huì)或村民小組向法院提起民事訴訟，要求解除土地租賃合同。提起解除合同的民事訴訟后，法院可以對土地租賃合同的有效性進(jìn)行審查和認(rèn)定，并據(jù)此作出判決。
擅自出租集體土地現(xiàn)象如何預(yù)防
要從根本上破解農(nóng)村土地非法交易難題，遏止非法租地的蔓延勢頭，必須從源頭上預(yù)防和制止集體土地的非法出租行為。
一是政府職能部門要嚴(yán)格履職。土地執(zhí)法威懾力不足是造成土地非法交易的一個(gè)重要原因。政府各職能部門一定要切實(shí)履行起自己的職責(zé)，加強(qiáng)溝通，密切合作，嚴(yán)格執(zhí)法，加大對集體土地非法交易的查處力度。對違法用地的單位或個(gè)人，規(guī)劃部門不予核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)部門不予核發(fā)建筑工程施工許可證，供電部門不予供電，工商部門不予核發(fā)營業(yè)執(zhí)照，從根源上切實(shí)杜絕違法用地現(xiàn)象的發(fā)生和蔓延，改變過去“多家用地，一家管地”的局面。建立多部門密切合作制度，齊抓共管，形成合力，充分發(fā)揮監(jiān)督機(jī)制的整體效能。
二是應(yīng)當(dāng)把進(jìn)行非法交易所簽訂的合同認(rèn)定為無效合同，按照無效合同的處理原則進(jìn)行處理，進(jìn)一步提高對土地非法交易的打擊力度。
三是完善農(nóng)村集體土地地籍管理與土地評(píng)估制度。農(nóng)村土地地籍管理主要包括土地登記、土地確權(quán)和權(quán)屬爭議調(diào)處、土地調(diào)查、土地統(tǒng)計(jì)、土地動(dòng)態(tài)監(jiān)測、地籍檔案等內(nèi)容，完善地籍管理制度對于打擊土地非法交易行為，規(guī)范集體土地管理有著重要的作用。同時(shí)，應(yīng)建立健全集體土地評(píng)估制度，對農(nóng)村集體土地進(jìn)行科學(xué)的分等定級(jí)，評(píng)估出合理的地價(jià)，使農(nóng)村集體土地交易建立在一個(gè)科學(xué)、規(guī)范的基礎(chǔ)上，從根本上防止集體土地使用權(quán)的非法交易。
四是建立查處土地違法行為行政問責(zé)機(jī)制。村級(jí)組織違法出租集體土地，村集體和村民可以得到很大的經(jīng)濟(jì)收益，因此，集體土地出租很多是通過村民或村民代表會(huì)議，以村民自治的方式集體討論決定的，有著相對廣泛的民意基礎(chǔ)。在此種情況下，單靠國土部門一家單獨(dú)執(zhí)法，勢單力孤，效果并不明顯。依據(jù)《村民委員會(huì)組織法》的有關(guān)規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)切實(shí)承擔(dān)起對村民組織決議合法性、合理性的監(jiān)督、審查職能。應(yīng)建立起對鎮(zhèn)鄉(xiāng)政府的行政問責(zé)和科學(xué)的考核評(píng)價(jià)機(jī)制，對未依法履行監(jiān)督職能、管理不力、形成違法用地事實(shí)的鎮(zhèn)鄉(xiāng)主要負(fù)責(zé)同志進(jìn)行問責(zé)，并與個(gè)人工作考核進(jìn)行掛鉤，多措并舉，多管齊下，從而有效的遏制村級(jí)組織違法用地行為的發(fā)生。
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