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買房賣房違約金最多賠多少: 賣房違約金的法律規(guī)定
買房賣房違約金最多：賣房違約金的法律規(guī)定
在二手房買賣過程中，很多人對于違約金存在誤解，導致房屋買賣合同不能正確簽訂，或者不能實現(xiàn)己方的意愿。因此在這里要澄清幾個關于違約金的事項： 一、違約金是否不能超過合同總金額的20%？??? 在中介提供的很多關于房屋買賣合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房價的20%。很多人以為違約金最多只能約定為20%。其實純屬誤讀。我國的《擔保法》中規(guī)定了定金不能超過合同總金額的20%，也許對違約金的誤讀從此而來。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定。 二、約定了違約金，一方遲延履行合同義務時，守約方就可主張全額的違約金？
在二手房買賣合同中，通常會約定一種“滯納金”，主要是針對遲延履行合同義務時，違約方需支付的；另外一種是違約金，通常是指一方違約導致合同無法繼續(xù)履行時，違約方需支付給守約方的。但是有時由于合同文字不嚴謹，或者對法律一知半解，很多人混淆了這兩種違約金的適用，在一方稍有違約情形時，守約方就希望能要求20%或者更高額的違約金，但其實是不能得到法律支持的。只有在一方嚴重違約，導致合同解除時，才承擔此部分違約金。如果合同繼續(xù)履行，一般參照“滯納金”追究違約責任。 三、既然合同中約定了違約金的數(shù)額，就應該按照約定執(zhí)行？
違約金可以由買賣雙方依據(jù)自己的意愿協(xié)商確定，但如果發(fā)生糾紛，并不一定能完全按照約定的數(shù)額執(zhí)行。因為我們國家合同法的違約責任是一種補償，只是彌補損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過高或過低，都可參照實際損失進行調整。具體說，如果合同中約定的違約金高于實際損失的30%，則認為違約金約定過高，需要適當調低；如果合同中約定的違約金低于實際損失，則守約方除可主張違約金外，對于違約金不足以彌補損失的部分，還可要求違約方賠償，即參照實際損失調高違約金。比如房屋買賣合同中約定上家如遲延遷出戶口，每逾期一天，需按日支付合同總金額千分之五的滯納金，當雙方發(fā)生爭議時，下家無法證明自己的實際損失真有那么多，法院最終將違約金調整為每日100元。
因此房屋買賣雙方要結合上述法律規(guī)定，依據(jù)自己的實際情況，合理的約定違約金，才能充分保障己方的利益
漲價后拒賣房 北京一房主被判賠違約金89萬
房屋的價格波動明顯，一些賣家在售出房屋后不久卻發(fā)現(xiàn)房價大漲，想方設法想要毀約。翟女士在今年年初就簽訂合同，買了高先生的一套房子，并支付了定金和中介費。豈料一個月后，高先生竟以妻子不同意為由反悔。翟女士無奈起訴至法院，要求對方賠償相應損失。近日海淀法院對此案宣判，判決高先生賠償違約金89萬元及中介費12萬元。
翟女士為了改善家庭居住條件，在2016年2月與高先生簽訂房屋買賣合同，以448萬元的價格購買了位于海淀區(qū)清河清緣里小區(qū)的一套房屋。簽訂合同當天，她就支付給高先生定金30萬元和中介費12萬元。然而，高先生在簽訂合同一個月后，以其出售該房屋未征得妻子同意為由反悔。
由于雙方協(xié)商未果，翟女士起訴至法院，請求法院判決解除雙方買賣合同，并要求對方支付總合同價款20%的違約金89萬元、中介費及其他相應損失。
庭上，高先生不同意翟女士的訴訟請求。他稱這套房子是他和妻子的共同財產，后來由于妻子不同意賣房，那他們簽訂的合同應該算是無效�！凹热缓贤瑹o效了，我就不應該掏違約金和中介費�！备呦壬f。
海淀法院經審理后認為，雙方簽訂的房屋買賣合同系雙方當事人的真實意思表示，應屬合法有效。但高先生未取得房屋所有權，致使房屋不能過戶，存在違約行為。在此情況下，翟女士提出解除合同，并要求高先生按合同約定支付違約金和中介費，具有事實和法律依據(jù)。最后，法院判決解除雙方簽訂的房屋買賣合同，判決高先生退還定金30萬，并賠償?shù)耘窟`約金89萬元和中介費12萬元。
■法官支招
遇對方反悔可要求繼續(xù)履行
法官表示，買房人在遭遇賣方違約拒絕出售房屋時，可以根據(jù)自身情況，選擇要求賣方繼續(xù)履行，或解除合同并要求賣方賠償損失。
根據(jù)《合同法》，當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，法院會綜合案情，酌情確定違約金賠償數(shù)額。
在翟女士一案中，因賣方拒絕賣房的時期正處于房價上漲期間，買方不能按合同價款購房將造成房屋差價損失。對于涉案房屋的價格，由于賣方認可房屋現(xiàn)價值為600萬元，因此，可確認房屋差價損失至少為152萬元，而雙方約定的違約金為89.6買房賣房違約金最多賠多少: 賣房違約金的法律規(guī)定萬，并未過分高于實際損失。最終，法院對雙方要求酌情增加或減少違約金數(shù)額的申請均不予采納，并確定違約金數(shù)額為89.6萬元。由于合同中另行約定了中介費的賠付方式，法院按照合同約定，判決由賣方賠付中介費12萬元。
不過有幾種特殊情形，導致合同不能繼續(xù)履行的，買方要求繼續(xù)履行合同的主張不能得到法院支持。例如，簽訂房屋買賣合同的賣方因未取得房屋全部所有權，而房屋產權人不同意賣房，致使房屋所有權不能轉移的，或者房屋存在查封、抵押等情形，且不能解除，導致房屋無法過戶的。
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