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邵陽(yáng)市國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償辦法解讀
邵陽(yáng)市國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償辦法
第一章
第一條為加強(qiáng)邵陽(yáng)市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償管理，規(guī)范對(duì)改變使用性質(zhì)的房屋補(bǔ)償行為，維護(hù)公共利益，保護(hù)被征收人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院第590號(hào)令《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》(建房〔2011〕77號(hào))、《湖南省實(shí)施〈國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉辦法》(省長(zhǎng)令第268號(hào))、《邵陽(yáng)市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》(市政發(fā)〔2012〕20號(hào))等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條雙清區(qū)、大祥區(qū)、北塔區(qū)國(guó)有土地上房屋征收中涉及改變使用性質(zhì)房屋的征收補(bǔ)償，被征收人在征收決定規(guī)定的簽約期限內(nèi)與房屋征收部門(mén)簽訂補(bǔ)償協(xié)議的，根據(jù)房屋征收項(xiàng)目的實(shí)際情況按照本辦法執(zhí)行。
第二章、一般規(guī)定
第三條本辦法所稱改變使用性質(zhì)的房屋是指房屋實(shí)際用途與房屋權(quán)屬證書(shū)或房屋登記簿記載的用途不一致且未取得規(guī)劃部門(mén)的改變使用性質(zhì)批準(zhǔn)文件的房屋，具體包括以下情形：
(一)房屋權(quán)屬證書(shū)或房屋登記簿記載的用途為住宅，實(shí)際用作經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房的房屋(以下簡(jiǎn)稱“住改商”房屋);
(二)房屋權(quán)屬證書(shū)或房屋登記簿記載的用途為倉(cāng)庫(kù)、廠房、辦公等其他非住宅，實(shí)際用作經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房的房屋(以下簡(jiǎn)稱“非改商”房屋);
(三)房屋權(quán)屬證書(shū)或房屋登記簿記載的用途為倉(cāng)庫(kù)、廠房、辦公等其他非住宅，實(shí)際用作住宅的房屋(以下簡(jiǎn)稱“非改住”房屋。)
第四條經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房認(rèn)定應(yīng)有房屋權(quán)屬證書(shū)(房屋登記簿)或建設(shè)規(guī)劃許可證或國(guó)有土地使用權(quán)證，用途應(yīng)載明為“商業(yè)”或“綜合”、“商住”。
第五條“住改商”和“非改商”房屋同時(shí)符合下列條件的，可以參照改變使用性質(zhì)后相應(yīng)非住宅商業(yè)用房進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償：
(一)房屋征收決定公布時(shí)，被征收人或房屋承租人正在經(jīng)營(yíng)且依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，房屋用作經(jīng)營(yíng)時(shí)間連續(xù)超過(guò)兩年以上的(經(jīng)營(yíng)者發(fā)生變更的經(jīng)營(yíng)時(shí)間累計(jì)計(jì)算);
(二)依照稅務(wù)管理有關(guān)規(guī)定取得稅務(wù)登記證并有兩年以上納稅記錄的;或者依照稅務(wù)管理有關(guān)規(guī)定取得稅務(wù)登記證，但由于按照國(guó)家稅收政策規(guī)定享受減免稅或核定未達(dá)到起征點(diǎn)而無(wú)納稅紀(jì)錄(完稅證明)，獲得稅務(wù)主管部門(mén)相關(guān)證明的;
(三)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)與被征收房屋的位置相符合，且營(yíng)業(yè)執(zhí)照核定的經(jīng)營(yíng)范圍與實(shí)際經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相符;
(四)經(jīng)營(yíng)特種行業(yè)的還需依法取得特種行業(yè)許可證。
“住改商”房屋參照改變使用性質(zhì)后相應(yīng)非住宅商業(yè)用房進(jìn)行補(bǔ)償時(shí)原則上只對(duì)房屋第一層的實(shí)際商業(yè)用房部分予以認(rèn)定和補(bǔ)償(與第一層經(jīng)營(yíng)狀況相配套整體經(jīng)營(yíng)的除外)。
第六條“住改商”房屋有下列情形之一的，仍按房屋權(quán)屬證書(shū)或房屋登記簿記載的用途進(jìn)行補(bǔ)償。
(一)房改住宅、商品住宅、集資住宅等成棟住宅;
(二)直管公房住宅;
(三)出租為住宅使用的私有住宅，單位自管產(chǎn)住宅;
(四)對(duì)已辦理工商稅務(wù)登記，但未實(shí)際經(jīng)營(yíng)的房屋;
(五)法律法規(guī)另有規(guī)定不予認(rèn)可改變使用性質(zhì)的房屋。
第七條2007年10月1日《物權(quán)法》施行前形成的“住改商”或“非改商”房屋，符合本辦法第五條規(guī)定的，其房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照改變使用性質(zhì)后相應(yīng)非住宅用房評(píng)估價(jià)格的80%執(zhí)行。
2007年10月1日《物權(quán)法》施行以后改變使用性質(zhì)的“住改商”或“非改商”房屋，必須取得城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)的規(guī)劃許可文件，持規(guī)劃許可文件到房屋產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記后，方可按照改變使用性質(zhì)的相應(yīng)非住宅用房進(jìn)行補(bǔ)償。否則，仍按原房屋產(chǎn)權(quán)登記的使用性質(zhì)予以補(bǔ)償。
第八條非改�。悍课輽�(quán)屬證書(shū)或房屋登記簿記載的用途為倉(cāng)庫(kù)、廠房、辦公等其他非住宅，實(shí)際用作住宅的房屋，其補(bǔ)償仍按房屋權(quán)屬證書(shū)或房屋登記簿記載的用途進(jìn)行補(bǔ)償，被征收單位因破產(chǎn)、改制等歷史原因?qū)⑵浞亲≌课莩鍪劢o本單位職工作為住宅使用，但未辦理相關(guān)登記手續(xù)的，參照合法住宅給予補(bǔ)償，但應(yīng)當(dāng)扣除未辦理房屋和土地登記的相關(guān)費(fèi)用。
第九條“住改商”、“非改商”的房屋享受本辦法補(bǔ)償?shù)�，一般只采取貨幣補(bǔ)償方式，不實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式。被征收人擅自將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，征收時(shí)不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失，“住改商”采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，只能按照房屋產(chǎn)權(quán)登記的使用性質(zhì)給予臨時(shí)安置費(fèi)補(bǔ)償。
第十條改變使用性質(zhì)的房屋征收時(shí)，其裝飾裝修補(bǔ)償由房屋征收部門(mén)與被征收人協(xié)商給予補(bǔ)償，協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)評(píng)估確定補(bǔ)償。
第三章、操作程序
第十一條“住改商”或“非改商”房屋經(jīng)營(yíng)面積的認(rèn)定以房屋合法建筑面積中實(shí)際用作經(jīng)營(yíng)的使用面積部分為準(zhǔn)。
第十二條“住改商”或“非改商”房屋的征收補(bǔ)償按照以下程序操作：
(一)被征收人要求按照改變使用性質(zhì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償?shù)�，�?yīng)向區(qū)房屋征收部門(mén)書(shū)面提出，并如實(shí)提供本規(guī)定第五條規(guī)定的相應(yīng)資料(查驗(yàn)原件，留存復(fù)印件)。資料不完備時(shí)，不得按照改變使用性質(zhì)后相應(yīng)非住宅房屋標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。
(二)區(qū)房屋征收部門(mén)應(yīng)對(duì)被征收人提供的資料進(jìn)行核實(shí)，并安排至少兩名工作人員對(duì)房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，將房屋現(xiàn)狀拍照、制圖，勘查結(jié)果予以存檔。
(三)區(qū)房屋征收部門(mén)將經(jīng)核實(shí)符合條件的房屋相關(guān)情況在征收范圍內(nèi)公示，公示內(nèi)容應(yīng)包括房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人姓名、證照名稱和號(hào)碼、經(jīng)營(yíng)范圍等。公示期不少于7天。
公示期間有異議的，區(qū)房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行復(fù)查，并將復(fù)查結(jié)果予以公示。
(四)公示期屆滿無(wú)異議的，由區(qū)房屋征收部門(mén)組織規(guī)劃部門(mén)、市房屋征收部門(mén)、城管部門(mén)、工商部門(mén)、稅務(wù)部門(mén)、征收范圍所在當(dāng)?shù)剞k事處等相關(guān)部門(mén)對(duì)改變使用性質(zhì)的“住改商”或“非改商”房屋聯(lián)合提出認(rèn)定意見(jiàn)。
(五)區(qū)房屋征收部門(mén)根據(jù)規(guī)劃等部門(mén)的房屋改變使用性質(zhì)認(rèn)定意見(jiàn)和現(xiàn)勘成果與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議。
第四章、其它規(guī)定
第十三條區(qū)房屋征收部門(mén)應(yīng)制定完善的工作機(jī)制，確保改變使用性質(zhì)的房屋征收補(bǔ)償?shù)墓健⒐_(kāi)、公正。
市規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)改變使用性質(zhì)的房屋進(jìn)行規(guī)劃管理。
市房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)改變使用性質(zhì)的房屋征收補(bǔ)償?shù)谋O(jiān)督管理。
工商、稅務(wù)、文化、公安、衛(wèi)生等有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極配合房屋征收部門(mén)、房屋征收實(shí)施單位核實(shí)征收范圍內(nèi)改變使用性質(zhì)房屋的相關(guān)證照。
第十四條被征收人必須提供真實(shí)有效的資料，嚴(yán)禁弄虛作假，一經(jīng)查證其資料系偽造的，仍按其房屋權(quán)屬證書(shū)或房屋登記簿記載的用途進(jìn)行補(bǔ)償，已經(jīng)參照改變使用性質(zhì)后相應(yīng)非住宅用房進(jìn)行了補(bǔ)償?shù)�，依法追繳被征收人的違法所得;情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
相關(guān)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、弄虛作假的，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
第十五條區(qū)房屋征收部門(mén)在制定項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償方案時(shí)按照本辦法對(duì)改變使用性質(zhì)房屋的認(rèn)定和補(bǔ)償?shù)仁乱诉M(jìn)行明確。
第十六條本辦法自公布之日起施行。此前各項(xiàng)目指揮部對(duì)房屋改變使用性質(zhì)的補(bǔ)償相關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，已完成補(bǔ)償?shù)陌丛?guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;未完成補(bǔ)償?shù)模幢巨k法執(zhí)行。
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