學區(qū)房換房心塞歷程經(jīng)驗總結(jié)

　　1.換房原因：

　　原房子在石景山區(qū)首鋼楊莊小區(qū)，因本人不滿足于所在學區(qū)教學故此換房；

　　2.換房位置：

　　現(xiàn)購房位于宣武區(qū)廣安門外大街，三義里學區(qū)，此校也相當普通，但較原石景山楊莊會好得多，且本人賣房錢也只夠買廣外房子；

　　3.換房時間：

　　賣石景山房子簽合同：2016年1月1日；

　　買廣外房子簽合同：2016年1月2號；

　　4.中介機構(gòu)：

　　兩筆交易均為綠中介；

　　5.賣方對象：

　　夫妻雙方皆為河北戶口，公積金貸款

　　6.換房過程問題總結(jié)：

　�。�1）一定要找個有經(jīng)驗的中介，這個可以在簽合同時和中介主管提出，畢竟涉及賣房又買房，這里面事情很繁瑣，沒有經(jīng)驗的中介往往不知咋辦，最重要的是嚴重影響你的時間，遇到不負責任的中介，那就更麻煩了，你整天得給他打電話催他、指導他下一步該干什么，糟糕結(jié)果可能會因為不可控的時間因素導致你換房合同違約事情出現(xiàn)；

　�。�2）賣房簽合同，由于涉及公積金貸款時間比較長，因此，一定要把收回尾款的時間盡量提前；

　�。�3）換房簽合同，由于收回尾款的時間受賣掉房子辦理手續(xù)不確定影響，一定要把交付尾款的時間按照綠中介算的時間再向后拖15-20天，掌握主動權(quán)；這里我遇到的問題是，按照合同執(zhí)行，尾款要拖后20天才能給業(yè)主，這樣我就違約了，遇到今年的房價跳漲，對方完全可以終止合同，賣房給別人；這時，中介就把他們的尾款墊資產(chǎn)品推介給您了，按照1.5%的一次性利息收您錢，然后中介給墊資，按照120萬元尾款算，要付給中介1.8萬元；

　　（4）賣房子證件材料準備，自己的房產(chǎn)證、結(jié)婚證、戶口本、身份證、妻子暫住證、戶口本、當時買這個房子的稅收單據(jù)等建議自己復印一份，這些材料每次辦理業(yè)務(wù)都帶上；

　�。�5）買房子證件材料準備，如果夫妻雙方都是外地的，那勸您把你們的材料從頭到尾核實一遍，尤其涉及到本來已婚而戶口本上還是未、戶口本上家庭住址和所轄派出所蓋章上轄區(qū)地址不一致、暫住證過期、身份證臨近過期或已過期等問題一定要在買房子錢核實并更正完畢，不然，會因材料更改而多次往復郵寄浪費批貸時間；我遇到的情況是，買我房子的男方戶口本地址和派出所地址不一致，材料郵寄以及地方辦事效率低下導致浪費了一周時間；另外，房子批貸119萬，而中介給些成了120萬，后銀行審出來了，結(jié)果就是重新簽字，又浪費了5天時間；

　�。�6）買賣雙方過戶當天問題：說白了還是時間問題，買方夫妻二人必須都到場，賣方產(chǎn)權(quán)人必須都到場，我賣方時出現(xiàn)一個惡心問題：上午買方夫妻都在，下午只有妻子在，丈夫回去上班，讓妻子委托代理他，這樣產(chǎn)生的問題是：由于買方中一人做了委托代理，那么領(lǐng)房本的時間向后推遲7天，恰恰這一周你拿到尾款的時間也就拖后7天，導致您無法交買房子的首付，因為放貸時間是按照交房本給銀行的時間開始算10-15個工作日；

　�。�7）涉及買房子落戶：如果是為了落戶，一定要在房產(chǎn)證下來那天去落戶，然后再讓中介送銀行去抵押；

　�。�8）有關(guān)中介：我不想多說什么，畢竟干這行經(jīng)歷經(jīng)驗工作態(tài)度參差不齊，畢竟入行門檻低，只要能說會到就能有業(yè)務(wù)，但是找個有經(jīng)驗的態(tài)度端正的，不是那種收了錢就不主動辦事而是需要你耳提面命的就可以；

　�。�9）涉及到房屋解抵壓：因我賣房子有40萬貸款未還清，需要解除抵押，買方同意代為還房貸，但是要經(jīng)過中介的資金監(jiān)管，這里要收很多傭金，買方不愿意，賣方也肯定不會出這部分錢；所以，如果未還清貸款不多，建議房主自己還了，避免這里因為走程序而浪費解抵押時間，最終導致處理賣房子時間拖長；

　　最后，整個換房過程歷盡艱險，雖然按照尾款日期逾期15天，但給我房子的老兩口還是比較同情的達禮，避開中介私下里聊天，知道我已經(jīng)沒錢了，就沒追求我這15天違約問題，我也沒用中介的尾款墊資。

　　啰嗦了一堆，希望有些許參考意義。

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