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上海有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用住房效應(yīng)分析經(jīng)濟學(xué)論文
上海實施的是擁有“有限產(chǎn)權(quán)”的經(jīng)濟適用住房制度。
我們認為,該制度的社會效應(yīng)不僅在于解決住房困難問題，更是促進社會公平、和諧，增強城市持續(xù)發(fā)展動力的重大舉措。
一、住房保障目標要兼顧保障對象支付能力的提高住房保障制度的基本目標是，幫助缺乏住房支付能力的家庭解決住房困難，滿足基本居住需求。住房保障對象首先是住房困難，其次是收入較低和住房支付能力不足，不能通過市場解決住房困難。住房保障制度的綜合目標是，既能解決保障對象眼前的住房困難，又能幫助其提高住房支付能力，標本兼治，使保障對象在享受住房保障期間，社會的和諧。
所以，住房保障制度不同于生活、醫(yī)療等保障，不僅要解決眼前問題，更要解決長期支付能力問題，在一定程度甚至要起到“二次分配”的作用。
二、擁有保障住房“產(chǎn)權(quán)”有助于積累住房支付能力解決住房困難有許多方法，如租金補貼、提供低價租賃住房，供應(yīng)限價房、經(jīng)濟適用住房等。理論上，這幾種方法都可以使保障對象在享受政策期間積累財富，到一定年限退出保障，但哪種政策更有效、更持續(xù)、保障對象更能接受，這就必須和當?shù)亟?jīng)濟社會背景結(jié)合起來考慮。
先租住保障性住房，到條件好時再購買或租賃商品住April 2011 29逐步積累和提高住房支付能力，在條件具備時能夠進入市場，改善住房條件。這樣的制度才是全面的、可持續(xù)、有生命力的。
從國際上多數(shù)國家的實踐看，如果多數(shù)的保障對象沒能在有效的“上升”通道中退出住房保障體系，長期居住在保障性住房，勢必產(chǎn)生以下幾個后果：一是進入保障性住房中的群體越來越大，社會管理難度增加，住房的投資和運營壓力越來越大；二是隨著時間推移，越來越多的保障性住房（特別是租賃型住房）年久失修，居住質(zhì)量越來越差；三是由于住房財產(chǎn)的缺失，社會分化日益加重，中低收入家庭的心態(tài)越來越差。這都不利于住房保障的可持續(xù)和社會的和諧。所以，世界上許多國家都將促進“居者有其屋”作為追求目標。如新加坡實施的“居者有其屋計劃”，英國于上世紀70年代后開始致力于住房的“私有化”，美國的金融政策支持使住房自有率持續(xù)提高，我國香港地區(qū)幾十年來采取“鼓勵居民自置居所”的政策，等等，都是和住房保障目標結(jié)合起來，旨在促進住房保障的可持續(xù)，房，通常被認為是最理想的方式。但這種方式需要一個地區(qū)的房價比較穩(wěn)定，預(yù)期房價不會出現(xiàn)明顯的上漲，房價收入比基本合理，居民收入提高后可以承受市場化商品住房價格。我國有不少地區(qū)和城市適合采用這種方式。相反，如果一個地區(qū)的房價上漲幅度高于收入增長速度，房價收入比失衡，居民的收入和積蓄遠遠趕不上住房價格的上漲，甚至積累的收入在不斷縮水，那僅僅依靠租賃型保障型住房，還是難以提高住房困難家庭未來住房的支付能力，即使是給予低租金的優(yōu)惠，恐怕也無濟于事。
現(xiàn)實中，貧富差距不僅來源于收入的差距，也來源于財富的增值保值。如果一個普通家庭只有收入積累，沒有更好的投資渠道，沒有與房價相對應(yīng)的財富積累，將很難買得起住房�！盁o恒產(chǎn)者則無恒心”。更多有知識、有能力的年青人將會選擇離開。因此，通過提供有產(chǎn)權(quán)的保障性住房，使之不僅通過收入的積累，同時通過住房財產(chǎn)的保值增值，提高日后改善住房條件的支付能力，是一個非常有效的手段。三、“有限產(chǎn)權(quán)”及其收益分配符合經(jīng)濟規(guī)律客觀地說，如果保障家庭購買的產(chǎn)權(quán)型保障住房不能獲得增值回報，就沒有購買的積極性。但如果對保障性住房的使用和收益分配沒有限制，也不能保證其用于最需要的家庭，還會產(chǎn)生過度的“利益輸送”，影響社會接受度。
經(jīng)濟適用住房實行“有限產(chǎn)權(quán)”，由購房人和政府按其“出資額”不同擁有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)，體現(xiàn)了“誰投資誰受益”的原則。經(jīng)濟適用住房低于市場化商品住房價格的部分不是簡單“讓渡”給購房人，而是政府擁有部分產(chǎn)權(quán)；
當經(jīng)濟適用住房上市時，政府按其產(chǎn)權(quán)份額回收投資并獲得相應(yīng)的收益。即保障對象購買經(jīng)濟適用住房時，由于購房價格僅占住房準市場價格的70%，則該購房人只能擁有70%的產(chǎn)權(quán)，其余30%是政府土地投入等價值形成的產(chǎn)權(quán)，由政府擁有。將來購房人出售房屋時，他只能按其70%份額獲得出售價款，其余的歸政府所有。
為增強經(jīng)濟適用住房的保障功能，減少短期投資性，上海對“有限產(chǎn)權(quán)”進行了多方面限制：一是產(chǎn)權(quán)收益的限制，購房人得到的只是其投資的收益，這種投資和其他投資一樣，將面對市場風險。二是年限的限制，5年內(nèi)不得上市，使經(jīng)濟適用住房不是用于短期投資，將面對時間風險。三是使用上的限制，購房人只能自住，不得將住房用于出租，將面對機會風險。這些限制體現(xiàn)了經(jīng)濟適用住房用于解決住房困難的功能。
當然，政府的“利益輸送”是有限的，相對于商品住房而言，本來由開發(fā)商獲得的市場利潤，現(xiàn)在更多地讓渡給了購房人，這是一種社會再分配手段。一是用行政手段將開發(fā)商的超額利潤轉(zhuǎn)移到中低收入家庭，是一種支持；
二是這部分利潤由于經(jīng)濟適用住房的多種限制，將來是否實現(xiàn)仍面臨不確定性；三是這種支持主要是一種機會“給予”，希望購房對象將來能退出保障進入市場。四是這種機會“給予”是有限的，是一次性的，一個家庭只有一次機會。
如果經(jīng)濟適用住房由保障對象長期居住，說明這部分家庭沒有能力通過市場改善自己的住房條件。保障對象通過購買取得這部分住房產(chǎn)權(quán)，屬于“自助”行為；政府將其名下產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給保障對象，屬于“幫助”行為。相對于建設(shè)租賃型保障住房給這些家庭長期居住而言，政府投資和管理的成本都低，而且保障家庭擁有產(chǎn)權(quán)住房后顧之憂少，更能安居樂業(yè)，所以是一個“雙贏”的制度安排，在經(jīng)濟學(xué)上是一個“帕累托改進”。
四、經(jīng)濟適用住房“有限產(chǎn)權(quán)”符合上海實際情況一方面，上海的實際情況是房價高、購房困難，沒有住房基礎(chǔ)的購房更困難，因住房而引起的財富兩極分化在加劇。通過“有限產(chǎn)權(quán)”經(jīng)濟適用住房兼顧到保障對象住房支付能力的積累，可以實現(xiàn)住房保障制度的綜合目標。
一是上海作為人才高地，更多的青年“白領(lǐng)”要在上海定居，需要有解決長期穩(wěn)定居住的渠道；二是上海作為大城市，住房市場的資本化程度高，房價上漲壓力較大，必須有一定比例的保障性產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)；三是通過出售經(jīng)濟適用住房，可以加快住房保障資金回籠，在短期內(nèi)可供應(yīng)更多的保障性住房。經(jīng)濟適用住房為無力在市場上購買住房的家庭，提供擁有“產(chǎn)權(quán)”的機會，為他們積累財富提供了機會，使他們將來能有能力、有機會進入市場，通過市場改善住房條件，使更多的上海居民邁入小康社會，讓上海社會更和諧。
另一方面，上海土地資源緊缺，保障性住房循環(huán)使用的要求更加突出。“有限產(chǎn)權(quán)”經(jīng)濟適用住房可以形成循環(huán)使用的機制，提高保障性資源的配置效率。從法理上講，由于經(jīng)濟適用住房是購房人與政府的共同財產(chǎn)，另一方有“優(yōu)先受讓權(quán)”，即當保障對象將來要出售經(jīng)濟適用住房時，政府有“優(yōu)先回購”權(quán)，支付給保障對象的只是其產(chǎn)權(quán)份額的市場價格。政府回購經(jīng)濟適用住房后，可繼續(xù)提供給符合條件的家庭作為保障性住房。由于經(jīng)濟適用住房只能自住，不能擅自出售、出借、出租等，經(jīng)濟適用住房就處于一個“半封閉”狀態(tài)，可以長期作為保障性房源使用。
這種思路符合上海資源特點和實際，是一項可持續(xù)的制度設(shè)計。
上海前期的試點也證明這一制度的合理性。筆者走訪了徐匯和閔行兩區(qū)試點中的部分家庭，多數(shù)反映經(jīng)濟適用住房使他們圓了“住房夢”，通過解決住房困難，同時解決了生活中婚姻、就學(xué)、養(yǎng)老等許多實際困難，甚至家庭矛盾。雖然有許多人因準入條件較高而未能享受，但都表達了對這一制度的認可，認為經(jīng)濟適用住房給了最需要的家庭，使這些家庭對美好的城市生活更有了信心和動力。
當然，“有限產(chǎn)權(quán)”的經(jīng)濟適用住房制度是一個新生事物，也還有許多具體問題需要解決，有許多具體政策需要完善。包括如何保證經(jīng)濟適用住房資源的合理、公平配置；盡快推出經(jīng)濟適用住房“先租后售”政策，緩解當前購房壓力，幫助實現(xiàn)購房夢；與其他住房保障政策的有效銜接；遠期經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)劃的研究，隨著保障性住房數(shù)量的增加，保障性住房的使用、保障對象的退出并形成良性循環(huán)，保障性住房保有量與建設(shè)量趨于基本穩(wěn)定等。
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