范懷訴郭明華買房款未付清房屋買賣和換房無效糾紛案

　　被告：郭明華。

　　第三人：興義市交通運(yùn)輸管理總站（下稱交管站）。

　　1985年，交管站欲用其座落于七舍鄉(xiāng)街面的3間瓦房，與他人調(diào)換有附屬空地可建停車場的房屋。范懷知悉后，愿將其用9760元向朱金友購買的七舍鄉(xiāng)街上的瓦房3間及其廚房、廁所和房前約400平方米的空場，與交管站互換，因雙方意見不一，未能達(dá)成換房協(xié)議。范懷未 住在其所購房屋內(nèi)，僅在房內(nèi)放置一些財物。郭明華得知范懷與交管站換房不成而想出賣該房后，多次找范懷商議購買該房，以便在購買后和交管站的欲換房屋交換。1987年12月8日，郭明華與范懷達(dá)成口頭協(xié)議，范懷將其向朱金友購買的房屋出賣給郭明華，價款11000元；雙 方于同月10日到交管站立契交清全部價款，并由郭明華和交管站簽訂換房協(xié)議。10日，范懷未按約定到交管站，郭明華與交管站簽訂了換房協(xié)議。同月12日，范懷到郭明華處，因郭明華不能付清全部買房款，雙方口頭議定：郭明華先付4000元，余款于同月15日付清，房款付清 后正式立契。郭明華當(dāng)即付給范懷4000元。15日，范懷依約到郭明華處，但郭明華只付出1000元，另6000元雙方商定延至1988年1月2日全部付清；郭明華還向范懷借該房的原買房契約和房屋鑰匙，并寫借條于20日歸還。同月17日，交管站住進(jìn)范懷之房，次日，郭 明華住進(jìn)交管站之房。1988年1月2日，郭明華只付了2000元給范懷，雙方再次商定限郭明華于當(dāng)月28日付清4000元余款，逾期每日按30％計(jì)息，郭明華并出具了欠條。同月13日，交管站對所換房屋進(jìn)行維修，并在門前空地四周打圍墻。相鄰的七舍鄉(xiāng)第五村民組金內(nèi)成 等戶因圍墻將阻斷其出入通道，而與交管站發(fā)生爭議。交管站、郭明華及受影響的幾戶村民經(jīng)協(xié)商，由郭明華出資2000元，另修一條路供受影響的相鄰戶出入。同月30日，范懷到郭明華處索要欠款，郭明華提出原協(xié)商買房時，范懷未向其說明門前土地中有相鄰住戶的通道，要求范懷 承擔(dān)部分改路費(fèi)。范懷不同意，郭明華則拒付所欠房款，雙方發(fā)生糾紛。同年3月19日，范懷以郭明華與交管站惡意串通、秘密簽訂換房協(xié)議，侵犯其房屋所有權(quán)，郭明華并擅自拿走其房內(nèi)財物為理由，訴至興義市人民法院，要求廢除與郭明華的房屋買賣口頭協(xié)議，恢復(fù)房屋原狀和返還 財物，郭明華并應(yīng)賠償其經(jīng)濟(jì)損失10000元。郭明華辯稱：雙方有房屋買賣的口頭協(xié)議，且已付了部分房款；所買房屋已和交管站調(diào)換，要求維持雙方的房屋買賣關(guān)系有效。

　　「審判」

　　興義市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：范懷與郭明華的房屋買賣未經(jīng)房管部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，是不合法的。但郭明華已付給范懷房款7000元，并出具了4000元的欠條，約定了付款日期，買賣關(guān)系已成事實(shí)，該房屋買賣關(guān)系應(yīng)予維持。郭明華未按約定期限給付欠款，致合同未能全部 履行，應(yīng)承擔(dān)一定的過錯責(zé)任。郭明華在其與范懷的房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)還未辦理時，便和交管站調(diào)換房屋的做法欠妥。據(jù)此，郭明華應(yīng)負(fù)本案的主要責(zé)任。七舍鄉(xiāng)第五村民組的通行道路被交管站修圍墻堵塞，以及范懷要求賠償其他財產(chǎn)損失應(yīng)另案處理。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第 七十二條、第八十五條、第九十一條、第一百一十二條、第一百三十四條之規(guī)定，于1988年11月10日判決： 一、當(dāng)事人雙方口頭訂立的房屋買賣協(xié)議有效，雙方必須依法補(bǔ)辦契稅等手續(xù)； 二、郭明華所欠范懷房屋款4000元及其利息253.04元（1988年1月28日至8月31日月息6厘，計(jì)183.04元；9月1日至11月10日月息1分5厘，計(jì)70元），在判決生效后1個月內(nèi)履行完畢。

　　范懷不服此判決，上訴至黔西南布依族苗族自治州中級人民法院，要求廢除雙方的口頭房屋買賣協(xié)議，廢除郭明華與交管站的換房協(xié)議，返還房屋。郭明華同意原判。

　　黔西南布依族苗族自治州中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：范懷與郭明華雖口頭協(xié)商買賣房屋，但尚未正式立契完稅，亦未交付房款和房屋，不能視為買賣關(guān)系已經(jīng)成立和房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，郭明華無權(quán)將尚未屬于己有的房屋予以處分。事后，范懷對郭明華無權(quán)處分房屋的行為進(jìn)行了追認(rèn) ，郭明華應(yīng)及時履行義務(wù)，付清房價款，促使房屋買賣關(guān)系成立。然其逾期不付清房款，導(dǎo)致房屋買賣合同不能履行，應(yīng)負(fù)全部責(zé)任。因郭明華無履行誠意，范懷要求解除雙

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