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繼續(xù)租房不交租金 構(gòu)成違約要賠償
案 情某房地產(chǎn)開發(fā)公司將位于某大廈的寫字間租賃給某商貿(mào)公司，雙方簽訂合同，約定租期1年，每平方米日租金4元，每季度交納一次。商貿(mào)公司先期支付10萬元作為房租保證金，7.5萬元作為電話保證金。如租期屆滿，商貿(mào)公司向房地產(chǎn)開發(fā)公司付清房租、電話等費(fèi)用，房地產(chǎn)開發(fā)公司將退還保證金；如商貿(mào)公司拖欠租金等費(fèi)用累計(jì)相當(dāng)于一個(gè)月的租金，房地產(chǎn)開發(fā)公司有權(quán)終止合同，收回房屋且不退保證金。合同簽訂后，商貿(mào)公司交納了保證金。租期屆滿時(shí)，商貿(mào)公司結(jié)清了各項(xiàng)費(fèi)用，但沒有按期搬離房屋，繼續(xù)使用83天后才將房屋交與房地產(chǎn)開發(fā)公司。房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)為，商貿(mào)公司強(qiáng)行滯留房屋，且沒有交付相關(guān)費(fèi)用，不應(yīng)退還保證金。而商貿(mào)公司認(rèn)為，合同到期后，曾與房地產(chǎn)開發(fā)公司協(xié)商續(xù)約83天，現(xiàn)續(xù)期已滿，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)將83天的房租等費(fèi)用從保證金中抵扣后，退還其余保證金。雙方達(dá)不成一致，商貿(mào)公司起訴至法院，要求房地產(chǎn)開發(fā)公司扣除相關(guān)費(fèi)用后，退還保證金。庭審中，商貿(mào)公司沒有提供證據(jù)證明曾與房地產(chǎn)開發(fā)公司就續(xù)約事宜進(jìn)行協(xié)商，而房地產(chǎn)開發(fā)公司對商貿(mào)公司繼續(xù)使用租賃房屋也沒有提出過異議。
正方觀點(diǎn)：
構(gòu)成違約。商貿(mào)公司于租賃期屆滿后繼續(xù)使用租賃物，房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有提出異議，原租賃合同繼續(xù)有效，雙方仍按原租賃合同享受權(quán)利、履行義務(wù)。商貿(mào)公司續(xù)租房屋83天，沒有支付相關(guān)費(fèi)用，存在違約行為，其無權(quán)要求返還保證金。
反方觀點(diǎn)：
不構(gòu)成違約。商貿(mào)公司繼續(xù)使用承租房屋的行為應(yīng)認(rèn)定是單方滯留，而不是原合同的延續(xù)，原租賃合同無效。滯留期間，雙方?jīng)]有關(guān)于違約責(zé)任的約定，商貿(mào)公司雖沒有給付房地產(chǎn)開發(fā)公司各種費(fèi)用，但不構(gòu)成違約，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)在扣除商貿(mào)公司使用房屋的有關(guān)費(fèi)用后退還商貿(mào)公司保證金。
爭議焦點(diǎn)：
商貿(mào)公司沒有與房地產(chǎn)開發(fā)公司重新簽訂租賃合同而繼續(xù)使用租賃房屋的行為是否構(gòu)成違約。
筆者意見
筆者同意正方觀點(diǎn)。
民事法律行為以意思表示為核心要素，其效果是由當(dāng)事人意思表示決定的。意思表示是行為人把進(jìn)行某一民事法律行為的內(nèi)心效果意思，以一定的方式表達(dá)于外部的行為。其形式有明示和默示兩種。明示是使用直接語匯實(shí)施的表示行為；默示是含蓄或者間接表達(dá)意思的方式。默示包含的意思他人不能直接把握，而要通過推定手段才能理解。推定是行為人并不直接用口頭或書面形式進(jìn)行意思表示，而是通過實(shí)施某種行為來進(jìn)行意思表示。推定行為實(shí)際上是通過行為人實(shí)施的積極行為，推定出行為人已做出要達(dá)到某種法律后果的意思表示。本案中，商貿(mào)公司在合同租賃期屆滿后繼續(xù)使用房地產(chǎn)開發(fā)公司的房屋，并在庭審中表示愿意按原租賃合同的約定支付各項(xiàng)費(fèi)用，這在行為上做出了積極表示，房地產(chǎn)開發(fā)公司也沒有對此提出異議。雖然雙方當(dāng)事人沒有簽訂書面合同進(jìn)行續(xù)約，但商貿(mào)公司的積極行為、房地產(chǎn)開發(fā)公司的默示行為卻符合法律規(guī)定的推定形式的意思表示，應(yīng)認(rèn)定雙方簽訂的原房屋租賃合同繼續(xù)有效，雙方只是延展了租賃期間。
由此，商貿(mào)公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司在雙方簽訂的租賃合同期屆滿后，原租賃合同仍有效，商貿(mào)公司應(yīng)按原合同約定的事項(xiàng)承擔(dān)責(zé)任，履行義務(wù)。雙方在原租賃合同中約定了違約責(zé)任，商貿(mào)公司在繼續(xù)使用房屋83天后，沒有向房地產(chǎn)開發(fā)公司交納相關(guān)費(fèi)用，行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
法院判決
法院判決駁回商貿(mào)公司的訴訟請求。
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