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謹(jǐn)防商品房預(yù)售合同的陷阱
九十年代以來，上海市購房者購買預(yù)售商品房，大都按要求使用官方推薦使用的示范文本來簽署合同、這些示范文本前后共有95版、97版和現(xiàn)正在使用的2000版三種。2000版示范文本雖較前兩種在規(guī)范商品房預(yù)售、保護(hù)購房者權(quán)益方面有不少改進(jìn)，但正如前兩個版本由于合同本身條款設(shè)計的缺陷，使其設(shè)計的文本條款還側(cè)重于保護(hù)房產(chǎn)商的利益，這樣就依然導(dǎo)致了房地產(chǎn)糾紛仍在不斷增加。預(yù)售合同規(guī)定“以取得《住宅交付使用許可證》為交房條件”，購房害陷入兩難境地 在筆者最近辦理的個案中，張鳴先生的遭遇頗能說明問題。張鳴先生的兒子張杰長期生活在國外，他主要從事生物技術(shù)研究。幾年前，張杰被上海市政府針對境外優(yōu)秀人才回滬創(chuàng)業(yè)的優(yōu)惠政策所吸引，萌發(fā)了回滬大干一番事業(yè)的想法，作為父親的張鳴自然非常贊同兒子的這一打算。兵馬未動，糧草先行，張杰決定先在上海購買一套房子。為此，父親張鳴親自在上海操辦，跑了不少樓盤，通過篩選比較，相中了一套地段較好，位于市區(qū)正在建造的三室一廳的商品房。
簽約時，售樓小姐拿出2000版《商品房預(yù)售合同》，只見上面大部分空格處開發(fā)商已作了填寫，其主要條款約定：房屋在2001年10月31日前交付，房屋交付以取得《住宅交付使用許可證》為條件，并且開發(fā)商承諾在200I年12月31日前取得大產(chǎn)證，如到時不能取得大產(chǎn)證，張鳴有權(quán)單方面解除合同；如果張鳴選擇單方面退房時，開發(fā)商將以總房價的10％予以賠償。另外，開發(fā)商還與張鳴在合同的第五條中約定、當(dāng)暫側(cè)面積與實側(cè)面積不一致時，選擇按房屋每平方米建筑面積單價計算，多退少補(bǔ)。
起先，張鳴對開發(fā)商不選擇以取得大產(chǎn)證為交房依據(jù)的條款設(shè)置心存疑慮，但售樓小姐很肯定地告訴老張，開發(fā)商只要取得《住宅交付使用許可證》就表示一定能取得大產(chǎn)證，我們簽的預(yù)售合同是政府推薦的文本，不會有風(fēng)險的。這一番解釋打消了張鳴的顧慮，最后經(jīng)張杰同意，張鳴以自己名義與開發(fā)商簽訂了《預(yù)售合同》。
簽約后，開發(fā)商果然如期通知張鳴已經(jīng)取得《住宅交付使用許可證》業(yè)主可以人住了，但對張鳴詢問的房屋實測面積，開發(fā)商則表示房屋面積的實測工作正在進(jìn)行，無法奉告。無奈之下張鳴只得驗收房屋辦理了交接鑰匙手續(xù)，并通知兒子回滬與裝演公司簽訂了包工包料總價為20萬開人民幣的裝潢協(xié)議，對新居進(jìn)行了豪華裝修。
個月后新居裝飾工程結(jié)束，張鳴想起辦小產(chǎn)證事宜就找一開發(fā)商提出這
要求此時售樓小姐拿出房屋面積的實測報告，要求張鳴按多退少補(bǔ)的約定支付超出5平方米建筑面積部分的差價款共計人民幣50000元；并告訴張鳴，要等到大產(chǎn)證辦共后才能辦理個人的小產(chǎn)權(quán)證，目前大產(chǎn)證還在辦理這中、售樓小姐稱老板正在努力，要張鳴安心等待。
這一等又幾個月過去了，和鳴見小產(chǎn)證遲遲無法辦出，卻還要補(bǔ)交因分?jǐn)偣妹娣e而增加的房屋面積差價款心有不甘，即產(chǎn)生了根據(jù)合同約定單方面解除合同的念頭。因為開發(fā)商違約、選擇退房就能獲得總房價的10％作為賠償，但已投入的20萬元裝修款開發(fā)商能賠償嗎？想想自
已及兒子為購房和裝修所化費(fèi)的精力，設(shè)想與開發(fā)商之間曠日持久的訴訟官司張鳴最終還是決定暫時采取忍讓態(tài)度。沒有提出退房要求。然而遠(yuǎn)有異鄉(xiāng)的張杰得知在國內(nèi)買房遇到如此不講誠信的房產(chǎn)商，便對上海投資環(huán)境產(chǎn)生懷疑、何時回滬創(chuàng)業(yè)遲遲未能決定。至今，張家父子的新房仍“擱淺”著。官方推薦的合同示范文本 “陷阱”頗多 針對上述糾紛、筆者提醒正在打算購房的朋友、對官方推薦的所謂合同示范文本千萬不要盲目輕信，因為示范文本上漏洞多多、陷阱不小。
以交房條件為例，原97版示范合同已將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房的條件規(guī)定為：必須取得大產(chǎn)證后。實踐這交房要求對某些房產(chǎn)商不規(guī)范的操作行為制衡較重，訴訟中房產(chǎn)商常因違反此約定而導(dǎo)致承擔(dān)敗訴責(zé)任，因而諸多開發(fā)商對該條款的設(shè)置意見較大。2000版示范文本的制定者側(cè)重于開發(fā)商的利益，違反了法律規(guī)定和合同首頁《特別告之》中的提示，在示范文本第十條條款中，將尚未取很大產(chǎn)證僅取得《住宅交付使用許可證》的交房行為，也作為可選擇的符合交房條件的形式之一，為房產(chǎn)商違規(guī)交房大開方便之門，張鳴購房至今未能取得產(chǎn)權(quán)證的遭遇，就與該示范文本條款的上述設(shè)計缺陷密切相關(guān)。繞開陷阱
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