景氣度從高點(diǎn)下行 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)悄然步入調(diào)整期

　　如果說(shuō)2004年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出來(lái)的態(tài)勢(shì)是謹(jǐn)慎樂(lè)觀、有驚無(wú)險(xiǎn)的話，那么專(zhuān)家對(duì)該行業(yè)在2005年的評(píng)價(jià)是十分謹(jǐn)慎的，2006年則是不樂(lè)觀的。專(zhuān)家們認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣度已經(jīng)開(kāi)始離開(kāi)本輪周期高點(diǎn)，正在步入周期的調(diào)整階段。

　　土地政策不會(huì)有根本性調(diào)整

　　雖然土地拍賣(mài)政策在2004年出現(xiàn)了各種各樣的問(wèn)題，但是政府在2005年對(duì)土地政策依然不會(huì)有根本性的調(diào)整。因?yàn)橥恋刈鳛榈胤秸�府的收入�?lái)源已經(jīng)表現(xiàn)為剛性特征。

　　拍賣(mài)土地價(jià)格的居高不下，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法輕松地將土地上升的成本傳導(dǎo)到產(chǎn)品中去，將是2005年的市場(chǎng)特征之一。政府在土地政策的不讓步、消費(fèi)者趨于理性的消費(fèi)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不讓利銷(xiāo)售。我們預(yù)計(jì)2005年土地拍賣(mài)市場(chǎng)可能呈現(xiàn)出的情況是：前熱后冷的局面。

　　資產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)信貸熱點(diǎn)

　　2005年房地產(chǎn)信貸的亮點(diǎn)將在銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化方面。由此可能帶來(lái)房地產(chǎn)基金開(kāi)放試點(diǎn)，從而與以上政策形成良好的資金對(duì)接。由于房地產(chǎn)基金投資組合的要求，也使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目得到部分關(guān)照，但是其中更多地表現(xiàn)為個(gè)案。

　　政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信貸政策將更加向大型企業(yè)傾斜。目前全國(guó)范圍內(nèi)能夠得到銀行大額授信的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不到20家，能夠得到銀行信貸順利支持的在200家左右。由于受到消費(fèi)周期和利率周期雙重影響，預(yù)計(jì)2005年個(gè)人房貸市場(chǎng)增長(zhǎng)率將繼續(xù)下降。

　　香港房地產(chǎn)基金市場(chǎng)可能在2005年有實(shí)質(zhì)性的發(fā)展。隨著香港證券交易所對(duì)房地產(chǎn)基金投資地區(qū)和對(duì)象的放松，內(nèi)地部分房地產(chǎn)項(xiàng)目將首先受益，并且內(nèi)地物業(yè)資產(chǎn)打包在香港發(fā)行基金的可能性也在上升。

　　專(zhuān)家預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)高檔樓盤(pán)在2005年海外推銷(xiāo)將是一個(gè)必然選擇。海外華人將是一個(gè)重要消費(fèi)群體。而2004年底到2005年第一季度是一個(gè)較佳的促銷(xiāo)時(shí)間段。

　　漲幅較大城市難以持續(xù)上漲

　　由于2003年6月以來(lái)，政府土地政策和消費(fèi)信貸政策收緊，使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資與消費(fèi)景氣度開(kāi)始逐步降溫。而2004年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)，實(shí)際上是在延續(xù)著2000年以來(lái)房地產(chǎn)投資與消費(fèi)熱潮的慣性。可以從近年房地產(chǎn)企業(yè)廣告投放量變化中得到佐證。2004年房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)攀升不過(guò)是通貨膨脹加劇、人民幣升值預(yù)期、以及土地供給減少、新樓上市量下降等諸多因素的綜合反應(yīng)。但是到2005年，由于在利率上升和消費(fèi)周期行將結(jié)束很可能將改變價(jià)格上升趨勢(shì)。很難想象，由政府提供可能已經(jīng)被實(shí)際情況較大地低估的這些房地產(chǎn)價(jià)格漲幅較大的城市，在2005年還有繼續(xù)旺盛的上漲勢(shì)頭。

　　在提倡科學(xué)發(fā)展觀的今天，類(lèi)似前些年由于城市大規(guī)模開(kāi)發(fā)與拆遷促發(fā)的房地產(chǎn)繁榮已經(jīng)不復(fù)存在。房地產(chǎn)井噴式需求將轉(zhuǎn)化為常量需求。預(yù)計(jì)2005年房地產(chǎn)投資將比2004年有所下降，增長(zhǎng)率為15%～18%之間。

　　銀行對(duì)個(gè)人房地產(chǎn)信貸支持也將離開(kāi)快速發(fā)展階段進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定增長(zhǎng)時(shí)期。銀行個(gè)人信用體系建立也將推向前臺(tái)。由于可能存在的加息周期，個(gè)人房地產(chǎn)信貸的提前還貸和個(gè)人房地產(chǎn)信貸的還貸風(fēng)險(xiǎn)周期也將隨之來(lái)臨。

　　房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入質(zhì)量和品牌成長(zhǎng)時(shí)期。根據(jù)北

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