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土地使用權(quán)租賃若干問題芻議
內(nèi)容摘要：土地租賃指土地一級市場行為，即國家將土地出租與承租人，出租的客體是土地；土地使用權(quán)租賃則指土地二級市場行為，即合法取得土地使用權(quán)的單位或個人將土地使用權(quán)出租與承租人，出租的客體是土地使用權(quán)。我國對國有土地使用權(quán)以及集體土地使用權(quán)的出租規(guī)定了不同的限制條件，鑒于土地使用權(quán)的出租并不改變土地使用權(quán)屬主體登記，為促進(jìn)土地使用權(quán)租賃市場以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，本人認(rèn)為應(yīng)逐步降低或取消限制條件。另外，本文還嘗試探討了承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)租賃合同登記以及土地使用權(quán)租賃合同期限等問題。
主題詞：土地租賃，土地使用權(quán)租賃，土地使用權(quán)租賃合同登記，承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)租賃合同期限
關(guān)于土地使用權(quán)租賃，我國相關(guān)法律規(guī)定甚少，有關(guān)內(nèi)容并不充分，實踐中也存在很多理解分歧。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地使用權(quán)租賃作為土地流轉(zhuǎn)市場的一種交易形式，已經(jīng)凸顯進(jìn)一步發(fā)展與規(guī)范的必要性與緊迫性。為此，本文從以下方面嘗試探討關(guān)于我國土地使用權(quán)租賃制度的若干問題：土地使用權(quán)租賃制度的發(fā)展；國有土地使用權(quán)的出租；集體土地使用權(quán)的出租；承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓；土地使用權(quán)租賃合同登記以及土地使用權(quán)租賃合同期限。
一、我國土地使用權(quán)租賃制度的發(fā)展
1988 年前，我國《憲法》第10條第4款規(guī)定：“任何組織或個人不得侵占、買賣、出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。1988年《憲法修正案》，將上述條款修改為 “任何組織或個人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，從而為土地租賃制的實行解開了禁錮。同年，根據(jù)《憲法修正案》，又對《土地管理法》相應(yīng)修改，將原《土地管理法》第2條第2款“任何單位和個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”修改為“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”，并明確規(guī)定：“國家依法實行國有土地有償使用制度”。1998年《土地管理法實施條例》第29條規(guī)定：“國有土地有償使用的方式包括國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃和國有土地使用權(quán)作價出資或入股”，從而正式將土地租賃確定為國有土地使用權(quán)取得方式之一。
1990年《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第28條規(guī)定：“土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”1992年《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第9條規(guī)定：“土地使用權(quán)出租，是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。”
1999年8月1日，國土資源部發(fā)布《規(guī)范國有土地租賃若干意見》，對國有土地租賃問題作了較為全面的規(guī)定，其規(guī)定：“國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為�！痹摗兑庖姟返诹鶙l同時對國有土地使用權(quán)租賃做出規(guī)定：“ 國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。
從以上規(guī)定可以看出，我國法律制度是將土地租賃與土地使用權(quán)租賃區(qū)分界定的。土地租賃應(yīng)指土地一級市場的行為，即國家將土地出租與承租人，出租的客體是土地，承租人取得土地使用權(quán)，如《土地管理法實施條例》第29條規(guī)定。土地使用權(quán)租賃則指土地二級市場的交易行為，即合法取得土地使用權(quán)的單位或個人將土地使用權(quán)出租與承租人，出租的客體是土地使用權(quán)，比如《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第28條和《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第9條分別對以出讓和
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