論期房按揭貸款欺詐及其預防

    摘要：隨著房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的改革與發(fā)展，按揭貸款已成為銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房人共同參加房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一種重要的信用方式。然而期房按揭貸款欺詐現(xiàn)象也隨之產(chǎn)生，嚴重影響了商業(yè)銀行的利益。本文從銀行如何規(guī)避風險這個法律角度，首先探討了按揭貸款欺詐的表現(xiàn)及特點，并深層次分析了欺詐的原因有外部原因和內(nèi)部原因。最后本文認為預防期房按揭貸款欺詐的方法除了原有制度和操作的改進外，探討了創(chuàng)新的防范銀行風險方式—房地產(chǎn)貸款保險，還提出了應增設在國際上很流行的銀行信用險。

    關(guān)鍵詞：按揭貸款；欺詐；預防

    隨著社會生活的進一步提高和生產(chǎn)力水平的發(fā)展，在我國，商品房按揭首先在沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)發(fā)展起來，繼而向內(nèi)地推進，并成為我國房地產(chǎn)融資的一條重要渠道。然而，商品房按揭在我國畢竟是一個新生產(chǎn)物，剛起步不久，缺乏經(jīng)驗，相關(guān)的法律又沒有明確的規(guī)定，特別是商品房預售中的按揭由于牽涉到商品房的預售從而顯得尤其復雜，銀行在進行商品房預售按揭的操作中存在著相當大的風險。由于法律與管理方面的原因，個人購房貸款中出現(xiàn)的糾紛現(xiàn)象越來越多，有些貸款糾紛案情還比較復雜，構(gòu)成了對商業(yè)銀行貸款的欺詐行為。這些糾紛已經(jīng)嚴重影響了商業(yè)銀行的利益，成為新的不良貸款的增長點。其中，期房按揭貸款具有典型性。期房是處于建設中的房產(chǎn)，購房人在支付房屋價款之后，并不能像對成品房那樣取得房屋的所有權(quán)，而只是取得對房屋所有權(quán)的期待權(quán)，它在本質(zhì)上是一種債權(quán)。因而期房按揭貸款對銀行而言具有更大的風險，更容易產(chǎn)生糾紛。本文針對期房按揭貸款中出現(xiàn)的欺詐現(xiàn)象，從法律的角度，進行分析、探討，以供商業(yè)銀行商榷。

    一、按揭貸款欺詐的表現(xiàn)及特點

    （一）按揭貸款欺詐的表現(xiàn)

    欺詐銀行按揭貸款形式多種多樣，主要有兩種：一種是“虛擬售房”，即開發(fā)商同十幾戶甚至幾十戶“購房人”簽訂售房合同，并據(jù)此向銀行申請貸款。在取得銀行貸款之后這些購房人便同時不按期歸還銀行貸款本息。還有一種情況是個人向銀行申請巨額貸款購買多處房屋。這些購房人多是開發(fā)商物色來取得銀行按揭貸款的。第二種是“虛值售房”，開發(fā)商將房產(chǎn)的價值抬高，并取得遠遠高于正常房屋價值的銀行貸款。在發(fā)生貸款糾紛時，商業(yè)銀行貸款不可能因為進行了房產(chǎn)抵押而全部得到保障。

    （二）按揭貸款欺詐的特點

    1、標的額巨大。僅就單個購房貸款的金額來說，數(shù)額或許并不是很大，但因為不歸還貸款的人數(shù)眾多，或者所購房屋眾多，標的總額還是很可觀的。

    2、貸款時間相對集中。多數(shù)的貸款集中發(fā)生在三個月到半年之間。

    3、 擔保方式單一。一律為房地產(chǎn)開發(fā)商擔保，不同于房屋抵押貸款。個人購房按揭貸款因為貸款人沒有取得所有權(quán)證書，實踐中商業(yè)銀行只能要求房地產(chǎn)開發(fā)商為貸款提供擔保。

    4、 作為保證人的房地產(chǎn)開發(fā)商沒有履行擔保責任。在購房人取得房屋所有權(quán)證書，并與銀行辦理房屋抵押登記之前，按法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商對購房人歸還銀行貸款承擔連帶責任。房地產(chǎn)開發(fā)商在代購房人還清欠款之后，可以解除房屋預售合同。但是在實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商主動承擔保證責任的很少。

    同一開發(fā)商項目下的十幾或幾十個購房人同時不歸還銀行貸款，可能是巧合，但是實踐證明在此類訴訟中有欺詐銀行貸款的行為

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