商品房預(yù)售制度若干問題探討

　　[內(nèi)容概要]   隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的興起和快速發(fā)展，商品房預(yù)售作為一種新型房屋銷售制度應(yīng)運(yùn)而生。由于商品房銷售在我國(guó)屬于一種新鮮事物，立法中存在空擋，實(shí)踐中存在許多模糊認(rèn)識(shí)，理論界也對(duì)一些問題爭(zhēng)論不休。商品房銷售市場(chǎng)較為混亂，糾紛層出不窮，本文就商品房預(yù)售合同性質(zhì)、預(yù)售商品房抵押、轉(zhuǎn)賣和預(yù)售過程中常見的糾紛及其處理進(jìn)行簡(jiǎn)單探討。本文作者從商品房預(yù)售合同的特點(diǎn)及其與承攬合同存在的區(qū)別進(jìn)行了分析，認(rèn)為是一種非即時(shí)交付的買賣合同，它不同于承攬合同和附期限合同；文章對(duì)預(yù)售商品房設(shè)立抵押的三種情況進(jìn)行了分析，提出開發(fā)商設(shè)立抵押應(yīng)建立登記備案制度和設(shè)立嚴(yán)格的條件限制；同時(shí)作者認(rèn)為預(yù)售商品房可以轉(zhuǎn)賣并履行嚴(yán)格手續(xù)，并簡(jiǎn)述商品房預(yù)售中常見的糾紛，針對(duì)不同情況提出了不同的處理意見。

    近年來，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立與蓬勃發(fā)展，商品房買賣市場(chǎng)日益活躍，一種新型的房屋銷售制度--商品房預(yù)售應(yīng)運(yùn)而生。商品房預(yù)售俗稱“賣樓花”，是指房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給預(yù)購(gòu)人，由預(yù)購(gòu)人根據(jù)預(yù)售合同支付房款(既可一次付清，也可分期支付，視合同約定而為)并在房屋竣工驗(yàn)收合格后依法�。�得房屋所有權(quán)的一種房銷售形式�？梢姡�相對(duì)于一般的現(xiàn)房交易，該種銷售方式有利于房地產(chǎn)開發(fā)吸收資金，對(duì)于解決房屋在開發(fā)建設(shè)中資金不足的問題起重要作用。但是，商品房的預(yù)售在我國(guó)還剛剛起步，現(xiàn)行立法尚不夠完善，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也還欠缺，對(duì)房屋預(yù)售中的一些基本問題還模糊不清。因此，有必要加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售制度的法律研究，澄清一些理論與實(shí)踐問題，使之能在房屋交易市場(chǎng)上發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)功能。

    一、預(yù)售合同的法律性質(zhì)

    我國(guó)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營(yíng)企此應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30曰內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。依據(jù)該條，我國(guó)的商品房預(yù)售以當(dāng)事人雙方簽訂書面合同為形式要件。站在預(yù)防法學(xué)的觀點(diǎn)來看，就是先以“契約"的方法，將當(dāng)事人彼此的權(quán)義關(guān)系加以定位，俾減少因權(quán)義不明所生的爭(zhēng)執(zhí)或糾紛。 另外，對(duì)該種契約的性質(zhì)也必須予以明確，這是對(duì)當(dāng)事人彼此權(quán)利義務(wù)具體定位的必然要求，也是保證法律能夠具體準(zhǔn)確地調(diào)整社會(huì)關(guān)系的客觀需求。

    （一）預(yù)售合同是買賣合同

    1、商品房預(yù)售合同符合買賣合同性質(zhì)。《臺(tái)灣民法典》第98條規(guī)定:"解釋意思表示應(yīng)探求當(dāng)事人之真意，不得拘泥于所用之辭句。"因此應(yīng)該從當(dāng)事人真實(shí)意志的角度去探求預(yù)售合同的法律性質(zhì)。房屋預(yù)售合同簽訂之時(shí)房屋尚未開工或正在施工，合同的標(biāo)的物并非現(xiàn)實(shí)物而是將來物，有一個(gè)"成長(zhǎng)"過程。 但雙方的意圖都在于房屋竣工后的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。預(yù)購(gòu)人支付價(jià)款是為了取得房屋所有權(quán)，開發(fā)商接受價(jià)款也自然負(fù)有了交付房屋的義務(wù)，這與買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的基本特性是相吻合的。預(yù)售合同實(shí)為房屋作為商品交換形式在法律上的必然表現(xiàn)，合同當(dāng)事人的行為在本質(zhì)上仍是買賣行為。預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利擔(dān)保、瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容也多與買賣合同相同，具有明顯的買賣合同性質(zhì)。

    2、商品房預(yù)售合同是非即時(shí)交付合同。

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