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淺議屋頂平臺(tái)的法律定位及轉(zhuǎn)讓
2002 年4月，筆者接受某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的委托，承辦了一件“屋頂花園使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛”案件，該案件的原告凌女士于2000年11月向被告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）購(gòu)買(mǎi)頂層住宅一套，雙方在訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》之后又訂立了一份《補(bǔ)充協(xié)議》，約定凌女士以119800元從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司受讓與其所購(gòu)房屋等面積的屋頂平臺(tái)使用權(quán)，凌女士承諾對(duì)屋頂平臺(tái)面積專(zhuān)做屋頂花園之用。后來(lái)由于雙方為付款方式、付款期限形成矛盾，凌女士遂一紙?jiān)V狀以屋頂屬公用面積，不得轉(zhuǎn)讓為由，要求解除《補(bǔ)充協(xié)議》，終止履行。該案經(jīng)法院調(diào)解，最終以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司同意解除《補(bǔ)充協(xié)議》，收回屋頂平臺(tái)，凌女士作出適當(dāng)補(bǔ)償結(jié)案。
無(wú)獨(dú)有偶，在昆明也產(chǎn)生了相類(lèi)似的案例，李女士在2000年春節(jié)向一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買(mǎi)了一套頂層復(fù)式樓，入住之后李女士一家發(fā)現(xiàn)原來(lái)自家的屋頂平臺(tái)已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商當(dāng)作屋頂花園轉(zhuǎn)讓給了鄰居。由于屋頂多次漏水，李女士又無(wú)法進(jìn)入鄰居已購(gòu)得的屋頂，李女士遂向法院起訴，要求開(kāi)發(fā)商收回公共屋頂。與前一案例相似的是，最終雙方經(jīng)過(guò)法庭調(diào)解，李女士與開(kāi)發(fā)商達(dá)成了調(diào)解換房協(xié)議。
與上述兩件案件相似的糾紛越來(lái)越多的涌現(xiàn)于全國(guó)各地，據(jù)《廈門(mén)日?qǐng)?bào)》2002年7月11日?qǐng)?bào)道，該市房地產(chǎn)糾紛中有關(guān)開(kāi)發(fā)商出售屋頂平臺(tái)（曬臺(tái)或露臺(tái)）的約占全部房地產(chǎn)糾紛的30%.而我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)、司法解釋對(duì)此卻無(wú)明確規(guī)定。因此，法院在受理此類(lèi)型的案件之后往往采取多溝通、多疏道矛盾的方式促進(jìn)當(dāng)事人之間的調(diào)解。筆者認(rèn)為，隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的縱深發(fā)展，針對(duì)屋頂平臺(tái)的權(quán)屬、轉(zhuǎn)讓等法律問(wèn)題，應(yīng)通過(guò)具體明確的法律規(guī)定加以規(guī)范。
一、 正視屋頂平臺(tái)的使用價(jià)值，肯定屋頂花園的存在意義
屋頂平臺(tái)或稱(chēng)曬臺(tái)、露臺(tái)，是指供人室外活動(dòng)的上人屋面或底層地面伸出室外的有圍護(hù)無(wú)頂蓋的臺(tái)面。從所有權(quán)的角度分析，異產(chǎn)毗連房屋（指結(jié)構(gòu)相連或具有共有的房屋）的毗連部分，往往既是某個(gè)業(yè)主享有專(zhuān)有所有權(quán)的建筑單元的一個(gè)組成部分，同時(shí)也是與其他業(yè)主共有的一部分。這個(gè)毗連部分同時(shí)具有專(zhuān)有及共有的屬性。屋頂平臺(tái)，它不僅是下層單元的“蓋”，還是整棟房屋的“頂”，而且平臺(tái)上半部分及其上部空間不屬于下層單元，具有整棟房屋全體業(yè)主共同所有的屬性。從結(jié)構(gòu)上分析，屋頂平臺(tái)是房屋建筑最上層的外圍護(hù)構(gòu)件，起著覆蓋，遮風(fēng)擋雨、排除雨水積雪和保溫隔熱的作用。此外，屋頂平臺(tái)在風(fēng)力等自然力的作用下，還具備一定的承重作用。從功能上看，屋頂平臺(tái)是整棟房屋的屋頂，對(duì)整棟房屋的消防疏通起著十分關(guān)鍵的作用，是必須的消防安全通道。由于屋頂平臺(tái)的位置特性，具備空曠、陽(yáng)光充足等特點(diǎn)，又是種植花草植物的極佳地點(diǎn)。
既然屋頂平臺(tái)具備以上功能和作用，是否屋頂平臺(tái)就不能通過(guò)某一種法律途徑使之變?yōu)槟骋粰?quán)利人的專(zhuān)用屋頂花園呢？學(xué)術(shù)界對(duì)此頗有爭(zhēng)議，筆者認(rèn)為：在合理的范圍內(nèi)，將屋頂花園的一部分讓與某一特定權(quán)利人以做屋頂花園之用，符合國(guó)際慣例和社會(huì)公益，應(yīng)當(dāng)予以支持。如日本東京，由于人口稠密，綠化不足，政府即專(zhuān)門(mén)制定規(guī)范性文件鼓勵(lì)和規(guī)范屋頂花園的建設(shè)。又如我國(guó)首都北京，為籌辦2008年北京奧運(yùn)會(huì)，特地將新建大型城市屋頂花園作為一項(xiàng)綠化指標(biāo)來(lái)實(shí)施。屋頂花園作為城市中的一道風(fēng)景，如因房屋平臺(tái)的法律性質(zhì)定位不清而禁止或限止建設(shè)，則是因噎廢食的短期行為。
二、 屋頂平臺(tái)專(zhuān)用于屋頂花園建設(shè)的法律障礙。
由于我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)以及其他規(guī)范性文件均未明確規(guī)定屋頂平臺(tái)的歸屬權(quán)問(wèn)題，給屋頂平臺(tái)的法律處理帶來(lái)了一系列的問(wèn)題。首先，屋頂平臺(tái)沒(méi)有計(jì)入整棟房屋的建筑面積。房屋的建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、走廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2、20米（含）以上的永久性建筑。建筑部《商品房購(gòu)銷(xiāo)面積計(jì)算及公共建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第八條關(guān)于公用建筑面積組成部分也不包括屋頂平臺(tái)。也就是說(shuō)，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行建筑規(guī)范，屋頂是不計(jì)入整棟房屋的建筑面積的
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