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物業(yè)管理調查報告(熱)
在不斷進步的時代，我們都不可避免地要接觸到報告，其在寫作上具有一定的竅門。那么你真正懂得怎么寫好報告嗎？下面是小編整理的物業(yè)管理調查報告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
物業(yè)管理調查報告1
近年來，房地產的大力開發(fā)已形成了一個新的經濟增長點，大大地改善廠區(qū)居民居住條件，因而，住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題也應運而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展，在為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而，也有些物業(yè)公司責任心不強，管理松散，糾紛不斷，存在著讓廣大業(yè)主不滿意的問題。
一、我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀
為了維護住宅小區(qū)消費者的合法權益，必須進一步了解我市物業(yè)管理中存在的問題，了解住宅消費者對物業(yè)管理的意見和要求，以便反饋給政府有關部門，為政府有關部門制定政策，加強對物業(yè)管理公司的指導和監(jiān)督。為此，根據(jù)計劃，開展一次住宅生活小區(qū)物業(yè)管理問題的入戶問卷調查，對某某小區(qū)的住戶進行了調查。
本次調查以問卷和走訪約談的方式進行，歷時一個月，對某某區(qū)的500戶人家進行了調查，調查結果如下：
1、在被調查的500戶中，業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只120戶，占24％，由房地產開發(fā)公司指定的有380戶，占76% 。
2、在500戶中，有386戶，反映該住宅生活小區(qū)曾成立業(yè)主委員會，并享有選舉權，占77%。有220戶，占44％的業(yè)主反映享有監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務合同的權利。
3、在500戶中，有331戶反映住宅小區(qū)存在擅自改變小區(qū)內土地用途；302戶反映小區(qū)內存在擅自改變房屋及配套設施的用途、結構、外觀；毀損設施、設備、危及房屋安全的.行為：有253戶反映小區(qū)存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀、噪聲擾民的現(xiàn)象。有123戶反映住宅小區(qū)屢屢發(fā)生小偷小摸現(xiàn)象，隨意讓陌生人進入。
4.有293戶反映房屋及公用設施、設備修繕不及時；占58%
5.有206戶反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。
6.500用戶對住宅小區(qū)物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目的維護、修繕與整治服務方面進行綜合評估，結果是：有112戶，占22％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司的服務表示滿意，有136戶，占27％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司表示比較滿意或基本滿意，有326戶，占65％的業(yè)主對其物業(yè)管理公司的服務表示不滿意。
二、調查中發(fā)現(xiàn)的問題：
在調查中，根據(jù)業(yè)主反映，這些住宅生活小區(qū)的物業(yè)管理很不規(guī)范。主要表現(xiàn)有：
1治安問題嚴重：小偷小摸現(xiàn)象屢有發(fā)生，小販、廢品收購及其他閑雜人員自由出入住宅小區(qū)沒人過問。
2衛(wèi)生臟、亂、差：有的生活小區(qū)垃圾沒有定點投放，垃圾沒有及時清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。
3綠化地管理不善：有的綠化地沒有栽種花草樹木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹木沒有很好養(yǎng)護，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。
4改變房屋用途：有的物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租，造成噪聲擾民，有的占道停放車輛，阻塞交通。
5物業(yè)管理制度不健全：有206產業(yè)主反映，該小區(qū)物業(yè)管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設施、設備修繕不及時。
三．對物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議
我所調查的小區(qū)的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產權人。于是，出現(xiàn)了一種對等的市場關系：業(yè)主以管理費購買物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會服務，物業(yè)公司則以提供服務作為交換，從業(yè)主的購買中獲得生存。同時，也有了相關與物業(yè)管理的法律與條文出來，這意味著，物業(yè)從社會管理者，轉變?yōu)樯鐣䥺挝�，從前的管理和被管理關系轉變成簽約關系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進行投訴。
隨著物業(yè)管理的發(fā)展，目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時代，是我國物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、社會化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時代。我建議從如下幾個方面加強物業(yè)管理工作：
1、多方入手，解決收費難問題。收費難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。
2、建立經常有效的溝通機制，形成業(yè)主與物管共建小區(qū)的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認識這項工作的重要性，但同住戶保持制度化溝通的不多，這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢，必須引起業(yè)內的高度重視。
3、物業(yè)必須嚴格加強管理，多聽些業(yè)主的反映的意見，及時向上級匯報，解決問題�？傊�，在整個調查過程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅信物業(yè)管理行業(yè)將有一個嶄新的未來，希望我國的物業(yè)能做的最好！
物業(yè)管理調查報告2
今年以來，為了切實加強漢江水源地保護，有效改善農村人居環(huán)境，縣財政局經過充分調研，制定印發(fā)了《關于運用一事一議財政獎補政策支持農村人居環(huán)境治理的通知》，為全縣農村環(huán)境衛(wèi)生綜合整治提供了保障。但隨著城鎮(zhèn)化進程的快速推進，縣城常住人口急劇增長，城區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔工作量日益增加。為徹底改善城區(qū)環(huán)境，提升城市品位，推進國家衛(wèi)生縣城和園林城市建設，據(jù)實保障縣城環(huán)衛(wèi)投入，我們對城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理運行情況進行實地調研，通過核查近年來財務收支，對照設施配套和管理需求，了解管理現(xiàn)狀，分析矛盾和問題，并提出對策建議，以供決策參考。
目前，我縣城區(qū)主街道的環(huán)衛(wèi)保潔清運及垃圾處理廠的運營管理主要由縣環(huán)衛(wèi)所負責，縣城背街小巷的環(huán)境衛(wèi)生則由池鎮(zhèn)各社區(qū)220名公益崗人員負責日常保潔�？h環(huán)衛(wèi)所由池鎮(zhèn)政府實施日常管理，編制隸屬住建局下屬事業(yè)單位，現(xiàn)有正式職工30人，聘請環(huán)衛(wèi)工人126人(其中：符合享受并統(tǒng)一繳納“四險”人員90人），現(xiàn)有垃圾清運車輛20輛（其中：垃圾運輸車9輛，灑水車1輛，小型垃圾收集車9輛，垃圾裝載車1輛），負責城區(qū)主街道環(huán)衛(wèi)保潔、所有垃圾清運，垃圾處理廠及城區(qū)38所公廁的運營管理。
近年來，縣環(huán)衛(wèi)所克服人員少、任務重、經費緊、保潔面積不斷擴等實際困難，實行“劃片包干、責任到人、跟進監(jiān)管、績效考核”，管理模式逐步趨于規(guī)范。全體管理和保潔人員發(fā)揚不怕苦、不怕累、不怕臟的精神，主動承擔縣城“雙創(chuàng)”工作的主力，為城區(qū)居民提供干凈舒適的環(huán)境付出了艱辛工作，為創(chuàng)建衛(wèi)生縣城做出了巨貢獻。
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城區(qū)環(huán)衛(wèi)投入分為三部分：即縣財政預算、每年收取垃圾費收入和人社部門撥付的再就業(yè)及公益崗位補助，從近幾年實際收入看呈逐年遞增趨勢。 20xx年城區(qū)環(huán)衛(wèi)經費收入535萬元，其中：縣財政預算175萬元，當年收取垃圾費收入255萬元，人社部門撥付再就業(yè)及公益崗位補助105萬元。
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1、20xx年環(huán)衛(wèi)經費當年實際支出528.65萬元，主要分為三部分：
�。�1）城區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔正常支出480.65萬元。其中：126名環(huán)衛(wèi)工人工資184.44萬元，環(huán)衛(wèi)工人降溫、加班及法定節(jié)假日加班費24.88萬元，90名環(huán)衛(wèi)工人“四險”支出107.33萬元(含個人應繳部分,全部由單位負擔)，環(huán)衛(wèi)工人勞保支出7萬元，年終慰問支出5萬元，環(huán)衛(wèi)車輛燃油費75萬元，環(huán)衛(wèi)車輛維修費41萬元，環(huán)衛(wèi)車輛保險費6萬元，果皮箱購置費15萬元，收費人員工資及手續(xù)費15萬元。
�。�2）公廁管護及水電費30萬元。
�。�3）環(huán)衛(wèi)所日常公用及房租費18萬元。
從其目前收支情況看，現(xiàn)有的收入能夠滿足除垃圾處理廠運營經費外的支出需要，包括環(huán)衛(wèi)所單位的日常運轉和房租支出。
2、垃圾處理廠運營每年的支出需求約99萬元。按20xx年10月2日以來試運行情況進行測算，每年垃圾處理廠運營需經費99萬元（20xx年只需79萬元，滲瀝液處理站試運行一年費用由承建廠方承擔），其中：垃圾處理廠推土機填埋工時費24萬元，垃圾填埋取運覆土45萬元，消殺藥品費用5萬元，電費5萬元，滲瀝液處理站年運轉經費20萬元。
3、按政府會議要求再增加20名環(huán)衛(wèi)工人年需工資27萬元。
�。ㄒ唬┏鞘惺腥莪h(huán)境統(tǒng)一管理的機制尚未形成。目前，我縣市容市貌日常執(zhí)法監(jiān)管由規(guī)劃局下屬的城市綜合執(zhí)法隊負責，城市綠化、創(chuàng)建園林城市由住建局負責，城區(qū)主街道環(huán)衛(wèi)保潔及垃圾處理廠運營由環(huán)衛(wèi)所負責，背街小巷環(huán)衛(wèi)保潔由池鎮(zhèn)負責，創(chuàng)建衛(wèi)生和園林縣城由雙創(chuàng)辦總牽頭。城市市容環(huán)境管理由多個部門負責，隨著“三鎮(zhèn)一體化”縣城建設的不斷推進，加強縣城市容環(huán)境的統(tǒng)一管理勢在必行。
（二）縣環(huán)衛(wèi)所的管理體制亟待理順。按縣編辦文件通知，縣環(huán)衛(wèi)所編制在住建局，年度考核也在住建局，而人員和經費由池鎮(zhèn)實施管理，目前環(huán)衛(wèi)所的管理體制不利工作有效開展。
�。ㄈ┏菂^(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面需要擴。隨著我縣城鎮(zhèn)化快速推進，縣城常住人口劇增，城區(qū)街道骨架逐漸拉，目前保潔范圍已不能滿足城市發(fā)展需求，逐步擴城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面已勢在必行，保潔力量還需加強。
（四）環(huán)衛(wèi)經費收支管理仍有待加強。一是政策性規(guī)費還沒有按完全收繳到位。仍有部分居民、商戶、企業(yè)的生活垃圾費未按政策征收到位，而城市建設駱保潔費至今仍沒有啟動征收。二是環(huán)衛(wèi)經費支出雖然池鎮(zhèn)也實行了“三審一簽”報賬管理，但車輛維修、保險等未按規(guī)定實行政府集中采購，環(huán)衛(wèi)工作經費帳務核算不太規(guī)范。池鎮(zhèn)只撥付環(huán)衛(wèi)所正常的人員經費，應由池鎮(zhèn)保障的環(huán)衛(wèi)所機關公用經費擠占正常的環(huán)衛(wèi)工作經費。
�。ㄎ澹┉h(huán)衛(wèi)工作的科學化、精細化管理水平還需提高。近幾年環(huán)衛(wèi)工人工資雖有所調增，但仍顯偏低。環(huán)衛(wèi)所雖然制定了崗位職責及績效考核管理辦法，按有限資金投入是否發(fā)揮對等效益來看，每天支付的'環(huán)衛(wèi)工資報酬應達到的環(huán)衛(wèi)
標準，缺乏科學、規(guī)范、精細的考核衡量標準。
�。ㄒ唬┙⑾到y(tǒng)性的城市管理機制。在機構過程中，整合分散在各部門的職責，成立統(tǒng)一的市容環(huán)境管理工作機構，借鑒外地城市管理的先進經驗，樹立經營城市理念，共同管理好我們的家園。
�。ǘ├眄槶h(huán)衛(wèi)所的管理體制。建議將縣環(huán)衛(wèi)所的人員、經費隨編制劃歸一個部門統(tǒng)一管理，環(huán)衛(wèi)工作經費和機關運轉經費分別納入國庫集中支付管理。
�。ㄈ﹪栏袷召M管理。一是建議政府按照相關規(guī)定盡快研究啟動駱保潔費征收，每年所征收資金全部用于垃圾處理廠運營。二是要嚴格按標準征收居民、商戶和企業(yè)的垃圾處理費。嚴禁隨意減免，做到公平征收，確保應收盡收，所收資金全部用于保障城市環(huán)衛(wèi)工作。
�。ㄋ模┲鸩綌U城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面。順應城市發(fā)展需求，逐步擴城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面，根據(jù)需要增加保潔人員。
（五）保障垃圾處理廠運營經費。建議將每年收取的駱保潔費約100萬元左右，全額用于垃圾處理廠運營，不足部分納入縣財政預算，垃圾處理廠工作人員，若再增加聘任20名環(huán)衛(wèi)工人，建議從146名環(huán)衛(wèi)工人中調劑使用。
（六）規(guī)范環(huán)衛(wèi)經費核算。將環(huán)衛(wèi)所機關經費和城市環(huán)衛(wèi)保潔工作經費分開，專帳進行核算，嚴禁出現(xiàn)擠占，環(huán)衛(wèi)經費要優(yōu)先保障環(huán)衛(wèi)工人工資、環(huán)衛(wèi)車輛費用和垃圾處理廠運營開支，對環(huán)衛(wèi)車輛維修、保險和環(huán)衛(wèi)設施購置要嚴格實行政府采購管理，對車輛維修、加油要制定嚴格詳細的管理制度。
（七）實行精細化管理。環(huán)衛(wèi)所要對駱清掃、保潔，公廁保潔，垃圾填埋等工作制定科學的管理機制和具體的日�？己藰藴剩◢彾ㄘ熆冃Э己�，安排專人加強巡查監(jiān)督，定期通報，與工資報酬掛鉤，確保每花一分錢都發(fā)揮應有效益。（作者雷啟平系20xx縣財政局局長；劉勇系公產局副局長；王修盛系農村公益項目管理股股長）
物業(yè)管理調查報告3
近年來隨著房地產市場繁榮發(fā)展，我市新開住宅小區(qū)不斷增多，加之原來的老舊小區(qū)，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯，小區(qū)居民對物業(yè)方面反應的問題也越來越多，借機關工委要每名機關干部踐行黨的群眾路線教育活動，深入基層進行調研要求之機，就我市小區(qū)物業(yè)管理方面展開了調研。現(xiàn)將調研情況報告如下：
一、 我市物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀
�、逍^(qū)物業(yè)管理的基本情況
物業(yè)管理這個行業(yè)隨著我市近年來的住宅小區(qū)的不斷增多而顯得越來越重要，它關系到千家萬戶，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室，主管和規(guī)范北鎮(zhèn)市物業(yè)管理行業(yè)，通過采取物業(yè)公司申報考核機制、建立專項維修基金制度、成立業(yè)主委員會、頒布相關法律法規(guī)等一系列措施，將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規(guī)范化。
目前，我市樓房建筑面積245萬平方米，其中住宅面積為175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業(yè)面積30萬平方米。有住宅小區(qū)147個，有28個小區(qū)由物業(yè)管理企業(yè)管理，其余小區(qū)部分由所屬單位管理，部分由業(yè)主自行管理。
我市物業(yè)管理居住面積已有90萬平方米，9家物業(yè)服務企業(yè)取得物業(yè)服務企業(yè)資質，物業(yè)從業(yè)人員80人取得從業(yè)資格證書，新建小區(qū)物業(yè)覆蓋率達100%，我市的物業(yè)管理工作從過去的建管不分，到現(xiàn)在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式，為提高物業(yè)服務質量，樹立良好城市形象，發(fā)揮重大作用。
�、孀≌^(qū)的特點
1、住宅小區(qū)檔次差距大。從小區(qū)配套設施方面看，既有新建的設施齊全、有專人管理、綠地率高的高標準小區(qū)（例如盛華苑小區(qū)等），也有早期開發(fā)的設施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)，小區(qū)樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業(yè)形同虛設。
2、老舊小區(qū)遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我市部分居住小區(qū)建成時間較長，遺留問題多。有的小區(qū)基礎設施差，配套不齊全；有的小區(qū)建設規(guī)模小，相關手續(xù)不完備；個別小區(qū)還是敞開式的，給物業(yè)管理工作帶來一定難度。
二、存在的主要問題
１、物業(yè)管理服務行為不規(guī)范。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對物業(yè)行業(yè)進行管理，也出臺了很多政策和法規(guī)，例如《北鎮(zhèn)市物業(yè)管理辦法》對我市物業(yè)管理方面進行指導和約束，但是由于物業(yè)方面的廣博性與繁雜性，我市對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓還遠遠不夠，普遍存在著聘用人員未取得相關物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象，從業(yè)人員整體素質不夠高，服務水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務不規(guī)范、不到位、服務質量差。
２、費率不統(tǒng)一，老舊小區(qū)物業(yè)管理服務收費率低。從物業(yè)管理服務收費標準方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業(yè)管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達到98％，而有的老舊小區(qū)收費率低，更有甚者沒有物業(yè)，只是業(yè)主自己交一點費用，用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費用，造成收費難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務質量不到位。二是低收入群體經濟承受能力有限。三是業(yè)主反映的問題得不到及時解決，引發(fā)居民不滿情緒而影響交費。四是業(yè)主對物業(yè)管理服務的消費觀念尚未完全形成。五是各個小區(qū)標準不一，收費高的與收費低的相比認為不值，不愿主動交費。
3、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難且運作不規(guī)范。業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。具了解，我市大多數(shù)小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會，有些問題只是個別業(yè)主私下向物業(yè)反映，而不代表集體的訴求。造成這種現(xiàn)象的原因是：一是大多數(shù)業(yè)主認識不足，新的小區(qū)設施、管理要好一些，多數(shù)人認為沒有必要；部分老舊小區(qū)開發(fā)的較早，那時沒有專門的物業(yè)，只是開發(fā)商代管，由于贏利不高或收費率低等原因，對小區(qū)棄之不顧，造成無物業(yè)管理的現(xiàn)象，其業(yè)主認為業(yè)主委員會更無必要，造成業(yè)主大會遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進行選舉、決策等事務存在較大難度。三是業(yè)主參與意識不強，即使有業(yè)主委員會，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調”的組織者。四是有些個別小區(qū)業(yè)主委員會雖然建立，但運作不夠規(guī)范，管理機制不健全，無法真正地發(fā)揮其作用，最后不了了之，形同虛設。
4、物業(yè)行政管理體制尚未理順。行使對小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責的是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室，但這種職能指導性的職能居多，對物業(yè)公司真正約束的作用沒有真正發(fā)揮出來。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協(xié)調各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調解率低的局面。
5、無物業(yè)管理的'個別住宅小區(qū)物業(yè)維護、管理問題日益突出。我市尚存很多老舊小區(qū)，最早追溯到家屬樓的時代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴重等問題，加之規(guī)模小，戶數(shù)少，大的物業(yè)公司不原接手，這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理，其中存在的諸多問題已成為廣大業(yè)主反映強烈的熱點、難點問題。
三、意見和建議
針對物業(yè)管理中存在的困難與問題，為了進一步加強我市物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出如下意見與建議：
1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管。市政府相關職能部門要從源頭上加強物業(yè)管理工作，認真落實各項監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是市工商、建設等部門應廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制定物業(yè)管理服務合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務中的服務范疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、責任，進一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是集中組織各個物業(yè)公司學習相關規(guī)范內容，組織物業(yè)相關人員進行培訓，讓其持證上崗，并要求物業(yè)公司保障其合法權利，減少人員的流動性，讓其服務能高效、持續(xù)、穩(wěn)定。第三，要健全完善物業(yè)管理各項制度，建立市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會、公事辦等部門的綜合協(xié)調和矛盾糾紛調處機制，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。
2、統(tǒng)一標準，提高服務收費率。制訂統(tǒng)一的服務規(guī)范的同時制訂統(tǒng)一的收費標準，提高或變動收費標準時要征求廣大。
物業(yè)管理調查報告4
一、我國物業(yè)管理立法現(xiàn)狀
八十年代以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市異產毗連房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)。我國的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢。
二、銅仁市是本次調查的必然選擇
銅仁地處中國貴州東南門戶，各個區(qū)縣經濟發(fā)展速度各不相同。在改革開放的推動下,銅仁已經取得了長足發(fā)展，經濟實力不斷提高。銅仁的社會發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上，能較準確地反映出銅仁地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展狀況。因此，在決定擬制此次社會調查活動并制作了調查所需相關資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會調查報告的實踐基地。本次社會調查活動問卷調查范圍主要以銅仁市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題，采用抽樣調查方式進行上門問卷填寫.
在各位同學與廣大市民的幫助和配合下，經過近20天的努力，我終于完成了本次實踐調查任務的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現(xiàn)對問卷進行總結和歸納，終于得出了銅仁市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡單的信息。
三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題分析
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理主體方面的缺陷
1、物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小，但發(fā)展較快。目前，銅仁市基本上在每個區(qū)縣都相繼建立起新興的居民住宅小區(qū)，但是，
在銅仁主城區(qū)分布較廣泛，而各區(qū)縣發(fā)展較慢僅僅在設施完備的新建居民小區(qū)才建立起物業(yè)管理服務，且為數(shù)不多。
2、專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)比例較大，但是仍需要相當部分的專業(yè)性企業(yè)。物業(yè)管理公司大都是專業(yè)性的，但實踐中也存在很多非專業(yè)性企業(yè)。
3、小區(qū)業(yè)主大會的召開或定期召開現(xiàn)狀令人擔憂，業(yè)主缺乏對自己參加業(yè)主大會、行使相關權利的合理認識。
4、尚有相當比例的小區(qū)沒有按照法律規(guī)定成立和召開業(yè)主委員會，有些公民缺乏權利意識。在召開業(yè)主大會后，法律法規(guī)規(guī)定，必須組成和召開業(yè)主委員會。
（二）物業(yè)管理合同及其違約責任追究
物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關于經營特定小區(qū)物業(yè)管理服務的協(xié)議。因此，它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關系的前提。
在簽定了物業(yè)管理服務合同之后，涉及的問題就是該合同的履行。
首先，在合同履行方面，從調查來看，銅仁市的居民住宅小區(qū)物管合同的.履行情況問題相當嚴重。
其次，對于物業(yè)管理服務收費方面，缺乏較統(tǒng)一性。
再次，在小區(qū)發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后，物業(yè)管理公司有義務及時排除妨礙，消除危險。
最后，對居民小區(qū)內公共設施出租的決定權等方面；
(三)、居民對物業(yè)管理服務的評價
在本次調查問卷結束后，被調查者提出了一些總結和評價：見下表：
�。ㄐ^(qū)安全、綠化、衛(wèi)生等管理評價）：
總結評價
很好 好 一般 不好
比例 15.2% 42.4 39.4% 23%
(對所在小區(qū)物業(yè)管理服務方面的總體評價）：
總結評價 優(yōu)秀 良好 及格 不及格
(四)對發(fā)展和完善居民小區(qū)物業(yè)管理方面的建議
上述調查分析，發(fā)現(xiàn)了普遍存在的重慶市物業(yè)管理方面的現(xiàn)實問題，但是必須認識到上述認識的局限性。我試從上述問題出發(fā)，提出自己關于發(fā)展和完善居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的建議。
1、積極促進物業(yè)管理市場性。實現(xiàn)對專業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀調控，極力解決目前存在的物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小的問題。放開政府管制之手，大力將市場引進物業(yè)管理行業(yè)。
2、完善法律程序，實現(xiàn)物業(yè)管理定價的法律化。正確解決物業(yè)服務收費水平低、收費率低，代收代繳墊支多，個別管理部門亂收費，導致企業(yè)虧損嚴重等問題。合理規(guī)制物業(yè)管理服務費用的繳納和比例。避免在實際中亂收費和收費不到位等問題。
3、加強有關物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的法制宣傳，提高小區(qū)業(yè)主法律和權利意識。
4、促進業(yè)主委員會和業(yè)主大會等業(yè)主權力機構的建立和完善，建立起合理的行使權利機構，以及時和迅速追究物業(yè)管理公司的法律責任。
5、發(fā)展群眾性維權組織，加大社會對業(yè)主保護力。建立起物業(yè)管理協(xié)會，以這會中介主體資格出發(fā)，以發(fā)生應有的作用，促進行業(yè)的發(fā)展、壯大。
6、促進社會性物業(yè)管理行業(yè)的中介機構的設立和發(fā)展，并由政府進行授權管理自己行業(yè)，實現(xiàn)中介機構對本行業(yè)的“自我管理、自我服務、自我監(jiān)督”等權利。
物業(yè)管理調查報告5
調查提綱：
通過對源泉小區(qū)的住戶和居民進行詢問和走訪調查，源泉小區(qū)目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區(qū)的過程當中存在著很多的漏洞和不足，例如對小區(qū)安全管理方面沒有盡到自己應有的責任，衛(wèi)生服務也相對差，各種的便民服務也難以讓人滿意，基礎設施維護不到位，對居民的要求和提出的問題不能及時正確的解決，通過分析，造成這些現(xiàn)象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經營管理本身有關。通過與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現(xiàn)狀和水平。通過對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區(qū)所存在的問題提出了我們自己的幾點可行性建議。希望能夠對小區(qū)今后的管理工作有指導和借鑒意義。
調查過程及內容：
20xx年12月5日星期三上午八點我小組成員前往延吉市源泉小區(qū)進行研究調查，在達到小區(qū)門口后，我們就發(fā)現(xiàn)一個特別令人匪夷所思的事情，該小區(qū)的出入口前居然沒有設置電動門等任何出入管制設施，而且另我們更為吃驚的是，當我們進入小區(qū)的時候，竟然沒有任何物業(yè)管理人員前來詢問我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區(qū)，我們首先繞小區(qū)走了一圈，之后我們就發(fā)現(xiàn)了一個問題，該小區(qū)沒有任何的休閑娛樂場所和設施，而且該小區(qū)的樓層和角落處的垃圾不時的映入眼簾，此時，該小區(qū)‘臟亂差’的印象已經在心中形成。后來發(fā)現(xiàn)該小區(qū)還存在亂停車、亂放自行車的現(xiàn)象，后來發(fā)現(xiàn)小區(qū)內部不時的有人員在流動，于是我們采取了現(xiàn)場隨機調查詢問的方式，向12名小區(qū)住戶詢問了他們對該小區(qū)的不滿意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣，。之后我們對小區(qū)用戶描述的問題和現(xiàn)象進行了實地的勘察，發(fā)現(xiàn)確實存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現(xiàn)象，由于不便進入小區(qū)用戶的住房內，所以有些問題未能進行實地的勘察，此乃無力之舉。后來我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來意，并就以上調查和總結的.問題與該物業(yè)管理人員進行了詳細的交談，經過分析和交流，該小區(qū)物業(yè)管理人員承認在物業(yè)管理工作中確實存在著不足和應當改進之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問題并不屬于他們職責范圍之內，也向我們口述了在物業(yè)管理過程中遇到的問題和難題，我們分別對上述問題一一進行了討論，得出了令人比較滿意的結果。交談之后，雙方都很愉悅，在向對方道別后，我們返回學校對調查的記錄和筆記進行了整理，大概內容分類如下：
1、該小區(qū)存在的主要問題
2、這些問題存在的主要原因
3、如何正確處理這些問題
主要問題：
經過現(xiàn)場調查和住戶的反映，總結出以下問題：
1）部分樓梯間墻壁陳舊，應該進行粉刷
2）小區(qū)沒有保安人員，給小區(qū)安全管理帶來隱患
3）小區(qū)內停車秩序混亂，應加強管理
4）常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反映，也存在不安全因素
5）小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環(huán)境臟亂，建議加強管理
6）小區(qū)內出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理
7）小區(qū)隨處可見垃圾，衛(wèi)生服務需要加強
問題主要原因：
1）該小區(qū)的樓房已經有一定的樓齡，出現(xiàn)此現(xiàn)象是合理之情。
2）該小區(qū)沒有保安人員是因為物業(yè)管理費中無此項目。
3）小區(qū)停車秩序混亂是因為沒有專門的停車位，也沒有負責車輛管理的專職人員
4）常有閑雜人等到小區(qū)散發(fā)廣告是因為該小區(qū)入口沒有電動門等限制措施，也沒有做好相應的出入人員登記表。
5）環(huán)境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲較多的原因，住戶居民把不吃的食物到處亂丟，引起食源，是造成有老鼠的原因
6）小區(qū)經常出現(xiàn)丟自行車現(xiàn)象，一方面是因為對進入小區(qū)的人員沒有進行很好的監(jiān)管，另一方面原因是因為該小區(qū)沒有一個專門停放自行車的自行車棚，自行車亂放，給小偷以可乘之機。
7）造成垃圾亂丟的現(xiàn)象是因為一方面該小區(qū)的衛(wèi)生服務本來就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區(qū)沒有張貼注意環(huán)境衛(wèi)生等宣傳標語，使人們不注意，最主要原因是因為該小區(qū)的垃圾箱太少，而且分布不合理。
合理化建議：
1）可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定費用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。
2）可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取保安人員的物業(yè)管理費用。
3）可以建立小區(qū)車輛管理制度，對小區(qū)有車的業(yè)主進行檔案登記，對每個車輛固定車位，并安排專職人員負責。
4）小區(qū)入口設置電動門，對進出人等進行人員登記。
5）通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個位置，安排專門人員及時進行處理。必要時可以放置驅蚊和防鼠藥物。
6）在小區(qū)的合理位置開辟一個場所，建設一個自行車棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車現(xiàn)象。
7）安排保潔員要及時清理角落和小區(qū)垃圾，在明顯位置張貼保護環(huán)境的公益性標語，并在人員活動多的地方多設置垃圾桶數(shù)量。
物業(yè)管理調查報告6
一、我國城市舊區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀
課題組對目前我國一些城市在舊區(qū)實行物業(yè)管理的現(xiàn)狀進行了調研，具體情況是：天津市物業(yè)管理截至20xx年11月底已接管整治項目166個，1000.3萬建筑平方米，分別占整治項目應實施物業(yè)管理個數(shù)和面積的39.9%和43.99%。
廣州市老城區(qū)現(xiàn)已有99個舊居民區(qū)推行了以社區(qū)服務中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區(qū)服務中心的作用。目前，3個試點小區(qū)已基本引入了物業(yè)管理，小區(qū)的環(huán)境和居民的生活得到了明顯的改善，這一物業(yè)管理模式受到群眾的普遍歡迎。
北京市在對舊小區(qū)實行綜合整治后，按照現(xiàn)代的物業(yè)管理模式進行管理。
吉林省白山市強化了住宅小區(qū)綜合整治，實行屬地化組團，區(qū)域化管理，改善小區(qū)整體環(huán)境。近年來市政府先后投入大量資金，由房產局牽頭，對市區(qū)的住宅小區(qū)進行綜合整治，實施拆倉房建綠地、修道路工程。
邯鄲市舊住宅區(qū)占有很大比例。據(jù)統(tǒng)計，全市主城區(qū)內共有各類住宅區(qū)392個，其中原由房產部門統(tǒng)一管理的、各單位自行管理的、產權混雜的舊住宅區(qū)就占323個。為徹底改變舊住宅區(qū)臟亂差的狀況，20xx年，市委、市政府提出用3年時間，不斷加大力度，晉級升檔，完成主城區(qū)全部住宅區(qū)的綜合治理任務，大力推行物業(yè)管理，為廣大城市居民創(chuàng)造一個整潔有序、優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。
20xx年6月，長春市物業(yè)管理與社區(qū)管理相結合整治舊區(qū)試點工作方案已上報省建設廳，結合物業(yè)管理工作現(xiàn)狀，朝陽區(qū)湖東小區(qū)和鐵路小區(qū)(建筑面積分別為34萬平方米和3萬平方米)被確定為舊區(qū)整治試點區(qū)域。
從以上各城市對舊區(qū)的管理來看，舊區(qū)的物業(yè)管理工作已逐漸成為各城市關注的重點，但如何徹底有效地對舊區(qū)進行管理還有待研究、實踐。
二、目前各地對舊區(qū)物業(yè)管理采取的普遍方法
現(xiàn)在舊區(qū)推行物業(yè)管理一般都是按照先治理后管理，治理與管理緊密銜接的原則進行。同時，各地也根據(jù)自己的實際情況采取了不同的管理模式。
從管理模式上看天津市目前主要有三種：一是以房管部門成立專業(yè)公司接管為主，天津和平、河西、南開三區(qū)房管局都成立了局屬專業(yè)物業(yè)管理公司，以市場化運營模式，取得一定成績：共接管小區(qū)36個;二是以街道、居委會模式進行管理為主，紅橋、河東、塘沽、漢沽四個區(qū)，共接管小區(qū)42個;三是以單位模式進行管理為主，河北、河東和大港區(qū)三區(qū)，共接管33個。
長春市對于老的沒有實施物業(yè)管理的區(qū)域，即“舊區(qū)”，將采取物業(yè)管理與社區(qū)管理相結合的新思路。
在推進舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過程中，廣州根據(jù)小區(qū)的實際情況分類型、分層次推進，引導居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業(yè)管理方式。如推行了以社區(qū)服務中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區(qū)服務中心的作用。
北京提出各區(qū)(縣)政府要加強對老舊居住小區(qū)的綜合整治，動員產權單位、產權人、使用人、物業(yè)管理企業(yè)共同出資改造居住區(qū)環(huán)境。在此基礎上，通過試點，結合公房出售，摸索經驗，建立不同形式的、適合老舊居住區(qū)特點的物業(yè)管理方式。
三、目前舊區(qū)物業(yè)管理中存在的幾個典型問題
不管各地采取怎樣的物業(yè)管理模式，在實際工作中都遇到了幾個典型的難題，這些難題直接影響著居民對物業(yè)管理工作認可度和物業(yè)的正常運行，并制約著舊區(qū)物業(yè)長效管理，值得其它未實行舊區(qū)物業(yè)管理的地區(qū)注意。
(一)舊區(qū)物業(yè)收費低，收繳率低，物業(yè)管理企業(yè)不愿接管
舊區(qū)物業(yè)收費低，政府制定的物業(yè)服務基準價格偏低，物業(yè)管理公司入不敷出。比如天津市，針對舊區(qū)多年來形成的收費機制，天津市各區(qū)對舊區(qū)物業(yè)收費大致實行兩種模式：一種是按建筑面積收費，一般不超過0.3元/平方米;另一種是以房型收費，大致分獨單、偏單、三室，并根據(jù)提供的服務標準制定具體的收費價格，一般獨單5～6元;偏單7～8元;三室9～10元;以目前的情況看，大多數(shù)改造后的舊樓區(qū)還是以房型收費為主，可以看出，舊區(qū)收費標準無法和現(xiàn)有的普通商品住宅小區(qū)接軌。同時舊區(qū)物業(yè)管理還處于“福利”或“半福利”狀態(tài)，業(yè)主觀念尚未轉變過來，不愿交費或少交費，物業(yè)收費率低，天津市平均收繳率僅為50%。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)難以做到收支平衡，經營非常困難。實際上舊區(qū)房屋及設施設備都急需維護與維修，物業(yè)管理費更需提高。而與此同時許多舊區(qū)的住戶大多是低收入階層和承租戶，要想改變目前這種狀況難度可想而知。
(二)維修基金嚴重匱乏
舊區(qū)許多房屋是房改房，房改后，按照商品房統(tǒng)一管理模式要求，必須提取維修資金，提取比例為房款的2%。而事實上，不少地方維修資金還得不到完全落實，追繳比較困難。再加上不少房改房房屋質量普遍較差;長期的低租金使房屋得不到及時的維修養(yǎng)護，造成房屋完好率低、設備陳舊、老化，給維修造成了較大壓力。另外還有一些私產舊房，由于過去交易手續(xù)的不完備，維修資金也沒有按時足額繳納。
(三)法律法規(guī)尚不完善，人們的民主參與意識不高
雖然現(xiàn)在各城市對舊區(qū)的物業(yè)管理大都比較重視，而且也意識到了法律法規(guī)的不健全，但要在短時間內建立起完善的法律法規(guī)也是不可能的，只能隨著時間的推移，針對舊區(qū)出現(xiàn)的新問題，逐步建立�，F(xiàn)在許多城市已出臺了一些法律法規(guī)，在其中對舊區(qū)管理作了規(guī)定，如北京，相繼出臺了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》以及即將出臺的《北京市物業(yè)管理服務質量標準》等;天津市相繼出臺了《天津市物業(yè)管理條例》、《天津市商業(yè)維修基金管理辦法》、《天津市舊區(qū)物業(yè)管理服務用房購置和管理規(guī)定》以及《關于舊區(qū)物業(yè)管理服務收費有關規(guī)定問題的通知》等;邯鄲市出臺了《公有住房售后維修養(yǎng)護管理辦法》、《公有住房售后維修養(yǎng)護辦法補充規(guī)定》、《物業(yè)管理企業(yè)資質管理暫行規(guī)定》、《邯鄲市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》和《邯鄲市原建住宅小區(qū)物業(yè)管理分等級收費實行辦法》，這些都值得各地借鑒。但同時，由于一些法律法規(guī)宣傳不夠，人們的民主參與意識不高，許多居民不遵守這些法律法規(guī)，物業(yè)對這些行為又難以有效控制。因此，如何盡快制定適于舊區(qū)物業(yè)管理的制度以及如何使這些制度有效地得到執(zhí)行，是值得有關部門考慮的問題。
(四)接管進度慢，物業(yè)管理形同虛設
在一些已綜合整治過的舊區(qū)，可以看到自行車存放處、對小區(qū)的封閉、門衛(wèi)的值班室等設施，但同時也注意到自行車存放處沒有幾輛自行車，人們還是按原來的習慣隨處停放;小區(qū)雖用柵欄圈住了，但出口太多，擋不住出出入入的小販;門衛(wèi)值班室內沒有門衛(wèi)。另外，小區(qū)內沒有物業(yè)管理辦公用房等，接管進度慢，物業(yè)管理形同虛設。治理與管理如何緊密銜接值得各地關注，不要將治理的成果付諸東流。
(五)新舊管理體制銜接難
過去，舊區(qū)的管理主要依靠街道居委會，同時還有供水、供電、供氣等部門的協(xié)調配合，而現(xiàn)在實行新的物業(yè)管理體制后，許多地區(qū)物業(yè)管理公司與供水、供電、供氣等專業(yè)管理部門之間還沒有建立起規(guī)范的委托服務關系，出現(xiàn)問題，容易造成扯皮;街道基層組織的行政管理與物業(yè)管理公司的經營管理存在責任劃分不明確、職能交叉重疊、互相爭權現(xiàn)象。
四、我國城市舊區(qū)物業(yè)管理辦法的框架設計
在對城市舊區(qū)實行物業(yè)管理的時候，必須分階段、分步實施，逐層深入，要治理一個，管理一個，注重效果而不是數(shù)量和過程，要循序漸進，不可操之過急。具體管理辦法如下：
1. 做好舊區(qū)物業(yè)管理實施的準備
深入舊區(qū)進行物業(yè)管理的宣傳，講解相關的法律法規(guī)(主要是針對舊區(qū)的一些具體規(guī)定)，加深人們對物業(yè)管理的認識;對舊區(qū)的物業(yè)現(xiàn)狀進行摸底(如產權情況、新舊程度、管理單位及現(xiàn)狀等);摸清舊區(qū)居民對物業(yè)管理的需求(如居民對原有物業(yè)管理的評價、居民的收入水平、居民對新物業(yè)管理方式的認知程度等)。
2. 對舊區(qū)進行分類，制定相應的物業(yè)管理辦法
在推進舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過程中，要根據(jù)小區(qū)的實際情況分類型、分層次推進，引導居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業(yè)管理方式。目前各城市采取的物業(yè)管理方式主要如下：對環(huán)境配套比較好，房子比較整齊，產權比較分散，住戶有一定經濟承受能力，對物業(yè)管理需求較迫切的住宅小區(qū)優(yōu)先進行整治，可參照新區(qū)開展現(xiàn)代化的物業(yè)管理;對配套比較差，房子比較舊，住戶經濟承受能力有限，對物業(yè)管理需求一般的住宅小區(qū)，以房屋維護為重點進行單項物業(yè)管理，隨著條件改善，逐步增加服務內容，同時應注意選聘專業(yè)的物業(yè)管理公司進行這些管理，逐步納入到現(xiàn)代化的物業(yè)管理上。
3. 及時總結經驗與教訓，妥善解決易出現(xiàn)的各種問題
通過對舊區(qū)實施物業(yè)管理的`城市的調查研究，目前急需解決的幾個問題如下：
◎ 物業(yè)收費
要解決物業(yè)收費低、收繳率低、物業(yè)管理公司入不敷出的情況，可采取的措施如下：
(1) 明確業(yè)主公約。事先對小區(qū)的服務內容、服務標準、收費標準及收費方式(物業(yè)費可以實行低取費、菜單式，按項定價的方式)實行由當事雙方協(xié)商確定，制定本小區(qū)的業(yè)主公約，同時應注意公約不得違反當?shù)氐姆煞ㄒ?guī)。政府要給物業(yè)管理企業(yè)對違反“公約”的人有“罰”款權，這種“罰”款不同于“行政罰款”，而是要求違反“公約”人要對遵守“公約”人的侵害承擔賠償責任。物業(yè)管理企業(yè)進行“罰”款的依據(jù)是“公約”，“罰”來的款只能轉入物業(yè)的公共維修資金和用于物業(yè)管理的費用支出，而絕不能進入物業(yè)管理企業(yè)的“利潤”或“罰款”人的腰包。法院或仲裁機構對物業(yè)糾紛主要應依“公約”判案�！肮s”不僅約束業(yè)主，同時也是對物業(yè)管理企業(yè)的約束，在企業(yè)不能按要求管理物業(yè)時，業(yè)主同樣可以依據(jù)公約的規(guī)定提出警告、“罰款”甚至終止合同。
(2) 在小區(qū)顯眼的地方張貼服務內容及服務標準、收費標準、收費方式以及對違反公約的處罰措施。
(3) 公有租賃住房應從租金中提取一定比例的物業(yè)管理費用，物業(yè)管理單位要相應承擔一定的責任。專業(yè)部門委托給物業(yè)管理單位承擔綠化和道路養(yǎng)護的，有關部門應給一定的費用。
(4) 物業(yè)管理企業(yè)可就地吸納下崗職工，享受優(yōu)惠政策，降低運行成本，把有限的收入用在服務上，同時也解決了這些業(yè)主交不起物業(yè)費的難題。
(5) 以政府補貼的形式，作為資助特困家庭繳交物業(yè)管理費的專項經費。
(6) 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。
(7) 控制物業(yè)公司的進駐資格。在實行物業(yè)公司管理的小區(qū)，一定要選擇規(guī)模較大、社會信譽好、企業(yè)知名度高、管理人員素質高、管理服務質量好、群眾滿意率高、具有較強市場競爭力的公司，這些公司的管理好，資源配置的能力強，直接管理成本低，從而即使物業(yè)管理費用低些也有利益可圖。再者，公司管理得好，居民必然按時交費的就多，收繳率相應的就會提高。
(8) 加強物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通。物業(yè)公司平時應注意舉辦一些活動，加強與業(yè)主之間的溝通。如不定期邀請社區(qū)有威望、較熱心的業(yè)主座談;“六一”兒童節(jié)組織有孩子的業(yè)主一起活動;為老年人舉辦書法繪畫比賽;組織社區(qū)人們跳健身操等。別看舉辦這些小型的活動事小，但是它的作用和意義卻不能輕視，通過一個個不同形式的活動，促使物業(yè)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間進一步的了解，有益于小區(qū)和睦氣氛的培養(yǎng)，有益于不少問題的解決。
(9) 可以采取物業(yè)繳費社會化的形式，讓居民把物業(yè)費直接交到銀行，為居民建立信用體系，對那些有能力支付物業(yè)費卻以各種理由拒交的業(yè)主進行制裁，同時，對物業(yè)公司也應實行信用機制，建立信用體系。如果物業(yè)公司不能履行職責，將拿不到管理費或少拿，以打消一部分按時交物業(yè)費業(yè)主的顧慮。
(10)政府應出臺有利于舊區(qū)物業(yè)管理更優(yōu)惠的政策，對積極參與舊區(qū)物業(yè)管理的物業(yè)管理公司給予補貼和扶植。如政府在稅收等方面給予一定的政策優(yōu)惠，同時撥出�？钛a貼給物業(yè)管理公司，保證物業(yè)管理公司能保本微利，在正常經營狀態(tài)下不至于虧損嚴重而紛紛退出房改房物業(yè)管理市場，從而扶植物業(yè)管理公司接手舊區(qū)的物業(yè)管理，形成良性循環(huán)機制，待條件成熟時再按照市場化的模式進行運作。
◎ 住房維修資金
要想成功地歸集維修資金，徹底改變傳統(tǒng)的“以租養(yǎng)房、以租養(yǎng)人”的房屋維修管理模式，實現(xiàn)“市場化、社會化、專業(yè)化”的現(xiàn)代物業(yè)管理的房屋維修模式，保證房屋及其設備的正常使用和運行，各地應采取的措施主要有：
(1) 盡快出臺相應的法律法規(guī)。如北京市國土房管局《關于規(guī)范和加強本市居住區(qū)物業(yè)管理的若干意見》中規(guī)定：商品住房和公有住房出售后都應建立住宅共用部位、共用設施設備維修資金，用以保障住房售后的維修管理。雖然現(xiàn)在有許多城市注意到了舊區(qū)維修資金的問題，但由于實施難度大，一些城市在政府規(guī)定中未涉及舊區(qū)維修資金的收取、管理和使用，各地應根據(jù)本地區(qū)的情況盡快出臺相應的法律法規(guī)，以便有法可依。
(2)加大舊區(qū)維修資金的歸集力度。國家有文件明確規(guī)定：“舊有公房出售時，購房者按購房款2%的比例，向售房單位繳納維修基金”，因此，對舊區(qū)內公房轉為私產的一定要進行維修資金的收取;對于還是公有租賃住房的應盡快制定維修資金統(tǒng)一歸集的辦法，使它們也納入住房維修基金，進而形成統(tǒng)一、可靠、有效的住房保障機制，不斷完善資金繳存程序，簡化手續(xù)，使新老政策盡快并軌。同時還要對公有住房售后維修資金進行整合。
(3)建立完善的維修資金管理制度。維修資金涉及廣大業(yè)主的共同利益，資金的管理、使用及歸集要有一套嚴格的制度，設專門的管理機構。在物業(yè)專項維修資金的監(jiān)管方面，廣州市大力推行物業(yè)專項維修資金“一戶一存折”和“維修資金專用卡”的維修資金管理制度，即每一業(yè)主都有維修資金專用賬戶，廣大業(yè)主能隨時了解、監(jiān)督維修資金的使用情況，并由專門的部門監(jiān)督管理專項維修資金，以維護廣大業(yè)主的切身利益，值得各地借鑒。
◎ 理順各部門的職責
物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務、社區(qū)精神文明建設及供水、供電等到部門的專業(yè)管理有著密切的聯(lián)系，搞好物業(yè)管理單靠一家不行，只有充分發(fā)揮政府主管部門的核心作用，各部門密切配合，共同促進才能實現(xiàn)。
在處理物業(yè)管理和社區(qū)管理的關系上，要充分依靠街道、居委會。物業(yè)管理是社區(qū)管理的基礎，是社區(qū)服務網絡的重要組成部分，也是社區(qū)精神文明創(chuàng)建的重要力量。要在街道、居委會的配合支持下，理順小區(qū)管理體制。
在處理物業(yè)管理和供水、供電等部門的關系上，可按照新小區(qū)的辦法進行管理。同時業(yè)主委員會是物業(yè)小區(qū)(大廈)業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益機制的組織。政府主管部門應積極指導業(yè)主籌備小組召開業(yè)主大會，組織成立業(yè)主委員會。按照新小區(qū)的管理方式促進業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間的雙向選擇、合同約束機制的發(fā)展，推動物業(yè)管理行業(yè)向規(guī)范化、專業(yè)化和規(guī)�；l(fā)展。
總之，在理順物業(yè)管理和其他各部門的關系上，應以物業(yè)管理為主，其他各部門為輔、積極配合小區(qū)的物業(yè)管理，改變過去存在的環(huán)境差、服務差、管理差的小區(qū)形象，為老百姓創(chuàng)造和保持一個安全、整潔和舒適的居住環(huán)境。
物業(yè)管理調查報告7
為了貫徹落實市委市政府關于加強對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)督管理，解決物業(yè)服務中的突出問題，努力改善城市人居環(huán)境，實現(xiàn)建設宜居城市的目標。根據(jù)區(qū)政府的安排，我們對全區(qū)56個小區(qū)，18家物業(yè)公司的基礎情況進行了詳細的調查，調查情況如下：
一、基本情況
我區(qū)共有物業(yè)公司18家，其中具有一級資質的物業(yè)公司1家；二級資質的3家；三級以下的14家。物業(yè)公司物業(yè)費收繳率達到90%的1家；達到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家僅能達到20%。
我區(qū)現(xiàn)有物業(yè)小區(qū)56個，樓房937棟樓，住戶70479戶。無物業(yè)公司管理的散樓有97棟，住戶5854戶。其中省級示范小區(qū)15個；市級示范小區(qū)18個；其它小區(qū)19個。
二、存在的主要問題
�。ㄒ唬┕芾眢w制不順暢，人為增加了管理難度。
政府行業(yè)主管部門的職能、權利、義務不明晰，權利過于集中在上邊，形成了區(qū)級政府物業(yè)管理部門有人力開展管理工作、事實上卻無力去管，而市物業(yè)管理部門有權管、卻無人管的局面，人為地設置了管理障礙，增加了管理難度。物業(yè)管理工作的重點在基層，管理的主體也應該在基層，只有這樣，管理工作才能做到經常性、連續(xù)性，才能形成良性循環(huán)。因此其主要職能也應該體現(xiàn)在基層，事實上《物業(yè)法》也是這樣規(guī)定的。按照物業(yè)法的有關規(guī)定，縣區(qū)物業(yè)管理部門應該具有對物業(yè)企業(yè)監(jiān)督、檢查、考核、資質初審、以及處罰等職能，這些職能是政府物業(yè)行業(yè)管理部門最基本的監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行自身職能的有效手段。但區(qū)物業(yè)辦成立后，市里下放給區(qū)物業(yè)辦的職能中，不具有對物業(yè)企業(yè)的資質初審（物業(yè)公司準入和退出初步審查審驗權）和對物業(yè)企業(yè)違規(guī)處罰的職能。這就無法保證縣（區(qū)）政府有效監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行職能的效力，因此物業(yè)企業(yè)的管理問題、服務問題就無法有效得到解決。同時，區(qū)政府雖然成立了物業(yè)辦，但沒有相應的辦公經費、沒有公務車輛，無法實現(xiàn)有效的.、經常性的管理。
（二）制度法規(guī)不完善，開展工作無依據(jù)。
物業(yè)行業(yè)系統(tǒng)（包括政府行業(yè)主管部門、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會）制度不健全，法規(guī)不完善，就不能依法實施有效管理和服務。主要體現(xiàn)在：一是政府物業(yè)管理部門沒有健全的對物業(yè)企業(yè)進行監(jiān)督、檢查、考核的制度，致使物業(yè)企業(yè)大多處在自由管理，隨意服務的無約束狀態(tài)，只有出現(xiàn)問題時，才有人去過問；二是物業(yè)企業(yè)即便不履行服務的職能，政府也沒有對其實施處罰的有效手段和依據(jù)，長此以往，問題越堆越多；三是物業(yè)企業(yè)對業(yè)主私自搭建、拆改、違章建設等問題沒有有約束力的監(jiān)督手段和解決問題的法律依據(jù)，致使業(yè)主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止，危害極大。這些問題說明，在物業(yè)管理實踐中，法規(guī)建設遠遠落后于住宅建設速度，制度和法規(guī)不健全，上述問題就會長期存在下去，物業(yè)管理和服務工作就無法實現(xiàn)依法有序開展。
（三）物業(yè)管理不規(guī)范，服務水平不高。物業(yè)企業(yè)內部管理不規(guī)范，整體服務水平較低，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間矛盾重重，互不理解，導致了物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)費成了難題，而物業(yè)費收不上來，服務就更上不去，長此以往，惡性循環(huán)。我們調查過的物業(yè)公司沒有一家能將收費情況、費用使用情況、服務內容和收費標準等重要信息進行公開。到現(xiàn)在，幾乎全部業(yè)主對物業(yè)公司應該收取那些費，收費標準是多少，開展了那些項目的服務，收取的費用是如何使用的不清楚。這些信息不公開，一方面暴露了物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范的問題，另一個側面反映了物業(yè)企業(yè)沒有很好的樹立“以人為本，服務第一”的理念。由于缺乏這樣的理念，物業(yè)公司的服務不到位、服務質量差、業(yè)主不主動繳費、不愿意繳費的問題就成了制約物業(yè)管理水平提高的老大難問題。通過調查得知，我區(qū)除車輛廠物業(yè)公司繳費率達到90%以上外，其他公司多數(shù)連70%都難以達到，長此以往，形成了“服務不到位、業(yè)主不交費、服務更不到位，業(yè)主更不繳費”的惡性循環(huán)。尤其是老舊小區(qū)，問題更為突出，有的物業(yè)公司干脆關門走人。在我區(qū)，最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的景南小區(qū)開發(fā)商卷走房屋維修基金的問題；景南4號樓房屋無產權的問題至今無法妥善解決。
（四）老舊小區(qū)基礎條件差，管理上不去。
我區(qū)老舊小區(qū)基礎條件差，歷史欠賬多，開發(fā)商遺留問題多，導致多數(shù)老舊小區(qū)管理跟不上，甚至是無物業(yè)管理。在我區(qū)，根據(jù)基礎條件可把小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設施的老舊住宅區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅區(qū)面積67%；二是實行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的23%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的10%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大、建設標準普遍不高、歷史欠賬多，小區(qū)功能不完善、硬件建設差、設施和設備老化、物業(yè)費收取比率低、房屋維修基金缺失、開發(fā)商遺留問題多等問題十分突出，這些問題長期得不到解決，物業(yè)管理在這些小區(qū)無法正常開展。
�。ㄎ澹┪飿I(yè)企業(yè)準入不規(guī)范，缺乏相應的退出機制。在我區(qū)18家物業(yè)企業(yè)中，具有二級以上資質的物業(yè)企業(yè)僅有4家，三級以下資質的物業(yè)企業(yè)多數(shù)不具備開展物業(yè)服務的能力。這些物業(yè)公司幾乎全部是過去開發(fā)公司派生出來的子公司，大多沒有通過正規(guī)的渠道進入物業(yè)管理行業(yè)，公司管理不規(guī)范，服務不到位的問題成了普遍性的問題。加之政府在行業(yè)管理的過程中，沒有引入競爭機制，沒有建立相應的退出機制，致使物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范、服務的隨意性大，交叉管理問題嚴重，重收費輕管理問題突出。在我區(qū)，甚至有兩家物業(yè)公司管一個樓、一個小區(qū)的現(xiàn)象。
（六）業(yè)委會成立難，群眾參與度低。
由于物業(yè)管理在我市和我區(qū)還處于發(fā)展時期，參與物業(yè)管理的業(yè)主委員會更是新生事物。各小區(qū)業(yè)主對業(yè)主委員會組織普遍不了解，缺乏主人翁意識，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關心，再加上如今的小區(qū)業(yè)主來自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡相同，因此大多數(shù)人對此抱有事不關己、高高掛起的無所謂心態(tài)，導致召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會較為困難。有的小區(qū)即使勉強成立了業(yè)主委員會，但由于缺少敬業(yè)、富有號召力的業(yè)主委員會組成人員，平時疏于活動，形同虛設，沒有發(fā)揮其應有的作用，更無法實現(xiàn)真正意義上的自治管理。另一方面，由于業(yè)主委員會的法律地位并不十分清晰，許多棘手問題難以處理，作為自治組織的業(yè)主委員會難有大的作為。
三、解決物業(yè)管理問題的幾點建議:
（一）進一步理順體制，增強管理效力。
物業(yè)管理工作要想從根本上得到改善，必須從體制機制入手解決問題。為此，政府必須下決心把物業(yè)管理的職能下放到便于實施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業(yè)管理部門；必須使基層政府在管理物業(yè)行業(yè)的過程中，具有有效的、科學的、合理的、可行的管理手段，只有這樣，才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時，市政府在批準各區(qū)成立物業(yè)辦的同時，必須把辦公經費和交通工具列入財政運算，確保工作能正常運行。
�。ǘ┙⒔∪贫龋晟婆涮追ㄒ�(guī)。
健全必要的工作制度，完善配套的法律法規(guī)是做好物業(yè)工作的根本保證。一是要在政府物業(yè)管理部門建立健全對物業(yè)企業(yè)檢查、考核、年審、獎懲等必要的工作制度，通過健全的制度保證，促進物業(yè)企業(yè)管理和服務的規(guī)范化。二是在物業(yè)企業(yè)內部進一步完善管理機制，開展規(guī)范的管理和服務，向社會公開收費、服務、收費支出等重要信息，通過向社會公開這些信息，讓業(yè)主明明白白交費，清清楚楚接受服務。只有這樣，物業(yè)公司和業(yè)主之間才能建立相互信任、互相理解的平等關系。
�。ㄈ┱鲗Ю吓f小區(qū)改造，逐步解決問題。政府作為物業(yè)市場的管理和協(xié)調主體，必須對確保物業(yè)市場的健康發(fā)展肩負起必要責任。在我市和我區(qū)，由于對物業(yè)市場的認識、管理、以及在房地產開發(fā)過程中遺留的各種問題，導致了老舊小區(qū)基礎條件差，歷史欠賬多，管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入，這些問題就會長期困擾我市物業(yè)市場的健康發(fā)展，我市建設宜居城市的目標就不會順利實現(xiàn)。因此，政府在通過房管、規(guī)劃、建設等部門加強對房產開發(fā)行為的約束的同時，要加大對老舊小區(qū)基礎設施建設的投入力度，改善老舊小區(qū)功能不全、基礎設施老化等問題，逐步改善老舊小區(qū)的居住環(huán)境，從而促進我市物業(yè)市場走上健康發(fā)展的道路。
（四）規(guī)范物業(yè)市場，建立競爭機制。
物業(yè)市場的供需主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，而物業(yè)市場的協(xié)調主體是政府及其行業(yè)行政主管部門。因此，政府有責任通過制定政策、完善法規(guī)、加強監(jiān)管、改進服務等途徑，積極營造規(guī)范的物業(yè)管理市場氛圍和經營環(huán)境。政府要依據(jù)有關的法律法規(guī)，根據(jù)我市物業(yè)管理實際，嚴格、科學的把好物業(yè)企業(yè)的準入和退出關，建立科學的激勵和競爭機制，杜絕開發(fā)商建一處樓、誕生一個物業(yè)公司和一個小區(qū)、一棟樓房多家物業(yè)公司管理的不規(guī)范管理現(xiàn)象。要在物業(yè)企業(yè)之間建立必要的競爭機制，建立嚴格科學的退出機制，讓物業(yè)企業(yè)之間感受到競爭的壓力，逐步提高物業(yè)企業(yè)的管理水平和服務水平。
�。ㄎ澹┘哟笮麄髁Χ龋鸩教岣哒J識。
全社會（包括政府各部門）必須進一步提高對物業(yè)工作重要性的認識，增強關心物業(yè)、支持物業(yè)的責任感�，F(xiàn)代物業(yè)管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養(yǎng)、保管及其他服務”等諸多職能，是一個性質十分特殊的綜合性服務行業(yè)。對政府來說，物業(yè)是新時期構建和諧社會的重要因素，物業(yè)企業(yè)客觀上承擔了不少基層政府的職能，是城市管理的重要組成部分，是部分政府職能市場化的表現(xiàn)形式；對市民而言，物業(yè)維護了家園的舒適安寧、潔凈美麗和整潔有序，有效地提升了居住環(huán)境的生活品位。良好的物業(yè)是小區(qū)房地產開發(fā)積聚人氣的重要因素，也是使房產長期保值增值的重要原因。因此要在全社會中廣泛宣傳物業(yè)管理在現(xiàn)代生活中的重要作用，特別要提高各級領導干部的認識，努力營造有利于物業(yè)發(fā)展的良好氛圍。要切實提高物管行業(yè)、物管從業(yè)人員的地位，讓物業(yè)管理人員享受到與之相適應的政治和生活待遇。
�。┮婪ǔ闪I(yè)委會，逐步理順供需關系。
在全區(qū)范圍內，依法成立業(yè)主委員會，逐步理順社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)三者之間的關系，在物業(yè)管理上，形成良性互動。社區(qū)居委會和業(yè)主委員會都是小區(qū)居民的自治組織，這兩個組織是街道社區(qū)和小區(qū)業(yè)主利益的維護者和實踐者，而物業(yè)企業(yè)是在社區(qū)居委會和小區(qū)業(yè)主委員會監(jiān)督下提供物業(yè)管理和服務的企業(yè)。一方面要發(fā)揮社區(qū)居委會和小區(qū)業(yè)主委員會的主觀能動作用，增強他們的責任意識、維權意識和監(jiān)督作用，另一方面通過政府行業(yè)主管部門，協(xié)調好、理順好社區(qū)居委會、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的各種關系，使社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)之間建立良性互動的關系，從而促進物業(yè)管理和物業(yè)服務進一步規(guī)范化、合理化。
物業(yè)管理調查報告8
公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務，同時提供訂艙、碼頭內拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務。東方海陸坐落于天津港北疆港區(qū)東部，擁有4個專業(yè)化集裝箱泊位。下屬部門有技術部 操作部 行政部 財務部 物業(yè)部 人事培訓部 而物業(yè)部作為服務行業(yè)來說，應該把業(yè)主的事情當成自己的事情來辦，政府部門有“群眾無小事兒”的服務理念，我們也應該有“業(yè)主無小事兒”的服務理念，這也適用于我們物業(yè)企業(yè)。
一個好的物業(yè)公司，該具備哪些工作能力和素質？哪些細節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務中容易忽略的？如業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護、物管公司的專業(yè)性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質、以人為本的服務理念、社區(qū)文化建設、公共設施管理、綠化管理、創(chuàng)意服務等方面進行全方位介紹。 為此我對企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問題進行分析考慮并提出相應的對策和建議。
1 物業(yè)服務
“以人為本”才是正道,以人為本”是物業(yè)服務的根本理念�！耙匀藶楸尽钡奈飿I(yè)管理，其實就是要做到充分為員工解憂，以廣大員工的利益性、便利性為出發(fā),在現(xiàn)階段，企業(yè)對物業(yè)服務的需求已經擴大，僅僅是基本的服務已經不能滿足他們的需求。物業(yè)公司必須進行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務形式。
2 增值服務
創(chuàng)意”考驗用心程度,創(chuàng)意服務是在貼心服務基礎上的一種增值表現(xiàn)。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對物業(yè)管理的質量和服務種類都極為看重。在目前的市場情況下，眾多開發(fā)商都意識到，小區(qū)的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到 業(yè)主是否住得舒心。如在元宵節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦許多活動，在增加業(yè)主過節(jié)氣氛的同時，也使業(yè)主加強了對社區(qū)的認同感。 3 及時響應必須要做到及時、有效。無論建議是否合理，物業(yè)管理人員都應以理性的思維耐心傾聽、詢問。在受理了業(yè)主的維修通知之后，受理的人員應迅速及時處理。
4 物管技能
員工實際技能決定公司專業(yè)性物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養(yǎng)等，這些項目都是專業(yè)性很強的獨立行業(yè)。事實上，專業(yè)性是指物管公司里的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業(yè)主，為 業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。擁有一支既有技術又懂管理、還能提供細節(jié)服務的專業(yè)級物業(yè)管理隊伍，這樣才能贏得了業(yè)主的稱贊。
5 公司綠化
綠化管理要因地制宜小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護必須作為物業(yè)管理的首要任務來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區(qū)居民愛護綠地、愛護家園的意識。其次，綠化養(yǎng)護也很重要，綠化養(yǎng)護既要做到勤，又要注重科學。
6 物業(yè)維修基金
做好物業(yè)維護最重要物業(yè)維修基金的動用，在物業(yè)管理的有關條例中有明確的規(guī)定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對物業(yè)管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業(yè)的維護，如果出現(xiàn)問題則要作出公正的評估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運用。并且將維護基金“還之于民”。
7 企業(yè)文化
“提供安全、舒適的辦公環(huán)境，善盡企業(yè)責任，共享經營成果”顧客第一，服務第一，行動第一”
8 物管人員素質
高科技設施呼喚高素質人才,早期的物業(yè)管理很簡單，僅僅為戶主守樓、護院、收發(fā)信件、代收水電費等等。而現(xiàn)在，大量新材料、新技術在建筑工程中運用，大量高科技、智能化的設施、設備進入居民住宅，進入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護、財務統(tǒng)計、社區(qū)文化等多個方面，內容涵蓋智能化監(jiān)控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網維修養(yǎng)護、設備的保養(yǎng)與使用及更新等等。沒有高素質的專業(yè)人才，很難實現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理。
行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁復雜。企業(yè)行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務。但是，這些事務只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說，行政管理在企業(yè)中主要有管理、協(xié)調、服務三大功能；其中管理是主干，協(xié)調是核心，服務是根本。究而言之，行政管理的實質就是服務。
專門的'行政管理部門（通常稱為辦公室、總經理辦公室、行政人事部之類）擔負著企業(yè)行政管理的組織實施、具體操作，是行政管理工作中的一個部分、一個環(huán)節(jié)，是整個行政管理系統(tǒng)中的一個小系統(tǒng)。
行政部門應該兢兢業(yè)業(yè)、認真細致地做好種種行政事務工作，把領導和員工從繁重、瑣碎的行政事務和生活瑣事中解脫出來，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內外市場形勢，考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略，探討公司的組織架構，任用公司的各級干部，實施公司的經營方針，解決公司所面臨的重大問題，以及專心做好每一筆重要業(yè)務等等。為了做好紛繁復雜的行政工作，行政部門的領導不能東一榔頭西一棒子，茫無頭緒地整天瞎忙；或是被領導一會兒支到東，一會兒支到西；結果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門的領導應該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見，能夠根據(jù)事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達到這種境界，必須建立健全和認真執(zhí)行行政部門的各項管理制度、崗位責任制度、工作程序以及一系列規(guī)范化表格、圖表等，從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是，要培養(yǎng)出一支高素質、高效率的行政人員隊伍；同時要搞好科學分工、管理層次和合理授權。一旦行政系統(tǒng)的一系列硬件(如辦公設施、生活設施)、軟件(如規(guī)章制度、工作程序)、人員隊伍、分工協(xié)作和管理層次等等建立健全起來，整個行政管理體系在很大程度上就會象一部自動機器一樣運轉，只在較少的場合才需要部門領導和上級領導輔以"人治"。一個行政部門的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。 然而，行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協(xié)調"和"服務"三方面再上一個檔次，才算是一個合格的現(xiàn)代企業(yè)的行政管理者。
物業(yè)管理調查報告9
管養(yǎng)等各類物業(yè)服務。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對滯后，出現(xiàn)了小小的矛盾和問題，現(xiàn)已成為影響居民正常生活的焦點問題，亟需采取有效對策來加以改進和解決。
一、基本現(xiàn)狀
截至目前，我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個，建筑面積123萬平方米，規(guī)劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區(qū)總人口的%。建設方式主要為：90年代各單位在后院集資建設的房屋占15%，商品房占70%，小產全權房占10%，保障性住房占5%。
我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務企業(yè)13家，資質全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，雖然服務小區(qū)只有26個，但這些小區(qū)住宅總面積約59萬平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區(qū)70個，這是小區(qū)管理的主要形式，占全縣建成住宅小區(qū)的一半，管理住房面積約52萬平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區(qū)，涉及小區(qū)41個，面積約12萬平方米。
二、小區(qū)管理存在的問題
通過統(tǒng)計數(shù)字可以看出，目前全縣絕部分住宅小區(qū)處于自主管理或無人管理狀態(tài)，關乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個小區(qū)而言，也有收費難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯位、服務缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質量，而且疊加累積極易造成群體上，影響全縣穩(wěn)定局。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理，主要有以下五方面問題：
�。ㄒ唬嗜腴T檻低，服務不規(guī)范。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司，資質全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，注冊資本都在50萬100萬元，平均每家公司員工不到20人，規(guī)模小，實力弱。物業(yè)管理人員都為退休人員和下崗工人，沒有經過正規(guī)培訓，不懂物業(yè)服務，更談不上持證上崗，整體人員素質令人堪憂。物業(yè)服務都僅僅限于看門、搞衛(wèi)生，業(yè)主很少見到物業(yè)公司管理人員。小區(qū)院內車輛亂停亂放、閑雜人員自主進出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底，多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區(qū)環(huán)境難盡人意。門衛(wèi)基本上就是開鎖門、收取停車費，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生。
�。ǘ┦召M標準高低不一，收費難度。一方面，物業(yè)公司收費項目不一，收費標準自定，高低參差不齊。高層小區(qū)收費項目最多的有物業(yè)服務費、地下室服務費、生活垃圾費、電梯費等，合計達1800元，個別小區(qū)趕上了咸陽市的收費標準；除此以外，對出入車輛還要收取停車費。小區(qū)收費有的按面積計征，有的按戶平攤，收費標準參差不齊，上下之間相差數(shù)倍，群眾響比較強烈。另一方面，管理無抓手，收費難度很。舊小區(qū)水、電、暖分戶管理，自主購買，物業(yè)收費全憑自覺，收費難度很，一些小區(qū)甚至連取暖費都難以及時收取，影響居民生活。新建小區(qū)借鑒西安、咸陽經驗，對水、電等實行智能卡統(tǒng)一管理，減少了物業(yè)收費難度，管理比較方便，但是個別物業(yè)公司在水、電收費中有私自加價行為，監(jiān)管難度，業(yè)主不滿意。
�。ㄈ┗A設施不健全，物業(yè)公司不愿管。一舒劃設計不到位。規(guī)劃是龍頭，規(guī)劃建設亂，則物業(yè)管理亂。主要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓，臨街見縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設規(guī)模小等因素影響，小區(qū)的綠化、亮化、停車位和物業(yè)用房等基礎設施無法配建，規(guī)模小、成本高，物業(yè)管理無利可圖，甚者可能虧本，導致物業(yè)公司不愿進駐管理，這是造成小區(qū)自治或無人管理的主要原因。二是建設工程質量有硬傷。建設工程質量問題本身屬開發(fā)商應承擔的責任，但工程交付使用后，因質量問題，物業(yè)服務企業(yè)與開發(fā)商推諉扯皮，業(yè)主維權和利益訴求無人理睬，這類事件往往釀成上案件。如鴻運廈電梯質量問題，水電苑地面滲水問題，恒海家園自來水管道漏水等問題，上時間長達幾年，問題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規(guī)定，在工程交付使用前，開發(fā)商必須組織相關單位人員進行消防單項驗收和電梯單項驗收，最后進行工程總體驗收。但調查中發(fā)現(xiàn)，我縣好多開發(fā)項目未經任何驗收而擅自交付使用，業(yè)主入住后，因室外工程未完工，樓內天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問題，引發(fā)集體上。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)廈等開發(fā)建設項目，曾多次群。
�。ㄋ模I(yè)主結構多元化，維權主張難統(tǒng)一。由于業(yè)主來自社會各個階層，社會經歷、收入水平、文化修養(yǎng)等不同，認識問題、處理問題的方式、方法也不盡相同，導致物業(yè)管理工作難度加，而且規(guī)模越越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區(qū)空地有車的想留車位，電動車主要建車棚，其他住戶還要收費，意愿不一，相互爭執(zhí)，難以協(xié)商。二是業(yè)主錯位，“主”為“客”。多數(shù)業(yè)主對自己的權利和義務認識不清，不知道自己該享受什么權利，履行哪方面義務，甚至淡定處之，對小區(qū)集體事項不聞不問，聽之任之。相當一部分小區(qū)業(yè)主員會不能正常履行職責，幾年難以召開業(yè)主會。三是良莠不齊、素質欠缺。物業(yè)服務企業(yè)本身是有償服務，部分業(yè)主沒有形成對物業(yè)管理有償服務意識，缺乏社會公德，只要服務，不愿交費，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識。據(jù)調查，縣城各小區(qū)物業(yè)費收繳比例多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜雅居收繳比例90%。
�。ㄎ澹┖暧^環(huán)境有影響，管理體制未理順。房地產市場與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關系。有的小區(qū)因房地產市場不景氣，建成后入住率低，物業(yè)服務經營管理成本高、支出，服務質量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時間交房，但因工程質量和配套設施不完善，導致物業(yè)管理難度增，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)廈等。特別是“小產權”房，由于沒有完全產權，規(guī)劃設計和工程質量難以監(jiān)管等原因，遺留問題較多，管理難度很，已經成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面，實事求是地講，物業(yè)管理工作機制尚未形成。根據(jù)中省市關于進一步加強物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導，屬地鎮(zhèn)（社區(qū)）為主體進行社會管理的總體要求，形成以屬地社區(qū)居會為主的“部門（單位）、鎮(zhèn)、社區(qū)居會”三級物業(yè)管理體系。但是在現(xiàn)實工作中，全縣物業(yè)一旦有問題，鎮(zhèn)和各社區(qū)居會管理職責缺失，由縣物業(yè)行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面，這也是我縣物業(yè)管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。
三、對策和建議
農民向城鎮(zhèn)轉移、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求�；鶎庸芾響m應形勢發(fā)展的要求，逐步實現(xiàn)以村會管理為重向以社區(qū)、住宅小區(qū)為重的轉變，更好地服務社區(qū)居民。對于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類指導，區(qū)別對待，標本兼治，穩(wěn)步推進。
（一）積極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系。一是完善機制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導，屬地鎮(zhèn)（社區(qū)）為主體進行社會管理的總體要求，建立以屬地社區(qū)居會為主的“部門（單位）、鎮(zhèn)、社區(qū)居會”三級物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關系的前提下，由房管所負責，各鎮(zhèn)（社區(qū)）居會配合，針對城區(qū)新老小區(qū)進行地毯式調查統(tǒng)計，將各小區(qū)的名稱、住戶信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊，然后按照各居會所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居會，由各居會制定具體的實施方案，負責實施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作。三是強化業(yè)務指導。建議參照外地經驗，將房管所升級為科級建制單位，便于協(xié)調部門關系，提升物業(yè)監(jiān)管水平。
（二）嚴把物業(yè)服務企業(yè)準入關。凡是進入xxxx縣的物業(yè)服務企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門注冊登記，對于不登記備案的服務企業(yè)，一律叫停不得進駐小區(qū)開展工作。對于新建開發(fā)項目，在發(fā)房屋預售證前，要求開發(fā)企業(yè)對小區(qū)進行前期物業(yè)招標，選定服務質量好、態(tài)度好、信譽好、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務。同時，繳納一定的履約保證金，規(guī)范制約物業(yè)服務企業(yè)行為，便于調處物業(yè)與業(yè)主的糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。
�。ㄈ┘訌妼ξ飿I(yè)公司人員的培訓。受收入水平、群眾理念、收費標準等因素制約，在當前和今后相當一個時期，物業(yè)服務在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務企業(yè)，只有不斷提高自身素質，提高服務質量，才是立身之本，只有服務質量提高了，廣住戶才會認可。物業(yè)行政主管部門應每半年組織一次物業(yè)管理知識講座，提高從業(yè)人員的自身素質；每年組織一次省級物業(yè)從業(yè)人員的培訓，力爭在23年內全部實現(xiàn)物業(yè)人員持證上崗。
�。ㄋ模⿵娀飿I(yè)費收繳管理。物業(yè)費收繳是困擾物業(yè)服務的最難題，直接關乎物業(yè)管理的正常運轉。要解決好收費問題，必須解決好以下三個問題：一是標準�，F(xiàn)有物業(yè)管理收費標準分類較粗，質量要求不嚴，物價部門應對此調研，細化標準要求。二是抓手。中城市的小區(qū)實行智能卡管理，物業(yè)收費比較容易。我縣新建小區(qū)水、電實行統(tǒng)一管理，經適房小區(qū)還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費幾乎沒有什么障礙。問題是老舊小區(qū)水、電、暖全部分戶管理，自主購買，沒有制約手段，收費普遍比較困難�？梢詫@樣的小區(qū)實行改造，水、電、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的12項，財政予以適當獎補。改造后聘請物業(yè)公司進駐管理。三是監(jiān)督。小區(qū)應該設立公示牌，收費項目、收費標準全部公開，誰交誰欠張榜公開告知，用途結余定期公示，消除業(yè)主的`思想疑慮。同時，要接受業(yè)主員會的管理，努力提高物業(yè)服務管理水平，為業(yè)主提供一個舒心的良好環(huán)境。
�。ㄎ澹⿵娀瘜I(yè)主自主管理的引導。業(yè)主是小區(qū)法定的主人，調動業(yè)主的積極性，增強業(yè)主的主人翁意識對于提高小區(qū)管理水平至關重要。首先，要加強引導，做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作。由居會牽頭，負責組織和指導本轄區(qū)內住宅小區(qū)業(yè)主會成立、業(yè)主員會的首屆和換屆、改選工作，督促收繳轄區(qū)內物業(yè)專項維修資金。指導和監(jiān)督業(yè)主會、業(yè)主員會依法開展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務企業(yè)，調處物業(yè)管理服務中的矛盾糾紛。在有條件的小區(qū)，試點建立小區(qū)黨支部或臨時黨支部，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過采取行之有效的宣傳手段，加宣傳力度，提高廣業(yè)主對物業(yè)管理相關法律法規(guī)的知曉率，消除認識誤區(qū)，更好地行使權利，履行義務，樹立正確、健康的消費理念，創(chuàng)建宜居小區(qū)，構建和諧家園。
（六）加推進老舊住宅小區(qū)整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門牽頭，各鎮(zhèn)（社區(qū)）居會配合，按照因地制宜，逐步實施，分類管理的原則，采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑，對現(xiàn)有舊住宅小區(qū)進行摸底調查，分類排隊，集中整治。其中：對基礎設施比較完善，多數(shù)業(yè)主同意實行市場化管理的老舊小區(qū)，應積極引入物業(yè)公司管理；對基礎設施不健全、多數(shù)業(yè)主不同意實行市場化管理的老舊小區(qū)，應以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序為基本服務，由業(yè)主員會自治管理；對單位集資建設的住宅樓，由其原建設單位自行負責物業(yè)管理涉及事宜。同時，加強對規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產市場監(jiān)管，規(guī)范并逐步取締“小產權”房，嚴格質量監(jiān)管，完善基礎設施，消除硬件缺失，為開展物業(yè)管理奠定良好基礎。
物業(yè)管理調查報告10
一、調查目的
改革開放以來，隨著我國社會主義市場體制的建立和日趨完善，國民經濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，專業(yè)化的物業(yè)管理模式也逐漸走進人們的生活，為人民服務，為人們熟知，物業(yè)走近一個逐漸完善，逐漸自我提升的過程。進入物業(yè)市場，了解物業(yè)現(xiàn)狀，深入物業(yè)實踐，將理論與實踐相結合，積累經驗，總結知識，了解問題，提升專業(yè)水平，打好專業(yè)基礎，最終服務物業(yè)，貢獻物業(yè)。
二、調查對象
天津市開發(fā)區(qū)毆思諾物業(yè)管理有限公司
昌黎分公司管轄小區(qū)——竭石花苑
三、調查人：常金香
四、調查時間：20xx年8月21日
五、調查內容
歐思諾物管有限公司，總部設在天津市，于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區(qū)物業(yè)管理項目。該單位屬于三級資質物業(yè)管理公司，物業(yè)管理范圍廣泛，物業(yè)管理類型多樣化，集服務、管理與經營一體化。
“竭石花苑”位于昌黎縣東區(qū)，屬社區(qū)物業(yè)，它是一個環(huán)境優(yōu)美，管理完善的花園式住宅，獲河北省建設廳“優(yōu)秀小區(qū)”稱號。內部設備設施齊全，保安、消防、環(huán)境等管理到位，給人們一個安適、休閑的優(yōu)雅環(huán)境。當日正執(zhí)周末，孩子們在兒童娛樂設施上盡情的玩耍，大人們也忙里偷閑地打著撲克、下象棋，也有人正向物業(yè)人員反映問題……融入物業(yè)，讓我感受真實的物業(yè)服務。
調查結果顯示：人們對于這個新興行業(yè)普遍認為有較大的發(fā)展空間，小區(qū)負責人高先生也表示，物業(yè)管理行業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間與速度，他還樂觀地表示物業(yè)管理在不久的將來將進入一個嶄新的時代。是的，物業(yè)管理自改革開放以來，至今已發(fā)展成為一個擁有2萬多個企業(yè)，數(shù)百萬從業(yè)人員的企業(yè)，它已被住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、學校、醫(yī)院、車站、機場、商場、辦公樓等各類不同性質的物業(yè)所采用，被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽產生。
物業(yè)管理是一個涉及領域十分廣泛的行業(yè)，其管理的對象是物，即已建成的`各類地上建筑物，及其附屬物的設施、設備和相關場地，而物業(yè)管理服務的對象是人，即物業(yè)的業(yè)主及使用人。調查顯示，在該小區(qū)從業(yè)人員專業(yè)畢業(yè)生，相對比較少，而專業(yè)人員實踐能力相對低下，在物業(yè)管理已發(fā)展為城市市區(qū)水平的情況下，加強專業(yè)人員的培訓，加大專業(yè)人員數(shù)量是必要的。服務于物業(yè)，其管理人員必須具有系統(tǒng)地專業(yè)知識，這也是高先生特別提出的一點。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員，不僅要有房屋建筑、給排水機里設備、局域網系統(tǒng)等工程技術方面的知識，同時也需要社會學、法學、管理學、經濟學、心理學等各方面知識，也就是說，應具備文、理、工等多個學科交叉的知識結構。同時，更應加強理論與實踐的結合，深入物業(yè)管理實踐，將知識融會貫通，積累實踐經驗，反復學習總結，才能進一步提升專業(yè)人員的專業(yè)素質與技能，從而更好地服務于物業(yè)。
高先生還認為物業(yè)管理企業(yè)與高校合作培養(yǎng)物業(yè)人才，是一條可行之道，雙方可以優(yōu)勢互補，給學生接觸物業(yè)的機會，進行經驗交流，提高學生的專業(yè)文化，也可以為企業(yè)帶來一批批優(yōu)秀的專業(yè)人才，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
物業(yè)管理做為一個新生的行業(yè)，在其發(fā)展過程中，也存在這樣那樣的問題和矛盾，諸如環(huán)境衛(wèi)生、安全防衛(wèi)等諸多原因引起的糾紛、投訴等都是等待我們急需解決的問題。物業(yè)管理服務的對象是人，要面向問題，解決問題。物業(yè)中存在的問題直接影響著物業(yè)管理的發(fā)展，要看重并及給予解決。諸如法律法規(guī)不健全，專業(yè)人員缺少，內部結構不完善等諸多因素影響著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，培育物業(yè)管理市場，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高管理服務質量，已成為業(yè)內人士的共識。
通過整個調查，得出以下結論：
（1）物業(yè)管理將呈現(xiàn)巨大的發(fā)展空間與速度。
�。�2）對物業(yè)管理專業(yè)學生提出更高更深的要求，同時，也為高校培育學生提供了方向。
（3）物業(yè)管理存在諸多問題急待解決，要求健力健全法律法規(guī)完善競爭市場，提升物業(yè)服務質量。
總之，在整個調查過程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅信物業(yè)管理行業(yè)將有一個嶄新的未來，作為物業(yè)人，更好地服務物業(yè)。
物業(yè)管理調查報告11
鄧爺爺說過;“真理是檢驗實踐標準的唯一標準，”這也在一定程度上強調了實踐的重要性，今年是我大學的第二個暑期生活，也是我第二次進綠城物業(yè)實踐，雖然我學的是法律專業(yè)看似和物業(yè)沒有多大關系。可是通過這將進4個月的實踐生活，讓我明白了法律無處不在，而學會把我學過的法律知識運用到生活中對于我們法律學習者來說至關重要。
首先，我簡單的介紹一下物業(yè)公司的運行，物業(yè)管理是一個重要的概念，這是我們深入了解物業(yè)公司的關鍵所在。物業(yè)管理(property management)，受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。在這個概念中涉及到了合同，這不得不說明法律與我們接觸到的生活息息相關。離開了法律。我們的每一項管理工作將很難開展。下面我就針對我在物業(yè)公司的實踐生活與法律聯(lián)系比較緊密的東西與大家分享一下。在實踐工作中。我們遇到了一件比較赤手的案子，一個路人從小區(qū)穿過，當時風比較大，天比較晚�；叵肫饋磉�下著蒙蒙細雨。不幸的.事情發(fā)生了。路人被從空中掉下來的花瓶砸傷了頭，當時小區(qū)內的保安都驚呆了，感到很害怕。我們的保安迅速撥打了急救電話，病人很快被送進醫(yī)院，事情遠遠沒有我們想的那么簡單，受傷者的家屬把我們物業(yè)告上了法庭。
我們在查追案子的時候，調取監(jiān)控錄像的時候發(fā)現(xiàn)花盆掉落的具體位置并不清楚，由于家家戶戶都中了很多花，而且大家都不知道自己具體種了幾盆花，大家都不承認是從他們家掉落的，我們當時都想不到解決的途徑，當時還有同事問我是法官該如何判案子，我當時也不知道怎么回答，后來法院在判案子的時候下達的結果是由每家只要種了花的都得賠，我覺得這個案子就處理的很公平。問題在一定程度上等到了解決。這也是我第一次切身的體會到物業(yè)與法律的緊密型。受益匪淺啊。在這幾個月的社會實踐實踐生活中，讓我切切實實的感受到了。我們對待任何工作都要謹慎，認真，抱著負責人的態(tài)度，我們不用畏懼，一切都要靠事實說話。沒有什么是我們做不好做不到的，只要我們在我們自己的職權范圍內做好工作。問心無愧，我們將來不管從事哪一行，我們都可以做的很好。很出色。在實踐的生活中，也讓我認識到了我平時學習的不足，不能很好的與實踐想結合，把所學的東西運用到實踐中。在以后的學習中我會有針對性的來學習，我相信我能做的更好。
物業(yè)管理調查報告12
目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。
分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：
1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實施細則，我市又無立法權；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區(qū)的機制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現(xiàn)實上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區(qū)居委會和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調解決
與上級政府部門相關的具體事務上，顯得無能為力。
3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強，據(jù)調查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設立、監(jiān)督以及主要人員的權利和義務沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業(yè)委會成員服務全體業(yè)主的.動力不足，年紀輕、能力強的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻很低，實力不強，規(guī)模不大，素質不高，管理人員、高學歷層次、技術職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。
4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費午餐”的習慣在相當范圍內存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領導、司法人員和教師等機關公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產生了一定的負面影響。
5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權。對開發(fā)企業(yè)的責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質量差，隨意更改規(guī)劃設計，公用配套設施數(shù)量不到位、技術標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉嫁給后進入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標制度有待全面推進。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務和負擔轉嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車費的價格調控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調不到位。特別是基層行政組織事務多、經費少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設施，以補充管理經費不足。
物業(yè)管理調查報告13
一 社會實踐調查題目：
蘇州居住小區(qū)物業(yè)管理狀況
二調查小組成員 ( 共2 人 )
系別： 外語系
系別： 建筑系
班級： 英師1201班 班級： 城規(guī) 1202 班
姓名： 李西
姓名： 姚小莫
三 社會實踐調查目的 ：
相對時間較長的寒假對我們大學生來說是一個了解社會的好機會。實踐調查作為每個大學生的必修課可觀要求我們要了解社會，研究社會，彌補教科書的不足。我們知道書上的知識大都理論性較強，知識真正用到工作中就需實踐調查這一重要環(huán)節(jié)。而且通過這一實踐的過程我們不僅能豐富知識，提高自身分析和解決問題的能力，還能提高各人的綜合素質。
四 社會實踐調查的意義 ：
小區(qū)物業(yè)管理的成敗直接明顯得影響著小區(qū)居民的居住質量與生活環(huán)境，特別是現(xiàn)階段人們生活壓力大，工作繁忙，更希望在自家室外有個安靜，舒適的小區(qū)環(huán)境。小區(qū)物業(yè)管理的好壞也是人們購房的一個參考因素。本次調查的目的是通過對蘇州市區(qū)不同層次的小區(qū)物業(yè)調查了解小區(qū)物業(yè)管理的基本常識，所受制約因素，并試圖找到現(xiàn)階段解決小區(qū)物業(yè)管理矛盾的一些有效途徑。
五 社會實踐調查對象與形式 ：
針對蘇州市區(qū)現(xiàn)在居民的住房條件，我們擬對四個不同層次和形式的小區(qū)進行抽樣調查。
蘇州居住小區(qū)類型 表現(xiàn)特征 代表小區(qū)名稱 抽樣標本
老新村 大都建于上世紀70年代末80年代初，基礎硬件較差 婁江新村、蘇安新村、永林新村（部分）、東港新村（部分）、里河新村、南環(huán)新村等 婁江新村
街坊改造小區(qū) 一般是上世紀90年代至今老街坊經改造而成，以造型傳統(tǒng)的新式公房為主 敬文里、打線里、石橋里等 敬文里小區(qū)
古城區(qū)新建小區(qū) 古城區(qū)高檔安全小區(qū)，管理較嚴格，房屋造型以傳統(tǒng)多層為主，但樓層不高（受園林地帶保護古風貌的限制） 華陽里、蘭亭苑、獅林苑、桐芳苑、園林小區(qū)等 華陽里小區(qū)
園區(qū)、新區(qū)樓盤 大都興建時間較晚，樓層較多，設施齊全，位于蘇州經濟最為發(fā)達的工業(yè)園區(qū)，小區(qū)物業(yè)往往由開發(fā)商自行管理，自成品牌 新城花園、貴都花園、多味花園、邑翠華庭、嘉多麗花園、今日家園、錦華苑、馨泰花園、等 新城花園
調查形式
①與物業(yè)管理人員交談，咨詢，填寫物業(yè)管理調查表
�、诓稍L小區(qū)居民，填寫物業(yè)調查表
�、鄄稍L者自己評價小區(qū)環(huán)境，拍照片作記錄。
④電話訪問一些同學和親友，了解其他小區(qū)的情況，以方便作總結和比較。
六 社會調查日程安排 ：
調查分為四個階段進行（共13天）
第一階段：前期準備確定調查內容，查閱相關內容并準備問卷（8。6~8。9）
�。短� 學習物業(yè)管理方面的一些簡單的知識，查閱資料，如蘇州地圖，選出要調查的地點及有關部門的聯(lián)系方式。學習制定調查問卷的一般方法。
�。诽� 編輯調查問卷一 （ 居民 ）部分
�。柑� 編輯調查問卷二 （物業(yè)管理部門）部分
９號
制定下一步的調查計劃，復印相關證件、材料
第二階段：實地調查（8。10~8。14）
10 號 致電給部分小區(qū)物業(yè)管理處，預約時間。電話訪問親戚朋友，詢問他們的居住地的情況并約好時間去他們家里訪問。隨機到蘇州各個小區(qū)參觀，拍照片，收集相關資料。
11 號 蘇州街坊 敬文里
12 號 蘇州古城區(qū)外圍 婁江新村
13 號 蘇州古城區(qū) 華陽里
14 號 蘇州工業(yè)園區(qū) 新城花園
第三階段：整理資料，概括總結（8。15~8。16）
第四階段：編輯資料，打印成冊（8。17~8。18）
七 社會實踐調查論文 ：
敬文里物業(yè)管理
背景
該小區(qū)位于古城區(qū)內的皮市街十、十一號街坊，附近的房子都有很久的歷史。共有42幢168戶近500多位居民，屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。按照有關部門的建設規(guī)劃一直在對附近要拆遷整改的房子進行改造。
居民調查報告統(tǒng)計
敬文里居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價一般
敬文里居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價較好
敬文里居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價較好
敬文里居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價較好
敬文里居民對小區(qū)的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價一般 例 由于房子處于黃金地段，樓層不適很高，居民休息健身場所較少。
基于上述情況，敬文里居民對小區(qū)的整體普遍評價較好
該小區(qū)的優(yōu)點
1地理位置優(yōu)越。附近有證券公司、便民超市、郵電局、第四人民醫(yī)院、朝陽菜場、敬文小學、善耕小學、第三中學、各種食品店音響店日常用品店也很多。
2省級優(yōu)秀小區(qū)，多次得獎。
3綠化覆蓋面積達到40％。
該小區(qū)的不足
1由于是街坊改造的，故小區(qū)出入口很多，人員出入管理起來比較難，基本不看證件，任何人都可以長驅直入。給小區(qū)的安全問題造成隱患。
2小區(qū)地形比較復雜，各幢之間的道路比較彎曲，對于陌生訪客來說，尋找相應的樓房比較麻煩。
3晚上路燈比較少
4靠近馬路，噪聲有時比較討厭。
整改建議
1加強保安隊伍的人數(shù)，抬高保安隊伍的素質。
2多設一些指路牌和路燈。
3繼續(xù)進行舊的街坊改造計劃，爭取使更多的舊房子得以規(guī)劃，便于管理。要吸取之前改造過程中的經驗，揚長避短，合理規(guī)劃 。
4在外圍可以種植一些高大的樹木，既能美化環(huán)境，清新空氣，還能消減噪音。
婁江新村物業(yè)管理
背景：
婁江新村位于東環(huán)路沿線，毗鄰蘇安，永林等老新村，建于上世紀，整體環(huán)境一般，由于小區(qū)建設較早，基礎設施較差，當初小區(qū)規(guī)劃和建設上留下的一些歷史遺留問題也給小區(qū)物業(yè)管理帶來了一定的困難，居民對小區(qū)物業(yè)與環(huán)境意見頗大。
婁江物業(yè)由蘇州市平江區(qū)萬昌物業(yè)接管。由于建造年代比較早，小區(qū)的一些規(guī)劃上存在嚴重問題，突出的問題是小區(qū)的大門總共達到5個，一般小區(qū)大門才2個。這就給小區(qū)安全帶來了難題。小區(qū)的物業(yè)負責人對此感覺也很無奈。
居民調查報告統(tǒng)計
婁江居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價較差 例 居民何某家曾被盜兩輛自行車和一輛助動車。
婁江居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價較差 如 垃圾桶附近蚊蠅多，拾荒者很多，建筑垃圾堆砌多。
婁江居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價一般 例 上下高峰時間內南門出入明顯堵。
婁江居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價較差 例 很少有園丁修剪，大多滋生自滅。
婁江居民對小區(qū)的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價較差 例 居民休息健身場所較少。
基于上述情況，婁江居民對小區(qū)的整體普遍評價較差
婁江小區(qū)物業(yè)管理的主要突出問題集中在：
1． 小區(qū)的安全存在很大的隱患。
由于小區(qū)大門太多，達到5個，外來人流較多，給小區(qū)大門的保安工作帶來了困難。婁江小區(qū)周遍外來人口較多，有比部分外來人口就租房于婁江小區(qū)，因此小區(qū)大門值班室的值班人員也很難辨別進出人員是居民還是外來人員。一些偷盜分子就借機進入小區(qū)作案，因為有5個大門，他們的出入難于掌握。
近期小區(qū)已安裝8個攝像頭分布在小區(qū)主干道上，給小區(qū)安全帶來了一些改觀。
2． 小區(qū)的衛(wèi)生狀況不甚理想
小區(qū)現(xiàn)在實行在每個單元（12戶居民）共用一個垃圾箱，垃圾箱容量偏小，垃圾經常外溢，散發(fā)出陣陣臭味。垃圾箱擺放在每幢居民樓的單元入口的門口，沒有專人看管，維護，因此在自然環(huán)境下破壞較大。小區(qū)70%的垃圾箱都有不同程度的損壞。再者，小區(qū)經常有拾荒的外來人員進翻開垃圾箱找硬紙板等東西。他們在翻動過程中往往會把垃圾帶出箱外，給小區(qū)環(huán)境帶來影響。
3． 小區(qū)經常有拾荒的外來人員進來
這個問題物業(yè)上也很無奈。第一由于小區(qū)進出無需檢查，拾荒人員可以偽裝成其他人員進來。第二小區(qū)的大門較多，也難于控制他們的進出。物業(yè)人員告知，當初為了限制拾荒者進來，保安還和拾荒者發(fā)生口角，甚至動手。物業(yè)管理由于沒有執(zhí)法權，他們只能以勸說的形式和拾荒者接觸，但那制止不了拾荒者進入小區(qū)的決心。第三部分居民為了他們賣垃圾的方便對拾荒者的進來持歡迎態(tài)度，無形中助長了他們的氣焰。現(xiàn)在小區(qū)物業(yè)已加強了對拾荒者的盤查力度，對他們積極勸說。
4． 小區(qū)缺少公共綠地和景觀
這使得居民沒有公共交流的場所，對社區(qū)文化建設很不利。小區(qū)中偶爾的公共交往也只局限在小區(qū)的幾個小店門口，居民迫切需要一個寬敞，整潔的小區(qū)環(huán)境。
當然，問題還有很多。但婁江小區(qū)自身地理區(qū)位處于外來人員較多處，加之建造時間較早，當初的規(guī)劃和現(xiàn)在蘇州市的整體規(guī)劃有些不協(xié)調，不合理。婁江新村的自身發(fā)展受上述幾個方面的'制約，一些問題很難解決。就如小區(qū)大門過多的問題，就屬原先規(guī)劃上的問題。
我們經過調研和總結得出婁江小區(qū)物業(yè)整改的一些建議
1． 將小區(qū)規(guī)劃情況告之上級，希望小區(qū)能得到重新規(guī)劃和整改。其中包括道路交通的改道，小區(qū)出入口的重新安排，居民樓外立面的改造，拆除一些可有可無的建筑，藤出地來搞綠化景觀，為居民營造生態(tài)的小區(qū)整體氣氛。
2． 改造小區(qū)基礎設施，垃圾實行袋裝化分類管理，將垃圾箱以其他有效方式替代。對 小區(qū)的燈光設施加以整改，局部添加路燈。小區(qū)主要干道添加指示牌，小區(qū)總平面，在適當?shù)胤教砑幼蔚娜诵曰O施，小區(qū)內應建公廁一個。
3． 結合小區(qū)居委會加強小區(qū)居民的社區(qū)意識。硬件上添加宣傳櫥窗，設立小區(qū)群眾意見箱。軟件上物業(yè)和居委會深入各家，對小區(qū)情況進行調查，征求意見，大家一致營造一個整潔，舒適的小區(qū)環(huán)境，這樣小區(qū)居民不由自主的會有社區(qū)意識，以實際行動維護小區(qū)的各個方面。同時，小區(qū)的其他一些疑難雜癥也能得到改觀。例如，居民會自覺抵制拾荒者，久二久之，拾荒者也不會進來。
華陽里物業(yè)管理
背景：
該小區(qū)屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。位于東北街（第六中學的對面），建于XX年，共11幢，應該來講屬于比較新的小區(qū)，整體環(huán)境比較好，人為破壞的地方很少。全區(qū)占地面積不是很大，共有北面和西面兩個出入口，所以治安比較好。
居民調查報告統(tǒng)計
華陽里居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價較好
華陽里居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價較好
華陽里居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價較好
華陽里居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價較好
華陽里居民對小區(qū)的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價一般 例 由于占地面積小，處于黃金地段，靠近拙政園，地價較貴，居民休息健身場所較少，沒有專門的醫(yī)療療保健場所。
基于上述情況，華陽里居民對小區(qū)的整體普遍評價較好
該小區(qū)的優(yōu)點
1地理環(huán)境優(yōu)越，靠近獅子林、拙政園、絲綢博物館、民俗博物館。北面是學校，東南面臨近動物園。
2這里的綠化很好，居負責人介紹，一年四季都有不同的樹木和花朵。園丁也定期為花木修剪保持它們良好的生長態(tài)勢。
3每家每戶都有專用的停放自行車和機動車的地方，另外還有公用的停車地方。道路暢通，交通無阻。
該小區(qū)的不足
1地方比較小，缺少一些醫(yī)療和保健場所和相關設施。
2保安年齡相對大了點
3業(yè)主之間的交流比較少，社區(qū)活動開展不多。
整改建議
1利用部分閑置或多余的資金招募些年青的保安，以便增強小區(qū)的保安人員的隊伍建設。若是資金不夠，可以向居民們進行宣傳，相信為了維護大家的利益，只要有合理的原因和理由，業(yè)主還是會配合的，會適當多處一點物業(yè)管理費用的。
2適當?shù)卦诠?jié)日舉辦一些活動，增進各業(yè)主之間的關系，加強了解。
新城花園物業(yè)管理
背景
該小區(qū)位于蘇州工業(yè)園區(qū)現(xiàn)代大道，毗鄰鄰里中心。小區(qū)共有34幢1575 個住戶，屬于蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司管理。最早的房子建于98年（多層樓房為主），99和XX年又新建了一批新的套型的房子（復合型，高層為主）。居住者大多為白領或以上人員，整體素質較高。
居民調查報告統(tǒng)計
新城花園居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價較好
新城花園里居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價較好
新城花園居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價較好
新城花園居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價較好
新城花園居民對小區(qū)的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價較好
基于上述情況，新城花園居民對小區(qū)的整體普遍評價較好
該小區(qū)的優(yōu)點
1新城花園物業(yè)服務的宗旨是"業(yè)主下班，物管上班"。也就是說，無論什么時候，都能找到相應的人員為業(yè)主服務。修理工們頂著炎熱，挨家挨戶地上門服務，他們無怨無悔。門口站崗的女保安工作也是一絲不茍，對每一個來訪的車輛都做好相應的盤查和發(fā)放通行證的工作。
2基礎設施建設較好，健身鍛煉的地方，小朋友嬉戲玩耍的地方都吸引著很多居民。大家可以常常見面，話家長，增進彼此之間的感情。適合交流的場所很多。
3綠化覆蓋率40％。小區(qū)內種植了很多四季常青的植物，自然景觀很漂亮。
4管理有序。各類的收費的標準都明確地貼在櫥窗里，一目了然。保安和修理工都配有對講機，各個類型的工作人員之間的交流比較方便。
5遠離市區(qū)，噪音較少。
6地理位置好。園區(qū)的道路寬敞，環(huán)境好，靠近鄰里中心，各項配備都有了而且各項活動也比較多，如一年一度的美食節(jié)。
7園區(qū)的管理和建設理念較先進。蘇州的工業(yè)園區(qū)引用了新加坡先進的管理和規(guī)劃模式。在幾個附近的小區(qū)周圍建設有配套設施完善的鄰里中心，充分實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和共享。
該小區(qū)的不足
1預留車位不夠，部分自家車沒有地方�？慷加昧擞邢薜娜诵型ǖ�。
整改建議
可以將部分空地劃出露天車位，解決當務之急，但是要合理規(guī)劃場地，不能影響居民的正常出行。但此方法治標不治本，強力建議今后規(guī)劃的小區(qū)要提前預測小區(qū)發(fā)展水平，留好一些空地。
經過對幾個小區(qū)的抽樣調查，我們得出以下結論
1． 小區(qū)的物業(yè)管理水平受到小區(qū)硬件設施的影響，一般來說，那些老新村由于建造時間比較早，基礎設施差，道路泥濘，居民樓破舊，小區(qū)門衛(wèi)管理水平較低，且年紀較大。小區(qū)內綠化景觀較少。相反 那些新建的小區(qū)，其中包括園區(qū)的公寓，花園小區(qū)，古城區(qū)的封閉式小區(qū)，由于建造時間較晚，基礎設施齊全，物業(yè)管理相對容易，物業(yè)和居委會也有條件對小區(qū)的不良狀況進行整改。
2． 小區(qū)物業(yè)管理不只是物業(yè)部門的事，它需要生活在小區(qū)內的每一戶居民的共同參與。物業(yè)管理只是扦個頭，在具體細節(jié)的實施執(zhí)行上，都得靠居民大力配合。同時，從另一個方面來說，該小區(qū)的物業(yè)管理水平也受該小區(qū)居民自身素質文化水平的高低。在采訪的幾個小區(qū)中，我們發(fā)現(xiàn)，越是高檔的小區(qū)，里面的居民越是配合你做調查。他們會在小區(qū)內找個陰涼的地方和你慢慢談（當然，前提是他們有時間）。而在相對低端的小區(qū)，在采訪過程中，我們得知，有些居民為了自身的方便還支持小區(qū)不良行為的發(fā)生。譬如，讓拾荒的進來撿垃圾。有些居民自身素質不高，亂丟垃圾，卻常常抱怨小區(qū)環(huán)境差。
3． 我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)和社區(qū)管委會應充分合作才能把小區(qū)物業(yè)搞上去。在小區(qū)物業(yè)管理中，很多牽涉到居民的教育宣傳問題，這些問題本來不應該是物業(yè)管理的事，是社區(qū)的事�，F(xiàn)在社區(qū)和物業(yè)缺乏溝通合作，那些軟件上的事就很少能辦好。提高小區(qū)物業(yè)水平的一個重要途徑是培養(yǎng)居民的社區(qū)責任感，即社區(qū)意識。把自己的小區(qū)當成自己的家來對待，那么那些問題何愁得不到解決呢。
4隨著人們的物質生活的豐富，一些人家養(yǎng)的寵物所造成的噪音、環(huán)境問題也被人們所關注。
5發(fā)展物業(yè)要有遠見，要充分考慮當?shù)氐慕洕l(fā)展，人們的需求，如車位問題，現(xiàn)在成為不少上世紀末發(fā)展起來的小區(qū)的一個破位棘手的問題。配套設施也應該盡量完善，或者留有升級和改造的余地。人性化的管理才會贏得廣大業(yè)主的喜愛
6物業(yè)管理費用上的一些爭議
蘇州物業(yè)費按戶還是按面積收，很多居民的看法都不同。下面是我們通過調查得到的一些較為可靠的數(shù)據(jù)。
小區(qū)名稱 物業(yè)管理收費標準 每戶年物業(yè)費（若按面積則100平方米）
婁江新村 每戶每年36元
胥江華庭 米／平方/月 1.1元 1320元
新城花園 (多層) 米/平方/月 0.45元 540元
敬文里 每戶每年72元
華陽里 米/平方/月 0.3元 360元
彩香花苑 米/平方/月 0.4元 600元
彩香一村 每戶每年60元
以上大多不包括車位（若業(yè)主沒有專用停汽車場所）的費用。
城區(qū)200余家物業(yè)管理企業(yè)，承擔著大量的新村管理，但目前普遍遭遇物業(yè)費難收的尷尬。去年9月1日《物業(yè)管理條例》施行以來已有半年多時間，采訪中聽得最多、反響最強烈的話題是"物業(yè)費難收"與"管理不到位繳什么費"。一些老新村，近年也紛紛成立物業(yè)公司后雖經改造整治，新村環(huán)境面貌大變，但仍然遭到物業(yè)費難收的尷尬。居民說得最多的是亂停車影響行走，治安問題讓人不放心，自行車失竊現(xiàn)象時有發(fā)生。還有，小區(qū)物業(yè)公司從來未向業(yè)主公布賬目。物業(yè)部門對此也有苦衷，深感無能為力。小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)管理費總有其原因，但最主要的是，我們需要要真心實意地想辦法把問題解決。例如可以與業(yè)主委員會進行協(xié)商解決或者向居民宣傳，作好溝通工作。有關人士認為，物業(yè)管理正在逐步走向市場化，一方面物業(yè)管理部門的服務要到位，為業(yè)主提供良好的物業(yè)服務；另一方面沒有業(yè)主委員會的要盡快建起業(yè)主委員會，選擇自己中意的物業(yè)公司來管理新村，讓業(yè)主委員會站出來替大家作主。
總之，事在人為，相信在大家的努力下，蘇州居住小區(qū)的物業(yè)定會發(fā)展得越來越好，居民的生活也會因此錦上添花的。
八 社會實踐調查心得體會 ：
�。ㄒ唬┯�1212 李燕青
八月的天氣異常炎熱，但是很多人還在工作。當我們走進一個個小區(qū)的物業(yè)管理部門時，看到的幾乎都是工作者忙碌的身影。老城區(qū)的瑣事很多 居民紛爭很多，抱怨也很多。其中也不乏一些矛盾的問題。如樓江新村，有時候在處理問題時法律和道德會有違背情況。當?shù)孛罱乖谛^(qū)的道路邊擺攤，但是，有一戶特困戶，家里就2口人，老爺爺和一個45歲的傻兒子。只能靠每天在路口買雞蛋為生。還有一家殺雞的也是的。家里情況特殊，沒有別的經濟來源。多年下來，一直這樣，在管理者的通融下過日子。當我在路邊親眼看到那個白發(fā)蒼蒼的老伯時，真的很受感觸。大熱的天還是在賣雞蛋，雖然收益微薄，但是也日復一日，年復一年地做著，真的是不容易啊。只有在真正的走進社會的過程中，才能深切體會到其中的艱辛。
我們的調查過程不是那么容易的 ，找到有關部門大多要實現(xiàn)預約打電話才行 ，特別是園區(qū)，那邊的管理比較嚴格，以切都要按規(guī)矩辦事。碰巧的是，遇到一個我們學校畢業(yè)的學長在那邊工作。調查之余更多了一份親切感。相反，一些全封閉式小區(qū)，態(tài)度不是很好。我們完全被拒之門外，連小區(qū)的大門都沒能踏進去。即使解釋再三，人家還是不原意解釋我們的調查。
為了獲取更多的材料和信息，我打了不少電話給昔日的好朋友，他們對于都很配和我的工作，提供了不少有價值的資料。期間，我還去了蘇州的吳中區(qū)，作為新納入的區(qū)域，有一些小區(qū)規(guī)劃和管理還是很不錯的（可見照片簡介）。雖然我們這個調查小組只有兩個同學，而且是跨專業(yè)的，但是仍然能感受到團隊的力量。充分發(fā)揮了１＋１＞２的力量。合理的分工合作在有這篇大家都很滿意的調查報告，可以說，它傾注了我們的熱情、心血和友情。
通過這次幾乎是寬專業(yè)的社會實踐調查，我學到了很多。不僅是有關物業(yè)管理的一些皮毛的知識，更重要的是提高了自己在解決和處理問題的能力。與那么多的業(yè)主及管理人員的接觸后，相信在今后的日子里，我一定會努力學習，多積累點為人民服務的本領。為社會貢獻自己的一份微薄的力量！
�。ǘ�12城規(guī)（1）班 姚之浩
經過這些天的小區(qū)物業(yè)調查，我對小區(qū)物業(yè)管理的認識從感性上升到了理性。以前總會抱怨小區(qū)環(huán)境有多亂，基礎設施有多蹩腳，并且會把這些不好的現(xiàn)象統(tǒng)統(tǒng)歸結為小區(qū)物業(yè)沒做好。其實物業(yè)管理是一件全民參與的事。物業(yè)管理部門只是起到一個主導作用。物業(yè)管理部門在小區(qū)中起到了一個大管家的作用。但再好的管家也要有一些資金來維持日常開支，管家的主人要給予管家支持，這點支持不光是口頭上說說罷的，更重要的是主人和管家共同參與家庭里的各項日常事務。在小區(qū)里，家庭的主人身份責無旁貸的由小區(qū)居民擔當。譬如說，小區(qū)要搞好衛(wèi)生，必須要求每戶居民都能自覺把自己的垃圾倒在指定的地方，倒完垃圾后，垃圾桶需要居民自覺關閉好。物業(yè)加大力度安排人員清掃道路，居民就要自覺不亂扔垃圾。再譬如，婁江新村收舊貨人員入境的問題，除了物業(yè)上要嚴厲阻止拾荒者進來，小區(qū)居民更應該"不去做那些人的生意"。
另一方面我覺得小區(qū)物業(yè)管理還需要它的同級和上級部門的大力支持和合作。對于一些硬件上的問題，只有通過向上級反映才能得到改善。在同級部門中，小區(qū)居委會要和物業(yè)管理通力合作。物業(yè)上的政策的實施正如上面所說的需要居民的大力配合，需要居民有這種社區(qū)意識，家的責任感。而那些所謂責任感，意識的培養(yǎng)是物業(yè)管理的職責，除了一部分是居民自身的責任外，還有一部分是應該有居委會承擔起來的現(xiàn)代社會中，居委會應該更積極的組織小區(qū)的精神活動，通過活動培養(yǎng)居民的社區(qū)意識。特別是一些老新村，小區(qū)自身硬件較落后，有些早期規(guī)劃和建設上的問題一時很難解決，更需要當?shù)鼐用裼幸环菁业呢熑胃袇⑴c到小區(qū)的物業(yè)管理當中，并以次來間接的或多或少的彌補硬件上的不足。
以上是這些天調查和總結的一些小小的心得體會，可能還有很多問題我們沒發(fā)現(xiàn)，我們的理解和建議也可能很多方面不合理，但我相信，只要我們從此關心起小區(qū)物業(yè)管理，隨著我們認識的不斷加深，我們終究會找出一條解決小區(qū)物業(yè)問題的出路的 。
(完)
九 社會實踐調查相關材料（詳細內容見附頁）
1 照片
2 調查問卷
物業(yè)管理調查報告14
過去，學校的物業(yè)一般由學校的后勤管理部門進行管理，但是，近幾年學校的物業(yè)管理越來越社會化，學校的管理者認識到，在學校中引入現(xiàn)代化物業(yè)管理，可以提高物業(yè)管理的服務水平，保障學校教學和科研工作的順利進行，創(chuàng)造清潔、優(yōu)美、舒適方便、文明安全的校園環(huán)境。
學校作為物業(yè)產權人及使用人的代表，負責選擇物業(yè)服務企業(yè)，對物業(yè)服務企業(yè)進行委托、指導、監(jiān)督和檢查，并協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)進行工作。
學校物業(yè)管理的范圍包括房地產范圍內全部教學、科研、生活房屋及其附屬設備和公共設施，并對房屋及其設備以及相關的居民環(huán)境進行維修養(yǎng)護和管理，承擔校園物業(yè)的保安、防火、綠化養(yǎng)護、清掃保潔以及產權人和使用人日常生活必需的便民服務等。為了加強校園的物業(yè)管理，我院選擇了點亮物業(yè)管理公司為校園提供物業(yè)，進行合理的管理，點亮物業(yè)公司下設有綜合辦公室、財務部、工程部、物業(yè)管理部及各項目管理處等職能部門，公司現(xiàn)有管理人員具有多年的物業(yè)管理服務經驗，操作技術人員具備豐富的實際工作經驗。
點亮物業(yè)管理公司自成立以來，一直致力于科學規(guī)范的管理，注重親情和諧的服務，以“客戶為本，優(yōu)質高效”為管理服務宗旨，在多年的物業(yè)管理實踐中，點亮物業(yè)管理公司汲取先進的管理服務理念和科學的管理模式，逐步建立了完善的質量管理體系，并形成了公司獨特的企業(yè)文化和品牌優(yōu)質，更得到了廣大客戶的大力認同。
點亮物業(yè)管理公司質量方針明確，其為：科學規(guī)范管理、真誠高效服務。企業(yè)精神可佳，其為：服務、協(xié)作、誠信、創(chuàng)新。企業(yè)目標為：追求卓越，勇創(chuàng)新高，構建和諧。點亮物業(yè)管理公司希望自己公司的管理服務為廣大客戶營造更加優(yōu)美、整潔、和諧的人居環(huán)境。點亮物業(yè)管理公司把握客戶需求，不斷提升企業(yè)綜合能力，實現(xiàn)客戶需求到客戶滿意的轉化，成為最受客戶信賴的物業(yè)管理服務企業(yè)，該公司以誠信立本，以規(guī)范為徑，擁開放心態(tài)，與客戶共贏，注重細節(jié)，力求完美，在速度的范圍內做到最好，最有效，積極響應客戶意見，落實行動。
點亮物業(yè)管理公司的服務項目是：
�。�1）業(yè)主攜帶發(fā)展商簽定的入住通知書，購房合同、身份證、戶口本、車輛行駛證等各種證件的原件以及主要家庭成員免冠一寸相片各兩張到管理處辦理入住手續(xù)。
�。�2）管理處向住戶發(fā)放《業(yè)主手冊》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》等資料。
�。�3）業(yè)主填好《業(yè)主基本情況登記表》，登好《業(yè)主公約》和《物業(yè)服務合同》。
�。�4）管理工作人員與業(yè)主到現(xiàn)場驗收移交住房，抄水、電底數(shù)，填寫《入伙驗房表》，并雙方簽字，交納相關費用，管理處發(fā)放鑰匙。
�。�5）有意使用固定車位者，選取固定車位，交納有關管理費用。
作為我院的物業(yè)管理服務企業(yè)，點亮物業(yè)管理公司做到了對學生公寓的管理、教學樓的管理、設備的管理、綠化環(huán)境的管理這四個大點，首先是對學生公寓的管理，學生公寓的管理包括學生公寓的安全管理、衛(wèi)生管理、住宿管理，各種公用設施零星維修工作，學生公寓家具維修、采購及其管理，學生床單、被罩的接收、洗滌和發(fā)放等工作。學生是學生公寓的使用人，對學生公寓的管理也包含對使用人的要求。因此我院點亮物業(yè)管理公司就對學生公寓進出樓的來訪人員驗證登記，禁止無證來訪者及推銷商品者進入公寓，電腦、行李、包、箱、公寓家具等大件物品出入時要核實登記。向學生明確提出安全要求，如不準在公寓內使用電爐子、電加熱器等大功率電器。不準在公寓內亂拉、私拉電源線、電話線、電腦網線。不準在公寓內吸煙、點蠟燭、焚燒垃圾和廢紙、信件等。這些都是電亮物業(yè)管理公司對學生公寓禁止的要求。物業(yè)服務企業(yè)負責公寓樓外周邊的衛(wèi)生保潔和樓內大廳、走廊、衛(wèi)生間、洗漱間、樓梯以及公共部分的暖氣片、滅火器、門窗等處的衛(wèi)生保潔。住宿管理方面，嚴禁在宿舍內養(yǎng)寵物，嚴禁私自留宿外來人員等。
其次是教學樓的管理，要求教學樓內外的衛(wèi)生保潔，定期修檢電梯設備，妥善保管電梯機房鑰匙及電梯門鑰匙，任何非操作人員不得私自使用。
第三是設備的管理，每天檢查各樓層，注意電線等設備設施是否有損壞，同時記錄需維修得電燈、線路，并及時修理，保障電得正常供應。
第四是綠化環(huán)境得環(huán)境，點亮物業(yè)管理公司協(xié)助學校做好了綠化美化得總體規(guī)劃和設計，美化了我學院的校園環(huán)境，特別是及時對老化樹木進行修枝，保證了學生的.安全，枯死樹立淘汰后，及時補栽了新樹，使校園確保整體協(xié)調。
點亮物業(yè)管理公司在我院的管理上有其獨特的特點：
�。�1）管理時段性強，學校教學的作息時間很有規(guī)律，同時還有寒暑假。因此，物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)學校的這種特點安排好自己的各項工作計劃。依據(jù)學校教學的作息時間，劃分不同的時間段，合理地安排設備設施的維修養(yǎng)護、日常清潔及校園的安全保衛(wèi)工作。
（2）對安全管理的要求很高，學校的青少年集中的場所，青少年學生充滿活力，行動敏捷，動作幅度大，在學校物業(yè)管理實際操作過程中，點亮物業(yè)管理公司考慮到學生的人身安全問題，對設備設施的維修養(yǎng)護很重視。
�。�3）物業(yè)管理具有互動性，由于學生的活撥好動，有些時候會造成學校設備設施的損壞，點亮物業(yè)服務企業(yè)充分注意到了這個問題。
我院為加強發(fā)揮學生的能動性，加強對學生的引導教育工作，使學生自然融入我院的點亮物業(yè)管理工作中，并自覺的制止有損于學校物業(yè)的行為。為此我院點亮物業(yè)管理公司做到了周全的服務。使學院物業(yè)十分完美。
物業(yè)管理調查報告15
為深入貫徹中央關于加快發(fā)展服務業(yè)的重大戰(zhàn)略部署，全面樹立和落實科學發(fā)展觀，為政府研究制定行業(yè)政策提供參考，為有關部門加強行業(yè)指導提供依據(jù)，中國物業(yè)管理協(xié)會于20xx年二季度開始，通過網上填報的形式組織全國各地開展了物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調查。截止20xx年12月底，完成網上調查信息數(shù)據(jù)填報的企業(yè)總數(shù)為4600家，調查面覆蓋了全國31個省、自治區(qū)、直轄市，共涉及128個城市和地區(qū)�，F(xiàn)將初步調查的有關情況報告如下：
一、物業(yè)管理行業(yè)對社會經濟發(fā)展的貢獻
隨著我國住房制度改革和住房商品化政策的持續(xù)推進，以及鄉(xiāng)村城市化、城市現(xiàn)代化進程的加快，物業(yè)管理作為一個新興的服務行業(yè)，近幾年得到了長足發(fā)展，在經濟發(fā)展與和諧社會建設中發(fā)揮著越來越重要的作用。
（一）服務水平顯著提高
為適應業(yè)主乃至社會對物業(yè)服務需求的不斷增長，90％以上被調查企業(yè)都注重服務品牌的培植和運用，從簡單的專項服務到整體的綜合性服務，從行為規(guī)范到服務標準，從服務理念到發(fā)展戰(zhàn)略，從傳統(tǒng)管理到創(chuàng)新服務，從客戶管理到客戶滿意，從單項的物業(yè)服務到綜合的資產經營管理，服務的品質和品牌意識已在全行業(yè)深入人心，物業(yè)管理有效提高了城市管理和房地產管理水平，贏得了政府、社會和廣大業(yè)主的良好贊譽。
（二）社會效益表現(xiàn)突出
一是支持就業(yè)再就業(yè)工程，減輕社會就業(yè)壓力。物業(yè)管理作為勞動密集型行業(yè)，在消化剩余勞動力方面具有天然優(yōu)勢，有利于減輕就業(yè)壓力，促進社會的和諧與穩(wěn)定。
二是積極參與社會公共事務、協(xié)助公共秩序管理。這次被調查的企業(yè)中，協(xié)助公安部門處理治安案件共53920起，協(xié)助有關方面處理突發(fā)事件30207起，參加搶險救災68905人次。
三是熱心參與社會公益事業(yè)，自覺承擔社會責任。被調查的企業(yè)中三年來有793家企業(yè)先后贊助社會事業(yè)經費4035.66萬元，捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動經費4177.84萬元。
（三）經濟效益有待改善
目前大多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)的經營規(guī)模偏小，創(chuàng)富能力差。近半數(shù)企業(yè)未能盈利，而且盈利企業(yè)的平均利潤額僅為82.1萬元，反映了多數(shù)企業(yè)生存狀況的困難，缺乏可持續(xù)長遠發(fā)展的經濟基礎。
（四）環(huán)境效益初步顯現(xiàn)
物業(yè)管理行業(yè)在環(huán)境效益方面的'作用也是十分明顯的。由于物業(yè)管理覆蓋了城市大部分區(qū)域，污染減少了、社區(qū)整潔了，環(huán)境優(yōu)美了，生活方便了，人們的環(huán)境意識不斷增強，生活習慣日益文明。
二、行業(yè)發(fā)展的基本狀況
（一）企業(yè)發(fā)展情況
1981年至1994年13年間，只有268家企業(yè)成立，占企業(yè)總數(shù)的
5.82%，是我國物業(yè)管理的萌芽起步階段，發(fā)展速度慢。1994年至20xx年13年間，共有4332家企業(yè)成立，占總企業(yè)數(shù)94.18%，是我國物業(yè)管理發(fā)展最為迅猛的階段，大多數(shù)的物業(yè)服務企業(yè)在這一階段誕生。其中1994至20xx年10年間共成立企業(yè)2495家，占總企業(yè)數(shù)75.98%，10年間企業(yè)以每年近133%的速度猛增，20xx年以后，企業(yè)數(shù)量的增長速度放緩。。
2.以企業(yè)注冊登記類型劃分。
國有企業(yè)758家，占總企業(yè)數(shù)的16.48%；股份有限公司301家，占6.54%；有限責任公司2976家，占64.70%；私營企業(yè)348家，占7.57%；
港澳臺商獨資企業(yè)73家，占1.59%；外商投資企業(yè)43家，占0.93%；其他類型企業(yè)101家，占2.20%。大多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)實現(xiàn)了公司制（71.24%為股份有限公司和有限責任公司），國有物業(yè)服務企業(yè)仍占一定比例，外資和私營企業(yè)比例偏低。
3.以企業(yè)資質等級劃分。
一級資質365家，占7.93%；二級資質713家，占15.5%；三級資質3287家，占71.46%；其他未取得資質的企業(yè)235家，占5.11%。 以上數(shù)據(jù)說明，現(xiàn)階段物業(yè)服務企業(yè)的整體規(guī)模較小，多數(shù)企業(yè)無法取得規(guī)模效益，整個行業(yè)仍處于發(fā)展初期，整體抗風險能力差。
4.以與開發(fā)企業(yè)的關系劃分。
被調查企業(yè)中屬于房地產開發(fā)單位下屬物業(yè)服務企業(yè)有1260家，占企業(yè)總數(shù)27.39%；其他隸屬關系的企業(yè)3340家，占72.61%。 開發(fā)建設單位下屬企業(yè)占全部企業(yè)的四分之一強。
（二）從業(yè)人員情況
被調查企業(yè)的從業(yè)人員總人數(shù)772032人。基本分類情況如下：
1.以工作崗位劃分。
從事管理崗位即企業(yè)管理層人員119978人，占總人數(shù)15.54%，從事操作崗位即企業(yè)一線操作工人652054人，占總人數(shù)84.46%。操作崗位人數(shù)中38.40%是秩序維護員，24.84%是清潔工，13.64%是工程維修人員，5.69%是車輛管理人員，4.44%是綠化養(yǎng)護人員，12.99%為其他勤雜工種。
�。ㄒ怨芾砣藛T為基數(shù)1，和其他工種的比例關系）
從以上數(shù)據(jù)可以看出，物業(yè)服務仍屬于勞動密集型行業(yè)，從業(yè)人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護員所占的比例過大（近四成），這在一定程度上反映出物業(yè)管理行業(yè)對促進社會就業(yè)的積極作用。
2.以學歷層次劃分。
被調查企業(yè)的全部從業(yè)人員中，具有碩士研究生以上學歷1622人，占總人數(shù)0.21%；本科生33396人，占4.33%；大專生89625人，占總人數(shù)11.60%；中專生147575人，占19.12%；高中以下學歷499814人，占64.74%。中專以下學歷所占比例和一線操作工人所占比例幾乎完全相等（84%左右），物業(yè)管理行業(yè)的勞動密集型是與從業(yè)人員的低學歷緊密聯(lián)系的。
3.以技術層次劃分。
被調查企業(yè)的企業(yè)經營管理人員中具有高級職稱的6667人，占管理人員總數(shù)5.56%；中級職稱32351人，占管理人員總數(shù)總數(shù)26.96%；初級職稱29461人，占管理人員總數(shù)24.56%；無技術職稱人員51449人，占42.92%。企業(yè)操作人員有高級技工18873人，占操作人員總數(shù)2.89%，中級技工46498人，占7.14%，初級技工80071人，占12.28%，無技術人員506612人，占77.69%。技術力量的薄弱是顯而易見的,這意味著大量涉及技術水平的設施設備維護工作需要通過外包專業(yè)公司來完成，同樣企業(yè)對外包單位的技術指導和監(jiān)督也存在力不從心的問題。
4.以男女性別劃分。
被調查企業(yè)的從業(yè)人員中，男性占64.22%，女性占35.78%。
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