物業(yè)管理方案
為了確保事情或工作有效開展，常常要根據(jù)具體情況預先制定方案，方案是從目的、要求、方式、方法、進度等方面進行安排的書面計劃。方案應該怎么制定呢？以下是小編為大家整理的物業(yè)管理方案，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
物業(yè)管理方案1
一、培訓的意義：
對員工進行不同階段的培訓，是圓滿完成委托管理目標的保證。
二、培訓的目標：
1、培訓目標是在意識、知識、技能三方面加強和提高，改進員工的行為和表現(xiàn)，培養(yǎng)出高素質(zhì)的物業(yè)從業(yè)人員。
2、通過系統(tǒng)的培訓，加強員工對管理服務的認識，改進工作態(tài)度，做到“服務第一，質(zhì)量取勝”。要求每個員工都做到“團結、奉獻、盡責、高效”。
三、培訓的方式：
XX物業(yè)員工培訓可分三步進行，將根據(jù)不同時期，不同情況，制定有針對性地培訓計劃。
第一步：崗前培訓
物業(yè)介入前，物業(yè)公司組織擬派員工并安排培訓課程，以便在最短的時間內(nèi)熟悉物業(yè)區(qū)域，同時樹立正確的服務意識。
第二步：在職培訓
完成崗前培訓課程后，安排各級員工進入物業(yè)內(nèi)進行實地訓練，并配合物業(yè)介入，令物業(yè)管理工作能夠全面開展，為業(yè)主及時提供高水準的服務。
第三步：提高培訓
在物業(yè)介入后每三個月安排更新培訓，提高員工綜合素質(zhì)和服務技能，以適應物業(yè)行業(yè)發(fā)展。
四、培訓課程：
五、1、管理處專業(yè)培訓：確保管理處正常及有效的運作。（1）基本物業(yè)管理概況
�。�2）管理處的具體運作
2、客戶服務培訓：掌握與客戶溝通的.技巧、水平，達到星級酒店服務標準。
�。�1）客戶服務準則
�。�2）電話用語、禮貌培訓
�。�3）客戶接待禮儀
�。�4）客戶投訴
�。�5）客戶管理
3、工程培訓：物業(yè)區(qū)域?qū)嶋H情況、安排具有針對性的培訓，確保設備運行正常。
（1）物業(yè)接管驗收
�。�2）二次裝修程序控制
�。�3）設備保養(yǎng)和維修
4、保安培訓：針對物業(yè)區(qū)域的特性，加強物業(yè)保安服務意識。（1）保安準則及工作綱要
�。�2）保安儀表、行為及紀律
�。�3）處理投訴及對客戶的禮貌和態(tài)度（4）保安消防裝備使用
�。�5）保安消防智能化系統(tǒng)的使用及維護（6）緊急情況的處理辦法
�。�7）火災事故的處理辦法
（8）車輛、人員出入控制
�。�9）事故紀錄
（10）法律、法規(guī)
�。�11）隊列操練
5、清潔綠化培訓：掌握清潔綠化標準和檢查方法
�。�1）清潔流程和標準
�。�2）清潔、綠化器材和物料
（3）檢查標準
�。�4）綠化管理
附：培訓計劃表
物業(yè)管理方案2
學校文化是由物質(zhì)文化、行為文化、制度文化和精神文化組成的有機整體,是學校教育的重要組成部分,集中反映了一所學校的價值取向,外顯為校風校貌,是具有強大引導功能的教育資源。學校文化是一所學校的靈魂,既是無形的理想信念、環(huán)境氛圍,又是有形的制度規(guī)范、行為模式。[1]在中職學校的管理中,文化建設和管理占有重要的地位。
一、中職學校文化建設管理的意義
學校文化建設是催生教師成長和學生成長的深厚土壤,它以具有學校特色的物質(zhì)形式、精神形式、制度形式為外部表現(xiàn),影響和制約著學校群體成員的活動方式、精神面貌與文化素養(yǎng)。先進的學校文化對全面提高學生素質(zhì)、構建學生健康人格、促進師生與學校的和諧發(fā)展有著十分重要的作用。
1.有利于學生的發(fā)展。
校園文化可以通過自身的各種文化因素集中一致的作用,引導學生主動接受一定的價值觀和行為準則,使他們向著社會所期望的方向發(fā)展;可以通過有目的、有組織的校園文化活動,發(fā)揮學生創(chuàng)造力,培養(yǎng)學生崇高的理想和追求真理的勇氣。良好的校園文化可陶冶學生的情操,凈化他們的心靈,使之養(yǎng)成高尚的道德品質(zhì)和行為習慣。教師高尚的品德、淵博的知識,奮發(fā)向上的班集體,豐富多彩的文娛活動都必然影響著學生的知、情、意、行,為培養(yǎng)德、智、體、美、勞等全面發(fā)展的學生發(fā)揮巨大的教育作用。此外,良好的校園文化有利于激發(fā)學生的美感,進而培養(yǎng)其正確的審美觀和高尚的審美情趣,豐富他們的審美想象,提高他們感受美、鑒賞美和創(chuàng)造美的能力。校園中的自然美、教室里的裝飾美、教學中的創(chuàng)造美,以及師生的儀表美、情感美、語言美等都對學生正確審美觀的形成產(chǎn)生重要影響。[2]
2.有利于教師的發(fā)展。
教師在學校文化中占有主導地位,發(fā)揮著重要的主導作用。建設健康向上的學校文化可以豐富教職工特別是教師的業(yè)務知識,提高他們的實踐能力,增強他們“教書育人”的職業(yè)道德信念,從而提高教育質(zhì)量和效果。教師組織和參與學校文化建設的過程,也是他們自身業(yè)務素質(zhì)和實踐能力不斷提高和加強的過程。一名教師,只有處于教育與被教育系統(tǒng)的時空環(huán)境中時,才能不斷提高自身的思想素質(zhì)和業(yè)務能力,成為一位名副其實的教師,而不管這種教育和受教育的形式、狀態(tài)如何。同時,一名教師并不因為他離開了教室、講臺和實驗室而失去對學生的教育和影響,在這些地方以外的更為廣闊的空間和時間條件下,教師都可以通過自身高尚的人格、淵博的知識、干練的才能、得當?shù)呐e止、嚴謹?shù)闹螌W態(tài)度等方面來引導和影響學生。如果這個時空環(huán)境是良好而且積極向上的,那么教師的“育人”作用可能發(fā)揮得更好。而這一切都有賴于良好的學校文化建設。[3]
3.有利于學校的發(fā)展。
對于一個成熟的企業(yè)來說,核心競爭力主要表現(xiàn)為企業(yè)文化。同樣,對于學校來說,學校文化也是她的核心競爭力。學校文化作為一種社會資本具有不可轉(zhuǎn)移性。它具有整合、積聚、倍增其他物質(zhì)資源、精神、知識及人力資源的作用,即具有重要的“資本”作用。國外三十多年來有關學校文化與學校效能、學校發(fā)展的理論研究與實踐也表明:學校文化有助于學校效能的提高,特別是對辦學條件差的學校,效果尤為明顯。[4]
二、中職學校文化建設管理的內(nèi)容
中職學校文化建設是指中職學校主體(由學校領導管理人員、教師、學生和職工組成的有機整體)在對學校生存和發(fā)展的社會大環(huán)境和學校自身小環(huán)境的充分調(diào)查和研究基礎之上進行的對原有學校文化的系統(tǒng)整理與總結,以及針對當前各方面的情況與未來學校和社會發(fā)展的要求而進行的學校文化的發(fā)展和創(chuàng)造。具體來說,中職學校的文化建設需要從以下四個方面著手。
1.物質(zhì)文化。
學校物質(zhì)文化是構成學校文化的有形部分,屬于學校文化的外顯層次。校園布局設計、綠化景觀、教學設施、娛樂場所、圖書館建設等看得見、摸得著的物化的文化形態(tài),是學校文化的“外殼”,它奠定了學校文化存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎。同時,它又是學校文化“內(nèi)核”的載體,體現(xiàn)著一定的價值目標、審美意向等,是富有教育內(nèi)涵的人文環(huán)境。學校物質(zhì)文化是學校內(nèi)人的對象化活動的結果,一方面,人是物質(zhì)文化的創(chuàng)造者、改造者,使自己所處的物質(zhì)環(huán)境打上種種思想觀念的烙印,另一方面,人又是物質(zhì)文化的受用者,讓自己在特定的物質(zhì)環(huán)境中得以陶冶和熏染。因此,從某種意義上說,學校物質(zhì)文化是學校成員智慧、力量、集體感的.象征,并且具有“桃李不言,下自成蹊”的特性,可以使學生在不知不覺中,自然而然地受到熏陶、啟發(fā)和感染,從而實現(xiàn)學校文化的育人功能。
2.制度文化。
學校制度文化主要指學校有的規(guī)章制度、管理條例、學生手冊、領導體制、檢查評比標準,以及各種社團和文化組織機構及其職能范圍等。它是一所學校正常教育、教學工作得以順利進行的條件和保證。制度既然成為一種文化,那么,它愈符合人的需求和愿望,這種制度文化就愈先進。
3.行為文化。
學校組織的運作方式、發(fā)展戰(zhàn)略、工作行為,組織成員的工作方式、生活方式、話語方式、交際方式等,都屬于學校的行為文化。它包括學校的儀式文化,如開學典禮、畢業(yè)典禮、拜師儀式、某建筑落成儀式、入團入黨宣誓儀式、成人宣誓儀式、教師節(jié)慶祝大會、元旦聯(lián)歡晚會、校園文化藝術節(jié),等等;學校的形象文化,如教師的著裝、舉止、言談和儀表,學校的環(huán)境、海報、網(wǎng)站,等等;學校團隊行為文化,如教育行為、管理行為、招生行為、考試行為、分配行為、合作行為,等等。
4.精神文化。
學校的品牌價值、辦學思想、教育理念、歷時性文化精神、共時性團隊精神及組織成員的價值觀等都屬于精神文化。它是學校文化的核心,是學校本身在特定的時空范圍內(nèi)創(chuàng)設的,為其他同類學校不具備或不完全具備的獨特的優(yōu)良品質(zhì),彰顯著此學校獨有的個性。很多學校不僅有較高的辦學質(zhì)量,還有高素質(zhì)的教師隊伍,高質(zhì)量的人才輸出,辦學成績卓著而被社會普遍認可,因此就形成了一種品牌。這種品牌就是一種精神文化,就是教師傳承和捍衛(wèi)的文化理念。
三、中職學校文化建設管理模式
中等職業(yè)學校與普通高中學校文化建設有著本質(zhì)的區(qū)別,因為中等職業(yè)學校的辦學宗旨是“以服務為宗旨,以就業(yè)為導向”,而普通高中則始終圍繞向高等學校輸送合格人才開展教育教學活動,所以,中等職業(yè)學校文化建設與普通高中學校文化建設無論在形式上,還是在內(nèi)容上都有著本質(zhì)的區(qū)別。而同一類型的中等職業(yè)學校又根據(jù)自己的實際,讓學校文化建設管理呈現(xiàn)出一種百花齊放的態(tài)勢。中職學校在文化建設管理上應突出“特色、規(guī)范、模塊化”,體現(xiàn)視覺美感和文化內(nèi)涵,揭示學校文化底蘊,圍繞學校文化建設的物質(zhì)形式、精神形式、制度形式開展科學的、系列的規(guī)劃、設計和實施,從而創(chuàng)建一種科學、可行的中職文化建設管理模式。
1.以人為本,在學校文化建設中體現(xiàn)人文關懷。
學校文化建設的主體是教師和學生。為了體現(xiàn)中職學校的特色,在文化建設管理中應該體現(xiàn)對學生和教師的關懷,為其提供自主發(fā)展、個性發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展和全面發(fā)展的空間。自主發(fā)展對教師來說,是在教書育人的過程中尊重學生的愛好與特長;對學生來說,是要根據(jù)自己的專業(yè)和理想來定位。個性發(fā)展是要克服工業(yè)化中標準化教育的異化,要在教學管理中為學生提供個人發(fā)展的空間�？沙掷m(xù)發(fā)展是保證發(fā)展具有持續(xù)的動力,對學生來說,除了追求技能的提高、就業(yè)范圍的擴大之外,還要將學習力的培養(yǎng)放到首位;對教師來說,就是要樹立終身學習的理念,因為學習力是唯一持久的競爭力。全面發(fā)展就是學生在德、智、體、美、勞方面平衡發(fā)展,教師在教學、科研、社會服務中游刃有余。
2.以制度為保證,提高校園文化建設的實效。
學校所特有的規(guī)章制度,如作息制度、請假制度、宿舍公約、學生守則等,不僅有力地約束著學生的言行舉止,保證學校各項工作的順利開展,并且構成了一所學校所特有的文化氛圍。因此,建立健全規(guī)章制度,以一定的校風校紀做保障是很有必要的。[5]學校制度一經(jīng)形成,便具有一種公認的群體力量,通過不斷內(nèi)化成為師生的心理尺度,而在個體社會化過程中發(fā)揮積極作用。因此,學校的規(guī)章制度也成了影響學生社會化的關鍵因素。為了提高校園文化建設的實效,要制定有針對性的實施細則和與組織管理條例配套的規(guī)章制度,使學生有章可循、有規(guī)可蹈,同時采取分階段、有側(cè)重、逐章逐步逐條升級的方法貫徹實施,對不同的對象,用不同的方法和重點加以訓練,對其平時一舉一動中的習慣行為,及時加以引導和約束,并加強規(guī)范,讓他們在自我實施過程中達到自我教育的目的,促進學生在“服從―同化―內(nèi)化”的心理過程中將制度內(nèi)化成其內(nèi)心的特質(zhì)。
3.以就業(yè)為導向,實現(xiàn)與企業(yè)文化的對接。
目前的中職校園文化普遍存在一個突出問題,就是封閉辦學,脫離市場主體,忽視校園文化與企業(yè)文化的有機結合。既然中職學校的辦學宗旨是“以市場為導向,以就業(yè)為目的”,那么中職學校與企業(yè)的聯(lián)系也應最密切。因此,中職學校必須廣泛了解企業(yè)文化,這樣才能在建設學校文化的過程中,實現(xiàn)校園文化與企業(yè)文化的對接。這樣的中職校園文化才是完整的、系統(tǒng)的、有特色的。所以,我們要以校園文化建設的一般規(guī)律為平臺,以企業(yè)文化為藍本,重新構建一種具有中職特色、立體結構的校園文化。[6]這就要求中職學校在學校文化建設中有意識地對校園環(huán)境進行布置和設計,在物質(zhì)文化建設中處處突出“職”的特點,在制度文化建設中適當引進吸收企業(yè)行為規(guī)范,在行為文化建設中突出企業(yè)工作精神,在精神文明建設中灌輸職業(yè)精神。
4.以檔案為載體,加速學校文化的積淀。
檔案是指過去和現(xiàn)在的國家機構、社會組織以及個人從事政治、軍事、經(jīng)濟、科學、技術、文化、宗教等活動直接形成的對國家和社會有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史紀錄。檔案是人類文化的重要載體,這一特點決定了它在加速學校文化積淀中具有重要作用。在學校文化的建設管理中,學校檔案能真實地再現(xiàn)學校發(fā)展的歷史,在學校文化的建設中起到獨特的文化憑證作用。學校檔案史料具有真實性、權威性的特征,是學校文化教育的重要素材,通過學校檔案陳列、展覽,能夠發(fā)揮其陶冶師生情操、傳承學校文化的作用。此外,學校檔案還在保存學校的優(yōu)秀業(yè)績、提高學校的知名度、擴大學校的社會影響、樹立良好的學校形象等方面具有重要作用。為此,中職學校的領導者應當增強檔案意識,拓寬思路,把檔案工作的觸角伸向?qū)W校工作的各個方面;同時,按照集中統(tǒng)一管理檔案的原則,把在學校文化建設活動中形成的各種采集資料及時整理歸檔,檔案室(館)要做好學校檔案的基礎管理工作;最后,根據(jù)學校文化建設管理的進程,做好學校檔案的陳列展覽、校史編纂等利用工作。
物業(yè)管理方案3
對比現(xiàn)有的幾種物業(yè)管理模式的優(yōu)缺點，并結合產(chǎn)業(yè)園和我公司現(xiàn)狀，建議采用自管與委托外包相結合的模式。由我公司單獨組建物管部門進行管理，可以充分利用公司現(xiàn)有各種資源，利于樹立產(chǎn)業(yè)園整體形象，降低運營成本，保證核心業(yè)務的收益。同時，將保安、特種設備、餐飲、保潔、綠化等需要專業(yè)資質(zhì)和大量人力的業(yè)務外包，由物管部門對各個分包業(yè)務進行監(jiān)督與協(xié)調(diào)，最終達到降低人員成本，降低運營費用，保證物管工作的掌控力度，提高服務質(zhì)量的目的。
（一）物業(yè)管理架構
物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務的目的。
公司下設物業(yè)管理部來具體負責園區(qū)的物業(yè)管理。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間。
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1、物業(yè)管理部經(jīng)理
參與重大項目的`合同或標書的評審；
編制新增項目的物業(yè)管理方案；
參與新接管項目的驗收工作；
組織本部門員工的專業(yè)技能培訓；
自我監(jiān)督與質(zhì)量體系有關的程序操作發(fā)現(xiàn)不合格時及時采取糾正措施及適當?shù)念A防措施；制定各專項規(guī)章制度對本部門員工工作業(yè)績予以評審；
負責所屬項目的物業(yè)管理的日常工作并對部門員工進行業(yè)務指導；
檢查監(jiān)督各項業(yè)務計劃（年度、季度、月度等）的實施情況并向上級報告；
與政府有關部門聯(lián)絡了解行業(yè)最新規(guī)定；
推廣新的有效的管理方法并總結分析提出合理的建議。
2、物管員（兼資料員）
負責與公司各部門工作的對接，輔助部門經(jīng)理做好內(nèi)勤工作。
負責處理員工的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。
書寫各類通知、通告，完善各類合同文本。
遇有緊急事故，及時向上級報告并協(xié)助處理善后工作；
協(xié)助經(jīng)理制定本部門規(guī)章制度及員工守則；
配合客戶服務文員做好水電費等其他費用的收��；
負責裝修檔案，客戶檔案、管理處文書檔案的管理；
3、客服員
收取及審閱園區(qū)建筑物的巡樓報告及每天的有關投訴記錄并對重點內(nèi)容進行記錄歸納，重要情況及時向上級報告；
準時向客戶派發(fā)各種費用的交費通知單；
負責做好水電等費用的收付。
負責園區(qū)的公共鑰匙和宿舍鑰匙的管理工作；
負責定期對服務質(zhì)量進行統(tǒng)計、分析、評估、考核，并提出整改方案；
4、設備主管
負責向經(jīng)理提交管轄范圍內(nèi)設備、設施的更新、改造建議和大、中修計劃，協(xié)同經(jīng)理共同向公司提交方案并組織、監(jiān)督實施項目的整改全過程。向經(jīng)理提交設備的改造、更新前后運行效果的各方面對比和改造、更新經(jīng)驗總結；
負責設備相關的維修、保養(yǎng)、更換等合同的草擬。
物業(yè)管理方案4
一.項目簡介
1.項目位置：位于新華區(qū)建設路西段中央花園小區(qū)，與3000畝生態(tài)園相望，交通便利，配套設施齊全，位于新老城區(qū)之間，地理位置優(yōu)越。小區(qū)總建筑面積:33.33萬平方米，住宅面積22.69萬平方米，建筑由多層、小高層、高層和諧布局。小區(qū)綠化面積占總面積的35%。小區(qū)周邊設有幼兒園、社區(qū)醫(yī)院、超市、餐飲、洗浴中心、五星級大酒店，并投入巨資修建小區(qū)專用主干道過街天橋。
2.物業(yè)類型：小區(qū)由20幢設計風格現(xiàn)代的多層、10幢小高層和6幢高層組成的花園式小區(qū)。整個建筑群優(yōu)雅而高貴，設施齊全時尚，環(huán)境自然怡人。建筑形成獨立的小園區(qū)，人車分流。社區(qū)得山水之清秀，擁配套之便利，集產(chǎn)業(yè)之人氣，凝文化之魅力，生活條件得天獨厚，遠景展望曼妙可人，實乃龍脈之地也。
3.開發(fā)商簡介：開發(fā)商為平頂山市建宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，公司成立于XX年9月29日，是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、具有雄厚實力和開發(fā)背景的知名企業(yè)。公司自成立以來，始終堅持以專業(yè)化、人性化的精神和思想進行項目的規(guī)劃和開發(fā)。目前，一期項目占地約96畝，總投資額1.5億元，開發(fā)住宅26幢，10萬平方米，實現(xiàn)收入2.4億元;二期項目規(guī)劃13萬平方米，投資3.2億元，開發(fā)高層住宅10幢，五星級酒店一幢，;三期工程6幢高層正在緊張施工中。
4.物業(yè)基本情況：中央花園小區(qū)總建筑面積：33.33萬平方米，住宅面積22.69萬平方米。住宅共計：XX套(戶)其中一期861套二、三期1146套(包括安置房戶數(shù))，綠化面積占總面積的35%，目前交付使用的地下車庫兩處(正在施工中兩處)，共128個車位，地面專用車位75個。單元樓一層為專用車庫及儲藏室，方便業(yè)主生活所需。供電設專用變壓器15臺，以確保景觀照明、路燈、樓道燈、電梯、自動加壓水泵、消防噴淋系統(tǒng)、住宅用電(一戶一表，插卡式供電方式)、商鋪等用電。供水系統(tǒng)為居民生活用水(一戶一表)、商業(yè)用水、消防用水、景觀用水、綠化用水及獨立的管道系統(tǒng)。下水為雨水系統(tǒng)、污水系統(tǒng)及獨立的管網(wǎng)設置。安保監(jiān)控系統(tǒng)由96臺高清攝像頭組成的監(jiān)控網(wǎng)絡，確保小區(qū)安全。高層、小高層共設電梯26部，由專業(yè)維保公司24小時維修保養(yǎng)，確保安全高效使用。
二、物業(yè)管理實施方案管理目標
1.管理費收繳率：90%
2.業(yè)主對物業(yè)管理綜合滿意率：90%
3.有限投訴處理及時率：98%
4.有效投訴處理及時率：90%
5.設備設施完好率：98%
6.火災發(fā)生率：0
7.治安事件發(fā)生率：0
8.業(yè)主報修維修及時率：90%
9.報修維修合格率：95%
10.計劃培訓率：100%
11.采購物品合格率：98%
(二)宏遠物業(yè)管理組織機構
管理機構圖
物業(yè)公司經(jīng)理
客服部工程維修部財務綜合部保安部保潔綠化部
(三)、物業(yè)服務內(nèi)容
1、物業(yè)治安防范管理
保安服務是物業(yè)管理中不可缺少的一部分，可以說沒有安全的環(huán)境，業(yè)主就沒有舒適的生活，如果一個物業(yè)給業(yè)主產(chǎn)生不安全之感，那就會嚴重影響該物業(yè)的.聲譽，就會迅速失去客源并不能保值，就會大幅度降低經(jīng)濟效益和社會效益，而優(yōu)質(zhì)服務也會成為無稽之談。宏遠物業(yè)服務公司針對中央花園小區(qū)的位置特點，根據(jù)人防加技防的原則，在中央花園治安防范工作中，本公司擬采取如下安保方案：
l小區(qū)實行24小時安保管理。
l建立小區(qū)內(nèi)部24小時不間斷保安巡邏制度。
l根據(jù)人防加技防的原則，采取先進可靠的安保技防措施，包括電視監(jiān)控系統(tǒng)、單元門對講系統(tǒng)、車輛進出自動電子道閘系統(tǒng)等。
l對小區(qū)保安人員定期進行專業(yè)培訓和技能培訓。
l對外來車輛和外來人員實行嚴格登記、詢問等管理。
l對保安人員招聘進行嚴格篩選、注重形象、實行半軍事化管理。
2、小區(qū)清潔
中央花園小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理標準如下：(參見建設部頒發(fā)的《全國城市文明住宅小區(qū)達標考評實施細則》)：
l設有責任劃分明確、獎罰制度健全的保潔隊伍，管理小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生，隊伍穩(wěn)定，管理制度詳盡、并得到貫徹執(zhí)行。
l經(jīng)常清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，清掃、保潔率達到99%以上。
l小區(qū)內(nèi)道路達到五不六凈標準，既不見積土，不見積水，不見雜物，不漏收堆和不亂倒垃圾;路面凈，路沿凈，人行道凈，雨水口凈，樹坑墻根凈。
l每日實行8小時巡回保潔制度，對保潔工作進行嚴格的管理。
3、綠化管理
綠化管理是一個優(yōu)美住宅環(huán)境的重要組成部分之一，綠化養(yǎng)護的好壞將直接影響到小區(qū)的形象。
l中央花園小區(qū)的綠化養(yǎng)護將由本公司專業(yè)綠化養(yǎng)護人員負責，承擔園區(qū)綠化每天的澆水、修剪養(yǎng)護樹木花草工作。
l宏遠物業(yè)將根據(jù)中央花園小區(qū)綠化初始設計目的，從整體上控制好綠化設計效果，并能得到充分的實現(xiàn)，以形成花園式小區(qū)的美景。
l每月對整個小區(qū)的綠化工作進行檢查，并根據(jù)檢查標準進行評分整改。
l對景觀、亭臺、噴泉、雕塑進行日常管理，節(jié)假日進行照明采光、水燈運行，對亭臺、長廊、裝飾墻專設藝術畫匾、詩詞牌匾。
(四)對宏遠物業(yè)管理工作計劃
主要分為兩個方面，即前期物業(yè)工作計劃和優(yōu)秀小區(qū)達標驗收工作計劃。
三、費用測算
1、計算依據(jù)：
l委托方的要求，中央花園小區(qū)的地理位置及總體功能的定位。
l國家、地方有關法律、法規(guī)的要求。
l物業(yè)管理費用收支平衡原則。
l物價水平。
2、收費收支預算概況：
l物業(yè)管理費：多層住宅0.50元/平方米/月，小高層、高層住宅1.20元/平方米/月，空置部分按80%收取。
l電梯、水泵、公共照明、垃圾清運、檢查井、化糞池清理等能耗費用按實際發(fā)生由物業(yè)費中分攤支付。
物業(yè)管理方案5
一、概述
xx項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更顯重要。
二、目標
貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構思，引進大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌
三、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。
四、人事人事
設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區(qū)交付時設計)。序號崗位人數(shù)主要職責備注1經(jīng)理1在董事會領導下，全面負責經(jīng)營等。 2經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務、人事等。 3辦事員3文書、財務、勞資、后勤等。財會要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務等。 5安全護衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。 6水電工1公共區(qū)域水電設施維護、水電維修服務等。 7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。
五、經(jīng)營預測
a)經(jīng)營收入：19.14萬元(年度，以下省略) l物業(yè)管理費：11.34萬元應收12.6萬元30000*12*0.35=126000(元)
預計收入11.34萬元(收繳率90%) l維修服務費：0.5萬元l特約服務：5.8萬元l其他收入：1.5萬元b)支出：20.25萬元l人員工資福利：14萬元l辦公費用：2.5萬元(辦公、安全護衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等) l維修保養(yǎng)費用：1.5萬元l稅金：1.05萬元l不可預見費用：1.2萬元c)潤虧：-1.11萬元d)物業(yè)接管期間前期投入：10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛(wèi)用品、綠化等) e)公共性服務費構成測算：21.962萬元/年，0.61元/月* m2
(1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費序號崗位人數(shù)工資標準工資合計1經(jīng)理1 1200 1200 2經(jīng)營部主任1 800 800 3辦事員3 600 1800 4物業(yè)管理員1 800 800 5安全護衛(wèi)員7 500 3500 6水電工1 700 700 7保潔員2 400 800工資總額合計9600
工資總額合計：9600元/月;115200元/年福利：115200*23%=26496(元/年)合計：14..17萬元/年
(2)公用設施設備維修及保養(yǎng)費：1.5萬元
(3)綠化管理費：綠化率45% 1.04萬m2*1元/年* m2 =1.04萬元
(4)清潔衛(wèi)生費：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元
(5)安全護衛(wèi)費：7人*200元/年*人=0.14萬元
(6)辦公費：按管理人員工資總額25%計算
5.52萬元*25%=1.38萬元
(7)固定資產(chǎn)折舊費：按10%計算即1萬元
(8)稅費：按營收5.5%繳納即1.052萬元
(9)保險費：暫不投保(10)合理利潤：按營收8%計算1.36萬元但為減輕業(yè)主負擔，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務，嚴控經(jīng)營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務費價格指導價格為0.35元/月* m2 。
六、前期物業(yè)接管
a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。 b)物業(yè)接管驗收l既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應站在業(yè)主的`立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益。 l是物業(yè)通過竣工驗收后，對物業(yè)主體結構安全和使用功能的再驗收; l供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設備設施能正常使用; l房屋幢、戶編號已經(jīng)有關部門確認; l落實物業(yè)的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位; l接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。 l接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。 l接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應及時督促有關單位迅速解決。 l在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應查明原因，及時上報開發(fā)商，請求盡快解決。 l抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。 l接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。 l接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。 l當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。
七、入伙
1、準備工作l治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗; l車輛管理：增設區(qū)間道路標志;封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出;增設自行車棚;加固架空層車庫; l垃圾清運：增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等l樓道燈：改用節(jié)能燈(如：溫感、聲控或角摸式等) l分步購置辦公、護衛(wèi)、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等; l制定入住流程; l印刷入住表格;
2、協(xié)調(diào)工作l與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。 l代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。 l與學校、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié)，以及有關聯(lián)系電話，入住時公告。
3、入伙現(xiàn)場入伙準備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢。注意事項：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。
八、物業(yè)裝修與管理
業(yè)主在收樓后有權對自己所購物業(yè)進行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行。其有關規(guī)定包括：國家建設部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記，包括填寫業(yè)主裝修申請表、領取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進場人數(shù)，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書上簽字蓋章。
九、物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案
資料的建立是對前期建設開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一�，F(xiàn)代建筑工程隨著科學技術的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關鍵是盡可能完整，時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。
十、日常管理
(一)房屋管理運作一覽表工作內(nèi)容核對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費財務頻度天一天內(nèi)辦完二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然每周三次100%標準準確符合規(guī)定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無違章裝修及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意率99%以上對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實施、管線、開關、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結，帳表相符，每六個月帳目向業(yè)主公開一次工作程序8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案
(二)綠化管理工作項目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜;夏秋季每天二次，時間近早晚為宜春秋季一遍，根據(jù)長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治每月一遍，嚴重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補標準均勻，保持綠色長勢良好均勻，無重、無漏喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm長勢優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7：00~9：30澆水、施肥;9：30~11：30除雜草、整形、保潔;13：30~15：30除殺蟲、補缺、保潔;15：30~17：00澆水、施肥
(三)房屋及公用設施維修、養(yǎng)護運作一覽表工作內(nèi)容裝修審查、監(jiān)督巡視清理室內(nèi)維修室外維修及養(yǎng)護道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8h內(nèi)隨來隨辦，隨進度進行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過夜，小修補24h內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音檢查二遍/天，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責任范圍內(nèi)即壞即修，責任區(qū)外及時報告有關部門每月檢查一遍，即壞即修標準符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設施、種類、位置、分布、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一運作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護維修、巡視、走訪、整理檔案工作內(nèi)容定崗檢查流動檢查學習與訓練消防設施家居安全違法行為裝修監(jiān)督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發(fā)事件學習法規(guī)教育訓練頻度24h每周一遍24h，每20分鐘一遍24h 5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場每周一次，每次1h標準人車進出有序，車輛發(fā)牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率100%被盜、刑事、火災、治安案件發(fā)生率2‰違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章采取正確、恰當措施國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀守法、嚴明安全護衛(wèi)紀律健身、隊列等常規(guī)訓練
(四)安全護衛(wèi)、停車管理
(五)保潔管理工作項目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年標準地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上所有公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產(chǎn)日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下程序5：00~7：00地面清掃;7：00~8：00清運垃圾;8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13：30~15：00清運垃圾;15：00~16：00地面清掃保潔
物業(yè)管理方案6
隨著城市化進程的加速和人們對生活品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。而物業(yè)管理公司則成為了房地產(chǎn)業(yè)中不可或缺的一部分。物業(yè)管理公司是管理房地產(chǎn)物業(yè)的專業(yè)機構，其職責是管理、維護和提升物業(yè)的價值。物業(yè)公司項目管理方案及思路的建立與完善對于提高物業(yè)公司的工作效率、提升業(yè)主的滿意度具有重要的意義。
一、物業(yè)公司項目管理的重要性
在眾多房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)中，物業(yè)公司是唯一一環(huán)節(jié)聯(lián)系業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)商的紐帶，物業(yè)公司的管理直接關系到開發(fā)商和業(yè)主的信任和滿意度。好的`物業(yè)管理不僅能提升物業(yè)的質(zhì)量和業(yè)主的生活品質(zhì)，也能提高物業(yè)公司的聲譽和市場競爭力。
二、物業(yè)公司項目管理方案的核心內(nèi)容
1、獨立項目管理團隊
一般情況下，物業(yè)公司會有很多物業(yè)項目需要管理，每一個物業(yè)項目都應該有一支獨立的管理團隊，負責項目的日常運營和管理。這種管理方式不僅可以保證項目的正常運營，也可以減少資源的浪費，提高管理效率。
2、合理項目分級
物業(yè)公司應該根據(jù)項目的規(guī)模和性質(zhì)，將項目分級管理。通過對不同級別項目進行針對性的管理，會提高管理效率和業(yè)主滿意度。例如，在高端住宅項目中，物業(yè)公司應該提供更加專業(yè)和個性化的服務，而在普通住宅項目中，物業(yè)公司則需注重設備和工程管理。
3、客戶服務與業(yè)主關系管理
物業(yè)管理公司的成功，不僅在于技術運營的可靠性，還需要關心業(yè)主的需求，及時解決業(yè)主的問題。物業(yè)公司應該建立良好的業(yè)主關系管理體系，及時回應業(yè)主的投訴，加強客戶服務，建立良好的客戶口碑。
4、物業(yè)公司權責變更管理
隨著不同時期社會需求的變化，物業(yè)服務的內(nèi)容也會不斷更新和升級。物業(yè)公司應該及時跟隨社會發(fā)展，適時的調(diào)整物業(yè)服務的內(nèi)容和價格，確保物業(yè)服務一直符合業(yè)主的期望和需求。
5、設備和安全管理
在物業(yè)管理中，設備和安全管理是非常重要的環(huán)節(jié)。物業(yè)公司應該配備專業(yè)維修工人和管理人員，對設備和設施進行定期的保養(yǎng)和檢查，在確保設施的正常運作的同時，加強物業(yè)安全的管理。
三、物業(yè)公司項目管理的實施步驟
1、制定項目管理計劃
項目管理計劃是物業(yè)公司項目管理的第一步，它能夠為項目管理提供明確的目標和計劃。
2、安排項目管理團隊
通過選拔專業(yè)人士、招募優(yōu)秀人才等方式，組建一支高效的項目管理團隊。團隊應有較高的職業(yè)素養(yǎng)、高度的責任感和較強的管理能力。
3、明確項目的各項指標
明確項目的各項指標，包括效益指標、質(zhì)量指標、安全指標、環(huán)保指標等。從而在項目運營中能夠?qū)?shù)據(jù)進行有效的監(jiān)測和控制，及時處理問題和做出對策。
4、正式實施項目管理
與業(yè)主簽訂合同，落實項目管理的職責范圍，建立管理的流程和制度。
5、項目管理的實施過程中進行監(jiān)控
監(jiān)控項目的運營過程，及時把握問題的動態(tài)，適時調(diào)整使項目更加順暢運行。
6、總結項目管理經(jīng)驗
在項目管理的過程中，通過總結經(jīng)驗和教訓，及時修正工作中的不足，對業(yè)主提供更加高效質(zhì)量的服務。
四、總結與建議
物業(yè)公司的發(fā)展離不開科學的管理，制定良好的物業(yè)公司項目管理方案及思路對于提高物業(yè)公司管理水平和效率具有重要的作用。我們建議物業(yè)公司要采用科學的管理方式和技術手段，建立完善的管理制度和規(guī)章制度，不斷提升業(yè)主的滿意度和提高市場競爭力。
物業(yè)管理方案7
一、項目概況
1、地理位置
該項目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2、項目主要經(jīng)濟指標
二、物業(yè)管理資料
物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務之中，建立社區(qū)服務體系。為住戶帶給全方位管理，服務項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經(jīng)營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。
1、房屋及設施設備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面：
A、工作的主動性
管理職責人與服務中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護，執(zhí)行房屋修繕標準、有關工程施工技術規(guī)范、健全檔案記錄、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多樣性
根據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節(jié)修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規(guī)范化。
C、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。
1.2共用設施、設備的管理
范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設施、電梯、水泵房。
共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應的工作質(zhì)量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。到達設施設備齊全、功能正常、運行良好。
1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養(yǎng)護和管理
范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據(jù)共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。透過有序的工作使其到達功能正常、暢通、達標，基本完好。
1.4智能化設施設備
范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。
根據(jù)智能系統(tǒng)的構成、分系統(tǒng)設備的組成狀況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統(tǒng)設備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，透過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。
2、環(huán)境衛(wèi)生管理
在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。
2.1衛(wèi)生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運到達環(huán)衛(wèi)設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。透過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務水準及高質(zhì)量的生活場所。
2.2環(huán)境管理
jt的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎設施健全、生活舒適便捷，構成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質(zhì)量。
3、綠化管理
綠化的功能是美化環(huán)境。透過我們的管理到達綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責與巡查相結合，科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養(yǎng)護。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治（消）結合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。
5、車輛交通管理
對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
6、公共管理
6.1住戶裝修管理
在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程貼合設計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。
6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
6.3協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。
7、常規(guī)性公共服務
即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶帶給的'經(jīng)常性服務，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務帶給給業(yè)主及住戶。
8、委托性特約服務
是為某些住戶群體帶給的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。
9、經(jīng)營性多種服務
即向業(yè)主及住戶帶給便利、高效、經(jīng)濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)思考，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務項目。
物業(yè)管理方案8
為了貫徹執(zhí)行《重慶市物業(yè)管理條例》，規(guī)范我辦物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境，現(xiàn)結合我辦實際，制定物業(yè)管理工作實施方案。
一、組織領導
xxx等。
領導小組下設辦公室在社區(qū)服務中心，xxx兼任辦公室主任。
主要職責：負責指導各社區(qū)居委會劃分物業(yè)管理小區(qū)，抓好試點，協(xié)調(diào)幫忙社區(qū)居委會解決有關問題，各社區(qū)要成立社區(qū)服務站，作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調(diào)機構。
二、規(guī)劃與目標
1、小區(qū)根據(jù)需要與合理原則，全辦城建規(guī)劃為176個物業(yè)管理小區(qū)，其中基礎條件較好的居民區(qū)（一類小區(qū)）x個；單位型居住區(qū)（二類小區(qū)）個；目前，各方面尚不具備條件的小區(qū)（三類小區(qū)）個。
印盒石社區(qū)17個，其中一類小區(qū)1個，二類小區(qū)12個，三類小區(qū)4個。
觀音巖社區(qū)19個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)5個，三類小區(qū)10個。
萬安社區(qū)31個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。
石峰村1個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)個，三類小區(qū)1個。
太平社區(qū)30個，其中一類小區(qū)5個，二類小區(qū)9個，三類小區(qū)16個。
大河溝社區(qū)20個，其中一類小區(qū)3個，二類小區(qū)3個，三類小區(qū)4個。
搭馬橋社區(qū)29個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。
袁家墩社區(qū)21個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)6個，三類小區(qū)11個。
牌樓社區(qū)8個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)4個，三類小區(qū)2個。
2、工作目標。
社區(qū)物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關系到居民的切利益和社會的穩(wěn)定與發(fā)展，加強社區(qū)物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境，并且對于我區(qū)創(chuàng)立國家衛(wèi)生城市、禮貌城市和一流人居環(huán)境具有重要意義。我辦物業(yè)管理工作的目標是：加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，讓社區(qū)居民充分認識到物業(yè)管理工作的重要意義，取得理解和支持；在轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)逐個召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，力爭在20xx年底，逐步實現(xiàn)規(guī)范化的'物業(yè)管理，以全面提升城市管理水平。
三、實施步驟
1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區(qū)居民住宅進行摸底調(diào)查，研究討論，在征求有關單位和社區(qū)居民意見的基礎上，劃定物業(yè)管理小區(qū)、制定社區(qū)物業(yè)管理實施方案。
2、宣傳部署（20xx年9月1日——9月30日）。對社區(qū)物業(yè)管理工作動員部署。運用墻報、、專欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，使社區(qū)居民充分認識實行物業(yè)管理工作的必要性和意義，以及給群眾帶來的切身利益。
3、抓好試點（20xx年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區(qū)、牌樓社區(qū)、太平社區(qū)為物業(yè)管理的試點社區(qū)。
推廣（20xx年11月1日——11月30日）�？偨Y試點工作在各社區(qū)加以推廣，試點中的問題和不足之處加以修正和改善，在具體實施過程中搞好分類督促指導，推進（重慶市物業(yè)管理條例）在我辦的全面落實。
四、主要
1、物業(yè)管理領導小組每月召開一次會議，學習上級有關文件和會議精神，分析進度，查擺問題，研究部署階段性工作等。
2、建立街、居二級目標管理職責制。街道和社區(qū)居委會主要領導是落實物業(yè)管理的第一職責人，對社區(qū)物業(yè)管理工作做到親自規(guī)劃部署，經(jīng)常了解情景，進取協(xié)調(diào)解決問題，確保全辦物業(yè)管理工作有有步驟地推進。
3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區(qū)居委會對推進物業(yè)管理工作的情景進行督促檢查和評比，對物管工作落實好的社區(qū)和表現(xiàn)突出的個人，年終進行表彰。對群眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動劃定物業(yè)管理區(qū)域，不進取支持業(yè)主成立業(yè)主委員會或配合有關部門推進物業(yè)管理工作的單位，要及時督導，責令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。
物業(yè)管理方案9
隨著城市化進程的不斷加速，物業(yè)建設也逐步從傳統(tǒng)的小規(guī)模經(jīng)營向規(guī)模化、連鎖化發(fā)展。隨著物業(yè)企業(yè)規(guī)模的擴大，項目管理也變得越來越重要。物業(yè)公司項目管理方案及思路的制定對于提高項目管理水平、保障工程項目順利進行、優(yōu)化資源配置等具有積極的意義。
一、項目管理方案的制定
1.明確項目管理目標
第一步是明確項目管理的目標。在物業(yè)公司進行項目管理時，一定要明確目標，包括項目建設的技術要求、質(zhì)量要求、創(chuàng)新要求等等。
2.制定項目管理計劃
建立詳細嚴謹?shù)捻椖抗芾碛媱澥琼椖抗芾淼暮诵�。項目管理計劃應該包括項目建設的目標、預算、工期、工程實施方案、質(zhì)量安全要求、組織結構、項目部職責展開，線上線下的協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制計劃等工作內(nèi)容。
3.建立項目管理機構
為了保證項目的順利開展，在項目管理過程中需要建立一個較為完善的組織機構。這個機構應由項目經(jīng)理、工程科長、質(zhì)量檢查員、監(jiān)理工程師等人員組成。
4.實施過程管理
過程管理是項目管理的重要部分。項目管理需要保證整個項目從立項、設計、施工、驗收、交付、保修全過程的有效管控和管理。
二、項目管理思路
1.全面分析項目環(huán)境和資源
項目管理的實施需要全面分析項目環(huán)境和資源，包括市場環(huán)境、技術環(huán)境、人力資源、物資資源等各方面。清晰的環(huán)境和資源分析有助于建立項目管理的合理目標和計劃。
2.建立有效執(zhí)行機制
為了保證項目管理計劃能夠切實地實施，科學制定工作程序，建立職責明確、協(xié)調(diào)配合的執(zhí)行機制是重要的。有效的執(zhí)行機制應該有科學化的考核機制、嚴格的工作標準和制度、形式多樣的溝通機制等。
3.強化溝通和協(xié)調(diào)
項目管理涉及的`組織結構及職責范圍、業(yè)務范疇和邊界往往重疊交錯，只有強化溝通和協(xié)調(diào)才能達到項目管理的目標。在項目管理過程中要注重建立互信機制，加強各方面交流協(xié)作，確保高效的執(zhí)行。
4.優(yōu)化項目管理體系
在項目管理過程中，必須不斷優(yōu)化現(xiàn)有的項目管理體系，提高項目管理工作的效率和水平。這包括對工作流程的優(yōu)化、項目管理制度的健全等方面。
以上是關于物業(yè)公司項目管理方案及思路的相關內(nèi)容。物業(yè)公司作為居民生活中非常重要的一部分，需要逐步完善管理體系，實現(xiàn)項目管理的標準化和規(guī)范化。只有這樣才可以在保障居民生活需求的同時，實現(xiàn)物業(yè)行業(yè)的快速發(fā)展。
物業(yè)管理方案10
近幾年來，隨著××經(jīng)濟建設的不斷發(fā)展，人民生活水平和整體素質(zhì)的進一步提高，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展與建設、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題，并沒有全部實行專業(yè)化、市場化物業(yè)管理。為加快推進××平安和諧社區(qū)建設，制定一套規(guī)范的、符合××實際的物業(yè)管理方案，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是及時且必要的。
一、目前××鎮(zhèn)小區(qū)概況
在××經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，××的城鎮(zhèn)建設也得到了突飛猛進的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，一個個新建起來的小區(qū)為居民打造了一個舒適、優(yōu)美、和諧、文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內(nèi)，已經(jīng)實行正式的物業(yè)管理的小區(qū)有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6個;而各村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、××村臥龍湖小區(qū)、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。
二、全鎮(zhèn)推行物業(yè)管理的必要性
(一)商業(yè)住宅小區(qū)
××已有的成氣候的商住小區(qū)基本都已經(jīng)有專業(yè)的物業(yè)管理公司進駐管理。在小區(qū)管理上，他們有一套專業(yè)的、相對完善的管理模式，但并不代表可以高枕無憂，因為城市經(jīng)驗移植到農(nóng)村有時也會水土不服。由于歷史、文化及風俗習慣的`差異，農(nóng)村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經(jīng)濟發(fā)展了，但城市化進程相對滯后，如果不從農(nóng)村實際出發(fā)，完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問題，錦繡家園和金灣花苑已經(jīng)因為溝通上的不通暢造成物業(yè)管理和小區(qū)業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以，對于××鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而言，物業(yè)管理也需要因地制宜。
(二)農(nóng)村拆遷小區(qū)
各村經(jīng)濟的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小區(qū)建設進入到一個蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊，引發(fā)一系列問題。
1、安全問題:目前，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設完畢，還有后期工程正在進行，所以沒有進行封閉式的管理。小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設備，但基本形同虛設，早安全上造成了隱患。
2、衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式變?yōu)榧械木幼∧Ｊ�。原來只要自掃門前雪就行，現(xiàn)在多出很多公共地方需要大家共同維護，但由于小農(nóng)思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域(如樓道)垃圾成災。
物業(yè)管理方案11
一、安全管理
1、成立有校方參與的共管機制。學校領導、班主任教師以及物業(yè)主要負責人組成的物業(yè)管理領導小組，協(xié)調(diào)桂林師范高等�？茖W校日常物業(yè)管理運作，物業(yè)定期〔每月或每季度〕向物業(yè)管理領導小組匯報上階段的物業(yè)管理情況，增強溝通，促進了解，有利于物業(yè)管理日常工作的開展。
2、從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見，與校方聯(lián)手制定學生宿舍管理規(guī)定，使學生在宿舍有一個行為標準，便利于管理。
3、管理人員持證上崗、著制服、標志明顯。
4、管理人員24小時值班，編排管理人員24小時值班表，我們所有管理人員的聯(lián)系方式交校方一份，以務緊急事件能夠聯(lián)系到，24小時值班不因雙休與節(jié)假日而中斷。
4、抓好消防工作，把消防隱患消除在萌芽狀態(tài)。和校方合作在學生宿舍每層樓設置滅火器、緊急備用燈、張貼禁煙標志成立義務消防隊，做好學生的防火監(jiān)督教育工作。
5、24小時全面監(jiān)管。保安與舍管不間斷24小時巡邏，保障學生不受侵害，保障宿舍樓內(nèi)公共設施完好，保障宿舍樓內(nèi)的治安環(huán)境，保障學生人身與物品平安。
6、完善各項管理制度
〔1〕來訪登記，來訪人員經(jīng)被紡人確認后，本校人士可入內(nèi)，校外人士須在保衛(wèi)處等待。
〔2〕男女生不得互相串宿舍。
〔3〕按校方規(guī)定開關宿舍大門，非規(guī)定時間一律拒絕進入宿舍。
〔4〕每天查寢，對外宿、缺寢人員以及熄燈后點蠟燭、講話者進行登記，及時回報給校方。
〔5〕發(fā)現(xiàn)打架斗毆現(xiàn)象立即上前制止，并第一時間報校方。
〔6〕開展意見調(diào)查，物業(yè)定期〔每季度或半年〕發(fā)放意見調(diào)查表，征求學校與學生的'意見，了解對物業(yè)管理的需求，確保我們能夠提供及時、周到、方便的物業(yè)管理效勞。
6、員工效勞態(tài)度：員工以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容熱情效勞，做到文明禮貌、談吐文雅、遵章守約、移冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當。
7、我方不承當因?qū)W生自身行為造成的安全事故責任。
二、環(huán)境衛(wèi)生管理
1、實行零干擾清潔衛(wèi)生效勞，學生上課后，清潔工再進行清掃。
2、做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學生的清潔衛(wèi)生意識、糾正學生的不良衛(wèi)生習慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結合，使學生也自覺地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。
3、遇到有損害環(huán)境衛(wèi)生行為的學生，進行耐心教育和勸阻，決不因人而異，對于極少數(shù)屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法，在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤。
4、每天上下午各清掃一次，全天候保潔，每小時循環(huán)保潔一次，先外至內(nèi)。清潔標準：公共場所無明顯泥沙、污垢，每100平方米]內(nèi)紙屑不超過兩片，沒有1厘米以上的石子；排水溝無明顯泥沙、污垢；垃圾箱清運及時，清運率100%，周圍無污垢、無積水，離垃圾箱兩米無臭味；玻璃門窗、鏡面和燈具標準是：玻璃面上無污跡、水跡，清潔后用紙巾擦拭50厘米無灰塵，清潔后的燈具無灰塵，燈具內(nèi)無
無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔；樓梯的標準是：保持樓梯清潔，目視樓梯無果皮、紙屑、蜘蛛網(wǎng)、悟跡等；衛(wèi)生間標準：地面無煙頭、污漬、積水、紙屑、果皮；天花、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)；目視墻壁干凈，便器潔凈無黃漬，室內(nèi)無異味、臭味；宿舍樓層通道、地面標準：目視，干凈，無污漬、無雜物。
三、水電及公共設施管理
1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設施。巡視內(nèi)容：
〔1〕檢查學生生活區(qū)公共排污、排水管道有無雜物，發(fā)現(xiàn)后做好記錄，落實清理工作。
〔2〕檢查生活區(qū)內(nèi)路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時進行維修。
〔3〕檢查有無損毀公共設施，包括門窗、床鋪、桌子、室內(nèi)照明、電線等，如有上述情況，立即進行維修，如屬人為破壞，立即進行制止并視破壞情節(jié)輕重報校方后給予一定的處分。
〔4〕檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。
〔5〕檢查學生生活區(qū)大門、圍墻等設施是否完好。
〔6〕配電局部電纜溝〔豎井〕無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關運行無影響等。
2、水電工24小時值班，并把每個水電工的緊急聯(lián)系方式腳校方一份，以務出現(xiàn)突發(fā)事件后聯(lián)系。
3、宿舍樓內(nèi)所有因維護不善而損壞的財物由我方承當，但我方不承當大修、更新?lián)Q舊以及新投入設施工程的費用。
物業(yè)管理方案12
我國物業(yè)管理已經(jīng)經(jīng)歷了二十多年的發(fā)展，取得了長足的進步。在上個世紀90年代的后期，中國的物業(yè)管理已經(jīng)開始進入市場化運作階段。目前，中國物業(yè)管理進入了全面的推廣時期，行業(yè)開始發(fā)育，物業(yè)管理逐漸發(fā)展成為了一個獨立的經(jīng)濟部門。
物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務行業(yè)，具體服務內(nèi)容和范圍廣泛，包括各類建筑。如高層與多層住宅區(qū)、綜合辦公樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、倉庫、停車場等，其中居民住宅區(qū)業(yè)主群體大、物業(yè)管理涉及面廣，是物業(yè)管理的核心部分和重點服務領域。
社區(qū)物業(yè)管理包括常規(guī)服務、專項服務和委托特約服務等方面的內(nèi)容。常規(guī)性服務是對業(yè)主提供的基本服務，主要包括：
�。�1）房屋建筑主體的管理；
�。�2）房屋設備、設施的管理；
�。�3）環(huán)境衛(wèi)生的管理；
�。�4）綠化管理；
�。�5）保安管理；
（6）消防管理；
�。�7）車輛道路管理；
�。�8）公眾代辦性質(zhì)的服務等。
專項服務是物業(yè)公司為滿足一部分業(yè)主的需要而提供或協(xié)助提供的各項服務工作，如在物業(yè)小區(qū)內(nèi)建立商業(yè)網(wǎng)點、金融服務以及代理中介服務機構，組織開展文化娛樂活動等。委托特約服務是為滿足業(yè)主的個別需求受其委托而提供的服務，如小區(qū)內(nèi)老年病人的護理、接送子女上學、照顧殘疾人的上下樓梯、為業(yè)主代購生活物品等。目前我國城市社區(qū)物業(yè)管理以常規(guī)服務為主，一些資質(zhì)級別高的物業(yè)管理公司除了常規(guī)服務外，也注重開展專項服務和承接一些委托特約服務。
隨著人們生活水平的不斷提高，業(yè)主對物業(yè)公司的管理服務水平提出了更高的要求。我國物業(yè)公司的企業(yè)組建模式有房地產(chǎn)開發(fā)商自建、政府行政部門組建、舊街道房管所轉(zhuǎn)制形成、大企業(yè)后勤部門組建、獨立法人組建的股份公司等，各類型的物業(yè)公司受本身體制的制約，在管理思路和服務意識上存在著一定的差距。但是從總體來看，現(xiàn)階段物業(yè)管理服務不到位、物業(yè)公司和業(yè)主之間的矛盾日益明顯，已經(jīng)成為了物業(yè)行業(yè)的一個普遍性問題。有關社區(qū)物業(yè)管理糾紛的各種報道屢見報端，成為了引人關注的焦點問題。
目前，業(yè)主對物業(yè)管理現(xiàn)狀不滿，普遍反映的一些問題有：物業(yè)公司服務質(zhì)量低、常規(guī)性的基本服務也不到位；有的物業(yè)公司人員素質(zhì)低、服務態(tài)度差；物業(yè)管理收費過高等。當然，面對業(yè)主的意見，物業(yè)公司也有自己的理由和苦衷。社區(qū)物業(yè)管理方面出現(xiàn)的矛盾和糾紛影響了社區(qū)居民的日常生活和社區(qū)的和諧氣氛，也阻礙了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展步伐，應當引起我們廣泛的重視，通過積極的努力來化解矛盾和尋求解決問題的方案。
二、社區(qū)物業(yè)管理存在問題分析
20xx年下半年，我們對北京、河北等幾個地方的社區(qū)物業(yè)管理作了一次問卷調(diào)查2共獲得了100份有效調(diào)查數(shù)據(jù)。調(diào)查問卷內(nèi)容是針對業(yè)主對小區(qū)物業(yè)服務是否滿意的`問題，調(diào)查的項目包括：綠化環(huán)境、運動設施、通行情況、治安情況、衛(wèi)生保潔、車位管理、寵物管理規(guī)定、員工素質(zhì)及服務態(tài)度等。據(jù)調(diào)查結果顯示，對物業(yè)整體服務質(zhì)量表示滿意的只占10％，認為一般的占20%，表示不滿意的占70％。從這一調(diào)查結果大體上可以看出當前我國物業(yè)管理服務質(zhì)量水平很低，距離業(yè)主的要求和期望值還有很大的差距。對于作為服務行業(yè)的物業(yè)管理公司，服務質(zhì)量是關鍵，物業(yè)服務與業(yè)主的工作和生活息息相關，服務不到位就會招致業(yè)主的不滿，造成雙方關系緊張，不但影響社區(qū)的穩(wěn)定與和諧，而且物業(yè)公司本身的生存和發(fā)展也會受到影響。
調(diào)查了解到的物業(yè)管理方面存在的主要問題有以下幾個方面：
1、物業(yè)公司與業(yè)主之間的法律關系不明確
國家有關部門和北京市政府最近幾年相應頒布了一些物業(yè)管理方面的法規(guī)，對許多問題已經(jīng)有了明確的限制，但在實際執(zhí)行過程中卻有很大的距離。按照有關法規(guī)，業(yè)主管理委員會應該是物業(yè)區(qū)內(nèi)的最高權力機構，物業(yè)管理公司是受業(yè)主管理委員會之委托和聘用從事管理工作的，業(yè)主管理委員會有解聘物業(yè)管理公司的權利。實際上，許多物業(yè)管理公司并沒有受到業(yè)主管理委員會的委托開展工作，業(yè)主管理委員會即使對物業(yè)管理不滿意也很難另換物業(yè)管理公司。
2、物業(yè)小區(qū)設施不健全
這主要是房地產(chǎn)開發(fā)商遺留的問題，當初開發(fā)商承諾的設施建設和實際不符。如建房時規(guī)劃的綠地面積減少，該建的設施沒有建，業(yè)主共有設施被物業(yè)公司外租盈利等問題，引起業(yè)主的不滿。還有，與居民生活相關的附屬設施不完善，例如健身、娛樂、商業(yè)、幼兒園等配套服務設施不足，給業(yè)主的生活帶來不便。
3、收費與服務不相符
部分物業(yè)小區(qū)的業(yè)主反映繳納的物業(yè)費較高，而享受的服務不足，物業(yè)公司服務不到位。確實有個別物業(yè)管理公司自定收費標準，不與業(yè)主協(xié)商，不報物價局批準的情況，也有只收費不服務或少服務的物業(yè)公司，這是引起業(yè)主不滿而產(chǎn)生抵觸情緒的主要原因。另外，物業(yè)公司的財務透明度不夠，也是導致糾紛產(chǎn)生的原因。按《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定，管理公司賬目應每6個月公開一次，但真正能實行的小區(qū)很少。管理費用的開支往往是業(yè)主最為關心的問題，因為業(yè)主想知道自己繳納的物業(yè)費用到那里去了。
4、業(yè)主的配合問題
有的小區(qū)物業(yè)管理公司收費難問題比較突出，多數(shù)是由于物業(yè)公司等原因?qū)е聵I(yè)主不滿而引起的。由于物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏溝通和理解，兩者之間產(chǎn)生隔閡，甚至發(fā)生沖突。一些物業(yè)管理公司在沒有辦法的情況下，只好以停水停電來催交費用，但往往導致矛盾加劇。
以上物業(yè)管理存在的問題集中地表現(xiàn)在物業(yè)公司的服務質(zhì)量上，為了探討提高物業(yè)管理的水平和質(zhì)量問題，有必要從公司組建模式和資質(zhì)等方面，對影響物業(yè)公司服務質(zhì)量的因素加以分析。
三、影響物業(yè)公司服務質(zhì)量因素分析
1、物業(yè)公司組建模式與物業(yè)服務水平
社區(qū)物業(yè)企業(yè)組建模式一般可以分為五類：
�、儆煞康禺a(chǎn)開發(fā)商直接建立；
�、谟尚姓芾聿块T組建；
�、塾煞抗芩D(zhuǎn)軌改變機制而來；
�、苡纱笾行推笫聵I(yè)單位的后勤部門組建；
⑤由社會上的獨立法人按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立的股份有限公司或個人有限責任公司
從根據(jù)實際情況看，以上的分類中②和③性質(zhì)相似，均為城建行政管理部門下屬，二者可以合一。這樣就可以將物業(yè)公司按組建模式分為四類，即：
第一類為獨立法人企業(yè)組建的；
第二類為房地產(chǎn)開發(fā)商組建的；
第三類為行政主管部門組建的；
第四類為大企事業(yè)單位后勤部門組建的不同組建類別的物業(yè)管理公司在運行模式和服務質(zhì)量方面表現(xiàn)各不相同。
通過對具體項目打分的方式，得出了對不同組建模式物業(yè)服務質(zhì)量的評價結果�？梢钥闯觯谝活惞镜奈飿I(yè)服務質(zhì)量好，在對比中評價最高。獨立法人物業(yè)企業(yè)多數(shù)屬于現(xiàn)代化住宅小區(qū)，硬件設施完善，能夠滿足業(yè)主的多層次需要；不論是人員素質(zhì)、居住環(huán)境，還是社區(qū)文化、親情服務等方面的綜合得分都要高于其它組建模式的物業(yè)公司。
第二類的得分略高于第三和第四類。主要是因為其與開發(fā)商為一體，現(xiàn)階段開發(fā)商為了提高其房地產(chǎn)品牌效應，增加附加值，在近期比較注重產(chǎn)品的售后服務，所以其服務質(zhì)量就高于后兩者。但因其與開發(fā)商關系過于密切，在開發(fā)商產(chǎn)品遺留問題以及資金的自由支配上處于被動地位，阻礙了其業(yè)務的自由拓展，服務質(zhì)量也受到一定的影響。
第二類和第三類的得分最低，其主要問題是受主管部門行政管理的影響和沿用傳統(tǒng)的管理方式，市場化程度低，其提供的服務不能很好地滿足業(yè)主的需求。
物業(yè)管理方案13
第一部分：公司經(jīng)營現(xiàn)狀分析
一、市場競爭力低：員工的企業(yè)向心力需加強、員工管理能力及水平待提升、風險意識薄弱、企業(yè)對外形象待提高
二、物業(yè)財務經(jīng)營收取率低：
第二部分：20xx年管理目標
一、提高市場競爭力
1、通過企業(yè)一級資質(zhì)審批
2、團隊凝集力建設滿意值95%以上（企業(yè)MI的灌輸、企業(yè)的活動）
3、 20xx年學習年培訓內(nèi)培外培訓（）量（解決員工的管理能力及水平、風險意識）
4、企業(yè)形象樹立客戶滿意度95%以上（通過現(xiàn)場服務質(zhì)量提升、企業(yè)Vi視覺規(guī)范）
二、提高企業(yè)財務運營能力
1、實現(xiàn)利潤元
第三部分：組織實施方案
一、人事架構調(diào)整及職責分工
二、實現(xiàn)利潤采取措施(提高收繳率、往年欠費解決措施、多項經(jīng)營開展的設想)
三、各部門計劃書分解
第四部分：激勵與考核措施
一、董事會對管理目標激勵與考核
二、總經(jīng)理對各部門、服務中心主任的.激勵與考核
三、部門負責人、服務中心主任對基層的激勵與考核
物業(yè)管理方案14
傾聽業(yè)主心聲，落實整改措施，全面提升物業(yè)軟硬件管理水平。
一、基礎管理存在問題
1）、管理人員監(jiān)督檢查不到位。
2）、各部門存在分工不明確，存在互相推諉的現(xiàn)象。
3）、與業(yè)主代表交流溝通不夠，對部分業(yè)主提出的好的意見和建議，未積極聽取、采納。
4）、對小區(qū)商家監(jiān)管力度不夠，無強硬的措施，以至于部分商家的噪音擾民、油煙排放、環(huán)境治理不能得到有效的控制。
5）、小區(qū)已交房6年，小區(qū)各項設施設備老化，入住率僅有三分之二，物管費用收繳率較低，隨著今年物價飛漲，項目各項支出比往年都大，公司經(jīng)營壓力巨大，工作開展較為困難。
整改措施
1）、項目經(jīng)理每天對小區(qū)巡查不少于兩次，對發(fā)現(xiàn)的問題，發(fā)整改通知給各部門負責人限期整改，各部門負責人每天對各部門員工工作檢查不少于兩次，對員工每天的工作進行量化，不完成不下班。
2) 嚴禁推諉的原則：對滿足不了住戶提出求助要求的，也應主動幫助其聯(lián)系相關部門，切忌推諉。
3）、公司領導、行政部、項目中心、客服中心對小區(qū)進行交叉檢查，要求每周形成督導報告，就不合格事宜，限期各部門完成整改。
4）、與業(yè)主委員會加強溝通和交流，就小區(qū)部分違規(guī)現(xiàn)象，和業(yè)委會一起采取措施及辦法進行處理。
5）、就商家擾民問題與小區(qū)業(yè)主委員會一到聯(lián)系相關職能部門，采取強有力的措施，力爭本月內(nèi)使擾民問題得到一定遏制，部分環(huán)境景觀得到改善，取得業(yè)主基本滿意。
6）、對小區(qū)欠費業(yè)主進行清理和統(tǒng)計，會同業(yè)委會對小區(qū)欠費大戶進行費用催繳。
二、公共秩序維護
1、存在問題
1）、安防隊員新隊員較多，素質(zhì)參差不齊，部分秩序維護隊員雖經(jīng)培訓但是取得的效果有限，但是由于秩序維護隊員難招，只能勉強使用。
2）、門崗人員的服務禮儀及儀容儀表欠缺，表情麻木、呆板對一些突發(fā)事情處理反映遲緩。
3）、小區(qū)門口亂停車現(xiàn)象嚴重，安防隊員雖對車輛進行停放引導，但部分就餐的車輛依然不聽勸告，亂停亂放，致使大門時常被堵，秩序維護隊員和就餐車主發(fā)生沖突，交警和派出所停車員也不能解決，業(yè)主意見較大。
4）、小區(qū)內(nèi)安全設施（如監(jiān)控、紅外線等）幾乎癱瘓，小區(qū)內(nèi)公共安全只能靠人防，安全管理難度很大。
5）、小區(qū)內(nèi)車位隨著業(yè)主增多，日益緊張，已不能滿足業(yè)主停車需要，部分業(yè)主經(jīng)常把車輛停放在綠化帶上造成綠化損壞，停車場監(jiān)控設施癱瘓，一旦發(fā)生車輛擦掛，物業(yè)公司就有責任。
2、整改措施
1)、加強安防隊員基礎素質(zhì)的培訓，每周不少于兩次這種培訓，就安防隊員服務禮儀應明確，并作出示范照片，要求所有安防隊員照做。
2)、加強安防隊員平時工作程序的督導，就考核要求領班付連帶責任，發(fā)揮領班的主動能動性，增加領班的責任心，使其具有一榮俱榮，一損俱損。
3)、門口因車輛停放發(fā)生的投訴不能超過3次，不能有停車亂收費現(xiàn)象，一旦發(fā)現(xiàn)堅決開除。
4)、加強和相關單位的合作，如派出所、交警，在大門口設立停車禁止牌，就就餐車輛亂停亂放，應通過交警進行拖車處理，殺一儆百。
5)、加強和業(yè)主委員會合作，就小區(qū)安全設施設備的狀況，召開專題會議，進行專項整改，盡快啟動維修資金的使用，使小區(qū)各項安全設施設備正常運作起來。
6)、加強出租戶管理，對小區(qū)租住戶進行清查，建立安全檔案，安防隊員晚上加大巡邏力度，對租住戶作為重點巡查的對象。
7）、對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次;
8）、加強對所有人員進出管理，嚴格要求所有人員憑證進出小區(qū)，對業(yè)主和住戶發(fā)放業(yè)主卡通過刷卡進門，出租戶辦理出入證進出小區(qū)，外來人員辦理臨時出入證并登記進出小區(qū)；
9）對進出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，大門道閘系統(tǒng)9月20日之前整改完畢，引導車輛有序通行、停放；
10）增加秩序維護隊員大門實行雙崗；
三、工程維護
1、存在問題
1）、目前小區(qū)內(nèi)設施設備、房屋屋面據(jù)已過質(zhì)保期，業(yè)主反映的滲水、漏水問題及室內(nèi)報修問題，仍然找物管處理，但是因為部分牽涉到費用問題，業(yè)主不愿意自己出錢處理，因此問題一直得不到妥善解決。
2）、小區(qū)內(nèi)弱電問題如門禁對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等均線路老化，設備陳舊設計不合理，經(jīng)多次維修仍然不能正常使用，必須進行更新及大修才能處理。
3）、小區(qū)排水系統(tǒng)因餐飲商家較多，原設計隔油池較小及數(shù)量不夠，經(jīng)常導致排污管道積油多，并與小區(qū)住戶排污管道相通，因此小區(qū)排水系統(tǒng)不暢，經(jīng)常需要疏通及清掏。
4）、小區(qū)路面凹凸不平，一遇到大雨部分路面就會積水。
5)、小區(qū)內(nèi)木制作較多，經(jīng)長時間日曬雨淋，已經(jīng)腐朽，存在安全隱患。
6)、小區(qū)圍墻欄桿及部分鐵飾品（如彩虹橋）等雖每年都在刷漆翻新，但是因為時間較長，還是需要更換或者改造。
7）裝修管理缺位，措施和力度不夠，小區(qū)內(nèi)違章亂搭亂建現(xiàn)象嚴重。
2、整改措施
1）、建議公司加大工程整改力度和投入，尤其是形象工程及涉及安全隱患的'問題應和現(xiàn)業(yè)主委員會達成協(xié)議，暫由物業(yè)公司進行墊付費用處理。
2）、加強和左岸花都業(yè)主委員會溝通，啟用維修資金，就小區(qū)內(nèi)大型的設施設備進行更新和維護。
3）、加強工程維修部自身業(yè)務技能的培訓，對工程人員工作進行量化，提高工作效率。
4）、聯(lián)系一家專門整改的施工隊伍，在公司工程技術人員解決不了問題的時候，對公司項目的問題進行整改。
5）對小區(qū)內(nèi)存在問題應分門別類，分輕重緩急，落實重點，并有計劃，有層次的進行處理。本月內(nèi)完成彩虹橋的刷漆翻新、自行車棚棚頂修繕翻新、3號門污水管道的改造、大門道閘系統(tǒng)及門禁系統(tǒng)的整改，保證其正常運用。
6）建立共用設施設備檔案(設備臺帳)，設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。
物業(yè)管理方案15
根據(jù)《物業(yè)管理中心關于確定20xx年為優(yōu)質(zhì)服務年的決定》，適應學校發(fā)展，提高服務檔次，弘揚企業(yè)文化，發(fā)展名牌戰(zhàn)略，立足內(nèi)涵，苦練內(nèi)功，向精細化管理要效益，用品牌效應占領市場，現(xiàn)擬定“20xx—物業(yè)管理中心優(yōu)質(zhì)服務年創(chuàng)優(yōu)方案”如下。
一、將明德樓物業(yè)服務、會議服務、車庫服務、保安服務列為優(yōu)質(zhì)服務年示范服務，加強內(nèi)部管理，率先樹立品牌形象。
每兩月招開一次物管中心優(yōu)質(zhì)服務年創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗交流會，推廣交流先進經(jīng)驗，互相學習，以點帶面，比、學、趕、幫、超，總結分析、改進，全面提高物業(yè)管理服務質(zhì)量。
二、在學習借鑒“優(yōu)質(zhì)服務示范單位”經(jīng)驗的同時，物管中心各個部門制定《優(yōu)質(zhì)服務年創(chuàng)優(yōu)方案》，經(jīng)物管中心批準后向服務對象公示，履行承諾，接受監(jiān)督。
各個部門重點確定一個物業(yè)服務對象作為優(yōu)質(zhì)服務示范點，打造品牌，以點帶面，全面提高物業(yè)服務水平。例如：物管三部主動聯(lián)系幼兒園作為20xx年優(yōu)質(zhì)服務對象，2月份對幼兒園的'衛(wèi)生死角進行了2次徹底打掃，配合他們一道做好日常環(huán)境衛(wèi)生工作，為幼兒園為小朋友的健康成長提供了清潔衛(wèi)生的良好條件。
三、各個部門緊密聯(lián)系實際，充分發(fā)動群眾，調(diào)動積極因素，開動腦筋，挖掘潛力，積極開展技術創(chuàng)新、服務創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，搞好便民物業(yè)、溫馨物業(yè)、和諧物業(yè)，為業(yè)主提供開拓性、積極主動的物業(yè)服務，為學校事業(yè)發(fā)展提供強有力的物業(yè)支持。
同時，通過部門自身市場適應能力的提高，做好物業(yè)服務，擴大服務范疇，走向市場、走向新區(qū)。
四、加強政治業(yè)務學習，搞好職業(yè)培訓，開展技能大賽。在自己的崗位上，練就過硬本領。
在去年9位物業(yè)服務管理人員經(jīng)過培訓取得合格證的基礎上，今年各部門按計劃開展職業(yè)培訓，中心組織一次物業(yè)服務工作崗位技能大賽，推動物業(yè)服務技能和服務質(zhì)量不斷提高。
五、通過修訂文件，嚴格執(zhí)行管理文件和獎懲制度，嚴格執(zhí)行工作責任負責制和追究制，對文件與工作脫節(jié)（工作現(xiàn)場沒有文件、不執(zhí)行文件）和工作責任獎懲不明等現(xiàn)象，予以追究和處罰。
六、加強員工的政治思想工作。要求管理者和全體職工都要善于作政治思想工作，充分調(diào)動大家工作積極性、創(chuàng)造性，團結一致，迎接挑戰(zhàn)。與此同時，根據(jù)工作業(yè)績，實施末位淘汰制（換崗位，雙向選擇），或者待崗、學習、辭退。
七、質(zhì)量管理符合iso9001-XX標準要求，經(jīng)考核，完成物業(yè)服務內(nèi)部質(zhì)量指標體系高于95%，顧客滿意度調(diào)查顧客滿意率高于92%。
八、組織管理人員外出參觀學習考察，以提高物業(yè)管理能力和服務水平。
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