房地產(chǎn)公司營銷策劃書 -策劃

在去年金融危機(jī)之前，我們國家的房地產(chǎn)市場一片繁榮，樓房的價格被炒到了歷史最高，不過在我看來只不過是虛假的繁榮，果然自從全球金融危機(jī)到來之后，我們國家的樓市持續(xù)低迷，雖然房地產(chǎn)廠家想出了多種促銷方式，不過似乎作用一直不大，

房地產(chǎn)公司營銷策劃書

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房地產(chǎn)的持續(xù)低迷也影響了國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以很多 地產(chǎn)商在投資的時候更加謹(jǐn)慎了，一般的地段是不會再投資了，不過已經(jīng)蓋好的樓房卻需要銷售，我做房地產(chǎn)策劃工作已經(jīng)很多年了，奉命寫出了房地產(chǎn)公司營銷策劃書。
　　
　　一般說來，“營銷策劃書”并沒有統(tǒng)一的格式和內(nèi)容，但是，大部分的“營銷策劃書”都是針對發(fā)展商的需要而撰寫的，通常包括下列內(nèi)容：  　　

一、研展部分  
　　
　　1、項目簡介。其內(nèi)容包括開發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數(shù)、地理位置等。 

2、區(qū)域市場分析。其內(nèi)容包括地理位置、交通配套、個案市調(diào)等。  　　

3、swot分析。主要是在區(qū)域市場分析的基礎(chǔ)上分析本案的優(yōu)勢（strength）、弱點（weakness）、機(jī)會點（opportunist）及存在的問題（threats）。

4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。通過對目標(biāo)客戶的分析，從而可以對產(chǎn)品進(jìn)行定位。這部分內(nèi)容通常可以用餅圖來顯示，較直觀。 

5、產(chǎn)品定位。包括產(chǎn)品建議、價格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價格建議中也要羅列出定價的理由和隨工程進(jìn)度和銷售率可能達(dá)到的價格。   　　

二、企劃部分  
　　
　　包括：  
　　1、廣告總精神。  
　　2、訴求重點。  
　　3、np稿標(biāo)題初擬。  
　　4、媒體計劃�！　�

三、業(yè)務(wù)部分  
　　
　　主要包括銷售階段的分析、業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導(dǎo)期、強銷期、持續(xù)期）做詳細(xì)闡述。業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業(yè)務(wù)執(zhí)行等做一一陳述。 

完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三大部分的報告后，一份提案報告書基本上出來了，但最后不要忘記還有一個關(guān)鍵的事情必須在報告書里涉及，那就是與開發(fā)商的“合作方案”，營銷公司一般可以有三種代理的方式：　　

（1）純代理；　　

（2）代理（即包括廣告）；　　

（3）包銷。這三種方式的代理價格與傭金提取方式都是不同的，可以在報告書中羅列出來，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進(jìn)一步的商討。 “提案報告書”寫出來后，做一個閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開發(fā)商一個醒目的感覺，使開發(fā)商感覺營銷公司對提案報告是相當(dāng)重視的，也可以讓開發(fā)商對營銷公司的實力有充分的了解。從而贏得開發(fā)商的信任。 
　　總之，撰寫“提案報告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權(quán)，讓開發(fā)商覺得“非你莫屬”。  　　

“以正合，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會  　　

成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實實的規(guī)范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎(chǔ)上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應(yīng)把握以下關(guān)鍵要點：
　　

一、 定位（市場定位、產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計等） 
　　
　　你的市場定位是否適應(yīng)市場的需求，產(chǎn)品定位是否滿足目標(biāo)客戶需求，這是項目成敗的關(guān)鍵所在�！敖稹梁缊@”失敗的定位是一個有力的反面例證。

二、 時機(jī)（投資開發(fā)的時機(jī)） 
　　
　　投資時機(jī)的決定是建立在房地產(chǎn)市場把握的基礎(chǔ)上。如果對投資開發(fā)時機(jī)的決策失誤，則你所策劃的項目很可能在未出世前已注定失敗�！皡R展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時機(jī)的結(jié)果；“爵×大廈、中×?xí)r代廣場”的失敗正是生不逢時的例證。對時機(jī)的把握關(guān)鍵的要點是你要清楚在什么時候應(yīng)投資開發(fā)什么類型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時期，房地產(chǎn)投資的利潤水平會有所不同。因此，做好項目的前期分析是策劃的第一步工作�！　�

三、 位置（項目開發(fā)所在的地理位置） 
　　
　　位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地，對于不同的投資者有不同的價值；不同位置的地塊，其地價水平也不同，在選擇位置時要清楚地價成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平。因此，了解發(fā)展商地價水平，做好項目的可行性分析是策劃的第二步工作�！傲_湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團(tuán)在90年以4億2千萬的天價投標(biāo)所得，這在當(dāng)時被認(rèn)為是一個失敗的投資項目，但現(xiàn)在看來，再沒人懷疑其敏銳的投資眼光了。  　　
　　　　
　　在接受代理樓盤時，發(fā)展商往往會要求其寫出“營銷策劃書”。根據(jù)“提案報告書”的好壞，發(fā)展商決定由哪一家營銷公司來代理其樓盤，所以，“提案報告書”制作的好壞，基本上決定了營銷公司生存的命運，

策劃

《房地產(chǎn)公司營銷策劃書》(http://www.stanzs.com)。一份好的“營銷策劃書”，必須由營銷公司的研展部門、企劃部門、業(yè)務(wù)部門通力合作，才能很好地完成。撰寫“營銷策劃書”來時，首先必須要求發(fā)展商提供個案資料、建筑規(guī)劃設(shè)計初稿或藍(lán)圖，以及其他相關(guān)資料。在此基礎(chǔ)上，再收集個案所處區(qū)域的都市計劃圖、人口統(tǒng)計資料、交通建設(shè)計劃、公共工程建設(shè)計劃及其他利多利空資料。同時，還要收集該個案區(qū)域市場的市場調(diào)查資料表，作為“營銷策劃書”的附表,據(jù)以作為提出“價格建議”、“產(chǎn)品定位”的數(shù)據(jù)資料。
　　
　　其實我感覺策劃書并不是最重要的，最重要的還是樓房的設(shè)計和地位問題，策劃書只不過是一個參考，明眼人都知道策劃書的作用只不過是一種宣傳，至于宣傳的效果，樓房的質(zhì)量問題是最重要的。

做房地產(chǎn)策劃已經(jīng)還是不錯的，不過最近的房地產(chǎn)市場普遍低迷，我知道這也許是暫時的，不過樓房確實要降價了，現(xiàn)在的房子實在太貴，超出了一般人的承受范圍。我會在今后的工作中繼續(xù)努力的！

現(xiàn)代旅游行業(yè)的競爭愈發(fā)的激烈起來，各種旅游公司如雨后春筍般紛紛成立，這是對每一家旅游公司的強有力的競爭，在如何在競爭中占得先機(jī)，取得競爭的勝利，這就是公司的營銷策略的問題了。

現(xiàn)在旅游公司不僅僅是在現(xiàn)實中擴(kuò)大宣傳，在網(wǎng)絡(luò)上上擴(kuò)大宣傳也是一項非常重要的營銷策略。隨著時代的不斷進(jìn)步，喜歡上網(wǎng)的人越來越多，他們在網(wǎng)絡(luò)中獲得知識的途徑更加的有效豐富了，所以旅游行業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷成為很重要的公司宣傳的一環(huán)。

旅游網(wǎng)絡(luò)營銷以it技術(shù)手段為基礎(chǔ)，驅(qū)動了旅游營銷發(fā)生徹底的變革。它集傳媒與交易場所于一身，利用國際互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行旅游營銷活動，因而賦予旅游營銷組合以嶄新的內(nèi)涵。旅游企業(yè)和旅游目的地的旅游網(wǎng)絡(luò)營銷應(yīng)推行下列營銷組合策略：

1、旅游促銷策略

旅游網(wǎng)絡(luò)促銷是充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)互動式傳播功能，借助豐富的網(wǎng)絡(luò)傳播方式進(jìn)行旅游企業(yè)和產(chǎn)品以及旅游目的地形象的促銷宣傳。其主要做法：

（1）開展網(wǎng)絡(luò)公關(guān)

組織網(wǎng)上旅游愛好者沙龍和旅游俱樂部，廣納會員，不斷舉行豐富多彩的網(wǎng)上聯(lián)誼活動，吸引旅游者參與，宣傳旅游企業(yè)文化和旅游產(chǎn)品，培養(yǎng)旅游愛好，以加深旅游者對旅游企業(yè)的印象，激發(fā)旅游者的消費欲望。

（2）網(wǎng)絡(luò)廣告促銷

在網(wǎng)上進(jìn)行廣告促銷主要有三種形式：一是直接發(fā)布各種規(guī)范的旅游企業(yè)與旅游產(chǎn)品信息，通過形、影、聲、色等立體形象構(gòu)成的旅游產(chǎn)品櫥窗展現(xiàn)在上網(wǎng)客戶的面前；二是以知識性、信息性、趣味性的卡通片促銷。

（3）虛擬網(wǎng)游促銷

吸引客戶參加虛擬網(wǎng)上旅游，讓客戶通過網(wǎng)游感受旅游產(chǎn)品魅力，感受旅游企業(yè)的形象。

2、推行旅游產(chǎn)品形象策略

旅游產(chǎn)品的特點是其產(chǎn)銷同地、主體無形，旅游者在購買前是觸摸不到旅游產(chǎn)品實體的。旅游網(wǎng)絡(luò)營銷雖然不能改變旅游產(chǎn)品的這個本質(zhì)屬性，但是卻能賦予旅游產(chǎn)品獨特的形態(tài)——虛擬產(chǎn)品形象。因此，在旅游企業(yè)或旅游目的地的旅游網(wǎng)絡(luò)營銷中，首推旅游產(chǎn)品形象策略。

旅游產(chǎn)品形象策略是充分利用旅游網(wǎng)絡(luò)的多媒體功能，將旅游產(chǎn)品的虛擬形象立體化、仿真化地在旅游網(wǎng)站上展示出來，可使旅游消費者在網(wǎng)絡(luò)空間中看到旅游產(chǎn)品的形象，認(rèn)識旅游產(chǎn)品的價值，甚至可以通過虛擬網(wǎng)絡(luò)旅游感受旅游產(chǎn)品的魅力。

為了使旅游產(chǎn)品形象能夠定位在旅游者的心中，應(yīng)利用旅游網(wǎng)絡(luò)的即時互動功能進(jìn)行旅游產(chǎn)品的開發(fā)設(shè)計。具體做法是：在旅游網(wǎng)站上設(shè)置旅游者專欄，開辟“旅游者意見區(qū)”、“網(wǎng)上旅游咨詢區(qū)”、“旅游自我設(shè)計區(qū)”等網(wǎng)頁，通過這些網(wǎng)頁了解旅游者的需求，征求旅游者對旅游產(chǎn)品的意見和建議，特別是旅游者對旅游產(chǎn)品的開發(fā)設(shè)計建議，從而開發(fā)設(shè)計出符合旅游者需要的旅游產(chǎn)品。

3、旅游產(chǎn)品價格公示策略

旅游產(chǎn)品價格的特點是其成本模糊性和價格集合性，旅游者在購買旅游產(chǎn)品前總是要通過比較來判斷其合理性。旅游企業(yè)和旅游目的地的旅游網(wǎng)絡(luò)營銷應(yīng)利用這些特點，推行旅游產(chǎn)品價格公示策略。

旅游產(chǎn)品價格公示策略是利用旅游網(wǎng)絡(luò)的媒體功能和互動功能，將各個旅游企業(yè)的旅游產(chǎn)品價格和產(chǎn)品價格組合列表公示，使旅游消費者在旅游網(wǎng)絡(luò)空間中同時看到大量同類旅游產(chǎn)品價格，認(rèn)識旅游產(chǎn)品價格的合理所在，并可以通過互動調(diào)價拿到自己滿意的購買價格。

在網(wǎng)上推行旅游產(chǎn)品價格公示策略的主要做法如下：一是提供各種旅游產(chǎn)品的系列價格表，這些價格表要標(biāo)明產(chǎn)品組合，并分淡旺季節(jié)和供需變化公布價格調(diào)整表。二是開辟旅游產(chǎn)品組合調(diào)整價格區(qū)，供旅游者自由組合自己需要的旅游產(chǎn)品組合，并獲得相應(yīng)的產(chǎn)品價格。

4、旅游網(wǎng)絡(luò)化渠道策略

旅游網(wǎng)絡(luò)銷售是旅游網(wǎng)絡(luò)營銷最具革命性的部分，它將旅游產(chǎn)品的虛擬化展示、虛擬化消費、旅游咨詢、旅游訂購集于一身，并在跨時空的狀態(tài)下讓旅游者與旅游產(chǎn)品銷售商甚至旅游產(chǎn)品生產(chǎn)者坐在一起進(jìn)行交易活動。在這個交易革命中，旅游中間商、代理商的地位受到巨大沖擊，生產(chǎn)企業(yè)直銷與產(chǎn)品零售商取得越來越大市場主動權(quán)。面對這場旅游營銷革命，旅游企業(yè)和旅游目的地旅的游網(wǎng)絡(luò)營銷要推行旅游網(wǎng)絡(luò)化渠道策略。

旅游網(wǎng)絡(luò)化渠道策略是以大型專業(yè)旅游網(wǎng)站為營銷中心，建立覆蓋目標(biāo)市場區(qū)域的網(wǎng)絡(luò)化銷售渠道，以便24小時向各種客戶提供最近便的服務(wù)。推行旅游網(wǎng)絡(luò)化渠道策略的主要做法是：在旅游企業(yè)和旅游目的地的國內(nèi)三級和國際三級市場以及機(jī)會市場范圍內(nèi)，按照市場開發(fā)戰(zhàn)略計劃，逐步在國內(nèi)外目標(biāo)市場建立起服務(wù)于的銷售代理網(wǎng)點。這些銷售代理網(wǎng)點與所屬旅游企業(yè)的專業(yè)網(wǎng)站建立起封閉式銷售服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，并與銀行建立起安全、高效的旅游卡票網(wǎng)上結(jié)算系統(tǒng)，從而保證旅游信息、產(chǎn)品銷路、商品貨路、資金結(jié)算等業(yè)務(wù)往來的暢通。

旅游網(wǎng)絡(luò)營銷戰(zhàn)略策劃重點

發(fā)展旅游網(wǎng)絡(luò)營銷是一個需要技術(shù)、資金和設(shè)備的巨型高科技工程，又是一個需要觀念、人才、智慧的系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)工程。無論是一個旅游企業(yè)還是一個旅游目的地，都要站在全球戰(zhàn)略的高度充分認(rèn)識旅游網(wǎng)絡(luò)營銷、搶占旅游網(wǎng)絡(luò)信息市場的必要性和緊迫性，抓住發(fā)展旅游網(wǎng)絡(luò)營銷的戰(zhàn)略重點，重拳出擊，盡快建立起一套初具形態(tài)的旅游網(wǎng)絡(luò)營銷體系，縮短與世界發(fā)達(dá)地區(qū)和發(fā)達(dá)國家差距。在此，以河南省旅游網(wǎng)絡(luò)營銷戰(zhàn)略為例進(jìn)行重點策劃。

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