寫字樓物業(yè)的管理方案（通用13篇）
為了確保工作或事情順利進(jìn)行，常常需要提前制定一份優(yōu)秀的方案，方案是書面計(jì)劃，具有內(nèi)容條理清楚、步驟清晰的特點(diǎn)。那么應(yīng)當(dāng)如何制定方案呢？下面是小編為大家收集的寫字樓物業(yè)的管理方案（通用13篇），希望能夠幫助到大家。
寫字樓物業(yè)的管理方案 1
一、操作思路及方法
租售并舉
策略闡述：整體產(chǎn)品以銷售產(chǎn)權(quán)為主，迅速回籠資金，但為了培育市場(chǎng)、擴(kuò)大客源層面、提升人氣，故建議指定一小部分產(chǎn)品作為集中招租的對(duì)象，吸納租賃客源，同時(shí)在銷售過程中，這部分產(chǎn)品也便成為了“帶租約”的產(chǎn)品，增強(qiáng)了產(chǎn)品的附加價(jià)值。
策略目的：
雙管齊下，擴(kuò)大目標(biāo)客群迅速樹立寫字樓的使用形象，培育市場(chǎng)、提升人氣增加項(xiàng)目的附加價(jià)值，增強(qiáng)投資者的投資信心。
策略操作方法：
招租部分
1、指定招租的樓層（E棟的6—10層5個(gè)層面）
2、成立專門的招租中心和招租小組，對(duì)有意向租用寫字間的客戶，根據(jù)實(shí)際的需求做詳細(xì)登記，并引導(dǎo)其選擇指定的樓層。
3、在銷售的過程中，可以將項(xiàng)目招租策略，以及所積累的'租用客戶作為賣點(diǎn)進(jìn)行說辭宣傳，增強(qiáng)投資者的投資興趣，同時(shí)根據(jù)實(shí)際情況也可將欲租用客戶的情況給予介紹，起到“中介”作用。
二、收取定金的形式
由于項(xiàng)目目前還處在準(zhǔn)現(xiàn)房階段，未能及時(shí)交房使用，所以建議以收取定金的形式穩(wěn)定前期的客戶，但對(duì)于租賃客戶不能“一刀切”收取固定的定金額度，故建議采用如下定金收取方式：
租賃面積在100平米以下（含100平米），收取定金：10000萬元
租賃面積在100—200平米（含200平米），收取定金：20000萬元
以此類推，每增加100平米，定金增加10000萬元
三、媒體配合情況
從常規(guī)寫字樓的操作模式來看，短效媒體對(duì)寫字樓的銷售并不能起到很大的推動(dòng)作用，寫字樓銷售和租賃的有效媒體為長(zhǎng)效媒體、項(xiàng)目自身包裝和業(yè)主的口碑傳誦，所以，本項(xiàng)目在媒體配合上做如下建議：
短效媒體：報(bào)紙廣告只是針對(duì)重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，如亮相、開盤、重大的促銷事件等才進(jìn)行宣傳。
長(zhǎng)效媒體：是寫字樓宣傳的主要媒體，包括：樓宇電視廣告、路旗、公交車體、廣播等。
項(xiàng)目自身包裝：由于本項(xiàng)目面向青年大街、人流、車流集中，而且，從機(jī)場(chǎng)方向駛過的車輛很清楚地看到本項(xiàng)目的形象，所以圍檔、樓體本身的包裝是對(duì)寫字樓宣傳的最經(jīng)濟(jì)、最有效的載體。
寫字樓物業(yè)的管理方案 2
1、基本要求
保潔人員應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊。
為業(yè)主、訪客提供一個(gè)清潔、舒適的工作環(huán)境。
操作規(guī)范化、管理科學(xué)化。
適時(shí)、及時(shí)、準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行保潔服務(wù)。
愛護(hù)物業(yè)各項(xiàng)設(shè)施及財(cái)物。
及時(shí)處理垃圾，按指定地點(diǎn)分類安放廢棄物。
節(jié)約用電、用水。
遵守安全條例和操作程序。
作業(yè)時(shí)使用的材料和清潔劑不應(yīng)對(duì)建筑物材質(zhì)造成損害，維護(hù)建筑物原貌。
文明、有序作業(yè)，最大限度地減少對(duì)周圍環(huán)境、業(yè)戶與訪客工作的影響。
2、保潔質(zhì)量要求
【地面】
基本質(zhì)量要求
表面、接縫、角落、邊線處、應(yīng)潔凈無雜物、灰塵、印跡、污垢、污漬、劃痕等。
分類質(zhì)量要求
材質(zhì)要求保潔頻次
大理石、花崗石無垃圾、雜物、污跡，打蠟后光澤均勻；打蠟每季1次，每周二次拋光.每天巡回推塵。
地磚無污垢、污漬，光亮、色澤均一，點(diǎn)、線、面線條清晰。每天巡回推塵。
地毯色澤均一、圖案統(tǒng)一、纖維方向一致，按委托合同要求保潔。每周1-2次吸塵。
PVC地板表面平整。每天巡回推塵
木地板表面光亮、不褪色。每天巡回推塵
水泥地面、水磨石無污垢、污漬（如用面蠟要防水，防滑）。每天濕拖1次。
【墻面、柱面】
基本質(zhì)量要求
表面（2米以下段）、接縫、頂角、邊線處，應(yīng)潔凈無灰塵、印跡、污漬、劃痕等。
分類質(zhì)量要求
材質(zhì)要求保潔頻次
花崗石、大理石目視無灰塵、污漬，表面光滑、明亮。每天擦拭1次
墻紙無積塵、霉點(diǎn)、色澤均一。每月擦拭1次
涂料無有色劃痕及其他各種污垢。每月擦拭1次
玻璃、鏡面表面潔凈明亮、投光性好，鏡面人像清晰。每周擦拭1次
亞光絲紋不銹鋼、黃銅表面色澤均一，明亮、無劃痕印跡、有金屬質(zhì)感。每周擦拭1次
拋光鏡面不銹鋼、黃銅表面色澤均一，明亮、無劃痕印跡、有金屬質(zhì)感。每周擦拭1次
鋁合金板表面光滑，接縫處保持潔凈。每周擦拭1次
面磚表面光滑，色澤均一，點(diǎn)、線、面線條清晰。每周擦拭1次
彩鋼板面板色澤均一。每周擦拭1次
【門、窗】
部位要求保潔頻次
窗臺(tái)、門框、門套、窗框、窗套及其上下部的縫隙處無灰塵、印跡、污垢、污漬等。每天擦拭1次。
玻璃與門框四只角的'結(jié)合處、鉸鏈、旋轉(zhuǎn)門 中軸處等無灰塵、印跡、污垢、污漬等。每天擦拭1次。
金屬框架、拉手潔凈、無氧化斑點(diǎn)，色澤光亮。每天擦拭1次
玻璃干凈、明亮，無浮塵、印跡。每周擦拭1次
幕墻玻璃
�。ㄈ忾]窗玻璃）干凈、明亮，無浮塵、印跡。（外窗面按委托合同要求保潔）內(nèi)窗面
每季擦拭1次
門底無污跡。每天擦拭1次
【電梯】
部位要求保潔頻次
轎廂內(nèi)干凈無垃圾雜物，門表面光亮。每天巡回拖擦
轎廂四壁 顯示屏干凈無灰塵、印跡、污漬、污垢、劃痕。每天巡回擦拭
轎廂內(nèi)壁不同材質(zhì)立面按不同規(guī)定。每天巡回擦拭
內(nèi)壁、門槽頂部無積灰。每天擦拭1次
不銹鋼表面用不銹鋼油擦拭上光每周擦拭1次
【花盆】
盆體表面無積灰，盆內(nèi)無煙蒂、雜物。每天巡回保潔
【裝飾樹】
樹上無積灰、墜掛物。每天巡回保潔
【茶水間】
墻面干凈無積灰。每月1次保潔
開水爐茶水桶外殼無灰塵、污跡。每天1次保潔
打水臺(tái)面無積水，槽內(nèi)無雜物。每天1次保潔
桶內(nèi)無雜質(zhì)。每周2次保潔
上下水通暢、溢水口、下水道入口無異味。每天1次保潔
【消防通道】
扶手、欄桿及底部、根部干凈無灰塵。每天1次保潔
臺(tái)階、平臺(tái)干凈無雜物、泥土。每天1次保潔
墻面、天頂干凈無積灰、污跡、蜘蛛網(wǎng)。每月1次保潔
照明及附屬設(shè)備無灰塵、污跡。每周1次保潔
通道門、門玻璃、門框按4.3規(guī)定。每周2次保潔
【公共衛(wèi)生間】
地面干凈、干燥、無異味。每天濕拖2次
臺(tái)面、鏡面無水跡、手印跡。每天巡回保潔
小便斗、坐便器無黃漬。每天巡回保潔
水龍頭干凈無污漬。每天巡回保潔
隔屏板干凈無污跡、涂畫。每天1次保潔
墻面干凈無浮塵。每周2次保潔
目視天花、燈具、墻角無灰塵、蜘蛛網(wǎng)。每月2次保潔
衛(wèi)生紙架、干手機(jī)表面無塵灰，衛(wèi)生用品不短缺。每天巡回保潔
【地下停車場(chǎng)（庫(kù)）】
目視地面無垃圾雜物、積水。每天1次保潔
目視標(biāo)識(shí)、指示牌無浮塵。每周1次保潔
墻面無灰塵，清除管道表面臟物。每月1次保潔
【錄像監(jiān)控探頭】
外殼無灰塵、污漬、水跡。每周1次保潔
【消防設(shè)施】
滅火機(jī)箱、消火栓箱、警鈴按鈕外貌紅色鮮艷，外表無灰塵、污漬。
每天1次保潔
箱內(nèi)無積灰。每周1次保潔
【垃圾箱、不銹鋼痰盂】
表面干凈無污跡。每天1次保潔
垃圾箱內(nèi)、不銹鋼痰盂內(nèi)的水保持干凈（痰盂內(nèi)煙蒂不超過1只）。
每天巡回保潔
【玻璃頂蓬】
頂部無積灰、雜物。每周1次保潔
內(nèi)側(cè)框架干凈，無印跡。每周1次保潔
外側(cè)面無污水跡。每周1次保潔
【機(jī)房、設(shè)備房】
地面無垃圾、雜物。每周2次保潔
四周墻面、天頂無積灰。每月1次保潔
【踏步地毯】
干燥、無積水、污漬。每天巡回保潔
【標(biāo)識(shí)宣傳牌】
表面無灰塵、污跡、亂張貼。每天1次保潔
【雕塑】
表面無灰塵、污跡。每周2次保潔
【圍欄玻璃】
干凈無手印跡。每周3次保潔
【道路】
地面無垃圾、雜物、油漬、污漬，干燥、不積水。每天巡回保潔
【排風(fēng)口】
無積灰、污跡，空調(diào)進(jìn)、出風(fēng)口網(wǎng)面無積灰。每周1次保潔
【天臺(tái)、平臺(tái)】
無垃圾雜物，排水口暢通。每月3次保潔
【排水溝】
目視干凈無雜草、雜物。每周1次保潔
排水溝暢通無堵塞、積水、異味。每周1次保潔
疏通下水道。每季1次保潔
【垃圾房】
地面干凈、干燥、無異味。每天1次保潔
墻面無污跡、粘附物。每天1次保潔
垃圾桶表面無積灰、污跡，沖洗空桶內(nèi)壁無異味。每天1次保潔
垃圾袋裝化，桶內(nèi)垃圾不滿溢，蓋好垃圾桶蓋。每天1次保潔
在垃圾房周圍5米內(nèi)進(jìn)行消毒、滅蟲。不定期保潔
【綠化帶】
目視無垃圾、雜物、枯葉、碎石等。每天巡回保潔
花壇外表無積灰、污跡。每天1次保潔
【照明設(shè)施】
燈桿無污跡，亂張貼。每周1次保潔
燈箱、燈罩外殼無灰塵、污跡。每周1次保潔
燈罩內(nèi)無死蚊、蠅、蟲。每周1次保潔
【外墻】
外立面二米以下無污垢。每天1次保潔
建筑物外立面清洗。按貴方要求保潔
【保安崗?fù)ぁ?/p>
地面干凈無雜物。每天1次保潔
四周墻面天頂無灰塵、蛛蛛網(wǎng)。每月1次保潔
崗?fù)ね饬⒚娓蓛魺o污跡。每周1次保潔
3、質(zhì)量監(jiān)督保證
嚴(yán)格的檢查規(guī)程是保證作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，作業(yè)規(guī)程等管理制度落實(shí)的重要手段，我們主要通過三查制度，三檢手段和培訓(xùn)教育來實(shí)現(xiàn)。
【三查制度】
員工自查
每個(gè)員工根據(jù)操作規(guī)范和手段，對(duì)自己所負(fù)責(zé)的崗位或區(qū)域的項(xiàng)目不斷地進(jìn)行自查，及時(shí)地發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。
領(lǐng)班巡查
領(lǐng)班應(yīng)把巡回檢查作為自己的主要工作，每天對(duì)自己轄區(qū)內(nèi)所有部位、項(xiàng)目進(jìn)行巡回檢查，不得少于三次。
主管抽查
由主管或會(huì)同人員聯(lián)合檢查，每日抽查不得少于2次，主管應(yīng)協(xié)助上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或物業(yè)管理處有關(guān)人員定期聯(lián)合檢查。
【三檢手段】
視檢：憑眼睛直覺檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺舒適。
手檢：手戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面，擦拭1米的距離應(yīng)無灰塵、污跡。
嗅檢：憑嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。
寫字樓物業(yè)的管理方案 3
第一節(jié) 任務(wù)和崗位設(shè)置
一、任務(wù)
工程部是實(shí)施大廈工程管理，保障設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行的職能部門。工程管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，這是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅(jiān)強(qiáng)后盾，是反映大廈服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽(yù)的重要標(biāo)志。
工程部的職責(zé)范圍如下：
1、負(fù)責(zé)大廈電力系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供水系統(tǒng)的運(yùn)行管理，維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修；
2、負(fù)責(zé)大廈公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)；
3、負(fù)責(zé)對(duì)用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)；
4、負(fù)責(zé)大廈外派工程的監(jiān)管工作。
5、負(fù)責(zé)對(duì)用戶提供收費(fèi)特色服務(wù)以及特約服務(wù)。
二、工程部架構(gòu)圖（A座）
人員配置說明
項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：1人
工程專業(yè)工程師：3人(土建、電氣、機(jī)電各1人)
綜合維修班：15人
領(lǐng)班:1人（兼維修）
綜合維修工:15人
設(shè)備運(yùn)行：8人
領(lǐng)班:1人（兼維修）
運(yùn)行工:7人
配電室值班電工：16人
領(lǐng)班:1人（兼值班）
BC座配電室8人
DE座配電室8人
庫(kù)管1人
共計(jì)44人
第二節(jié) 崗位職責(zé)
一、工程部經(jīng)理崗位職責(zé)
1、負(fù)責(zé)組織開展大廈工程設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理工作。
2、負(fù)責(zé)制訂培訓(xùn)計(jì)劃，定期開展對(duì)本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門員工工作，定期對(duì)本部門進(jìn)行考核。
3、協(xié)助物業(yè)公司完成所交辦的各項(xiàng)工作。
二、主管崗位職責(zé)
1、在工程部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，管理本系統(tǒng)的員工和所轄設(shè)備。
2、制訂并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項(xiàng)目方案
3、制訂本系統(tǒng)員工的安全教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃。
4、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。
5、提出本系統(tǒng)的備倉(cāng)計(jì)劃，協(xié)助采購(gòu)專業(yè)性較強(qiáng)的工具或零件。
6、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系，負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。
三、領(lǐng)班崗位職責(zé)
1、在項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)所轄設(shè)備及員工進(jìn)行管理。
2、安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項(xiàng)目。
3、監(jiān)督執(zhí)行本部門的工作指令，負(fù)責(zé)跟進(jìn)工程單的作業(yè)情況。
4、定期組織所轄員工進(jìn)行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識(shí)的交流。
5、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。
6、及時(shí)反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。
四、電工崗位職責(zé)
1、在電工值班時(shí)應(yīng)留意變配電室高、低壓設(shè)備的運(yùn)行情況，填寫各種相應(yīng)記錄，做到每?jī)尚r(shí)巡視一次，特殊情況加強(qiáng)巡視次數(shù)。
2、必須按照安全操作規(guī)程操作，在值班時(shí)間內(nèi)值班人員對(duì)變配電室設(shè)備負(fù)有監(jiān)視、維修、保養(yǎng)、操作及事故處理并上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。
3、員工必須嚴(yán)格執(zhí)行供電局頒發(fā)的規(guī)章、制度。嚴(yán)格遵守公司制定的各項(xiàng)規(guī)章、制度。
4、熟悉公司所轄范圍內(nèi)各用電系統(tǒng)的運(yùn)行方式，掌握主要設(shè)備的性能及故障處理。
5、保證機(jī)房?jī)?nèi)的環(huán)境衛(wèi)生。
6、管理好固定資產(chǎn)，三備品(安全、消防、一般備品)做好保密工作、保衛(wèi)工作、防火工作。
五、水工崗位職責(zé)
1、自覺遵守公司及工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，服從公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的管理，樹立高度的責(zé)任心，做好本職工作。
2、負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的上下水、采暖、空調(diào)、送風(fēng)及各種管道的正常運(yùn)行與維修保養(yǎng)工作。
3、做好所屬設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作，保證冷、熱及采暖系統(tǒng)的正常運(yùn)行。
4、做到日有日檢，周有周檢，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯報(bào)并處理，當(dāng)班發(fā)生的問題不得交班，應(yīng)配合下班完成修理任務(wù)。
5、認(rèn)真做好巡查并填寫巡檢記錄表、維修單并將修理中所用材料及工時(shí)報(bào)本部主管領(lǐng)導(dǎo)。
第三節(jié) 內(nèi)部管理規(guī)定
一、值班規(guī)定
1、值班員工必須嚴(yán)格堅(jiān)守崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自脫離崗位者，作違反勞動(dòng)紀(jì)律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
2、值班員工必須服從當(dāng)值主管的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行當(dāng)值主管的工作指令。
3、值班員工必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患，迅速扣除故障，保證設(shè)備安全運(yùn)作。
4、值班員工必須做好當(dāng)班的工作記錄，按欄目要求認(rèn)真填寫。
二、交接班規(guī)定
交班人：
1、必須在交班前認(rèn)真填寫好交班記錄，寫明運(yùn)行情況及發(fā)現(xiàn)的問題，準(zhǔn)確無誤地寫明問題現(xiàn)象、解決辦法、建議并轉(zhuǎn)達(dá)上級(jí)對(duì)員工下達(dá)的指令。
2、工具、勞保用品、文具等物品應(yīng)交接清楚。
3、做好交班前的一切準(zhǔn)備工作，整理現(xiàn)場(chǎng)，做好環(huán)境衛(wèi)生和設(shè)備衛(wèi)生，為下一班工作創(chuàng)造有利條件。
接班人：
1、接班人在接班前4小時(shí)內(nèi)嚴(yán)禁飲酒，否則嚴(yán)禁交接班。
2、應(yīng)提前十五分鐘到崗，由交班人將交班事項(xiàng)交待清楚。
3、交班人與接班人共同檢查巡視工作場(chǎng)地，確認(rèn)無誤后，由接班人簽字后方可離崗。
4、在交接班期間發(fā)生的設(shè)備問題，應(yīng)立即停止交接班，并由交、接班人遠(yuǎn)共同協(xié)力解決，同時(shí)上報(bào)本工種領(lǐng)班和當(dāng)值主管。
三、運(yùn)行記錄管理制度
1、所管轄系統(tǒng)巡查記錄表每日做好記錄，由項(xiàng)目主管檢查后每月月底將表格匯總交物業(yè)公司存檔。
2、設(shè)備月度檢查保養(yǎng)表填好后交領(lǐng)班，項(xiàng)目經(jīng)理審查后每月交物業(yè)公司存檔。
3、所有記錄必須按時(shí)完成，不準(zhǔn)弄虛作假。
第四節(jié) 設(shè)備設(shè)施管理
設(shè)備設(shè)施管理的主要內(nèi)容有：
1、確保能源的供給及有效地控制能耗
2、建立日常保養(yǎng)和定期檢查、維修制度，并作好詳細(xì)記錄
給排水系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)管理
給排水系統(tǒng)是指房屋的冷、熱水管道、閥門、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道設(shè)施等。
�。�1）加強(qiáng)巡視檢查，檢查范圍包括室內(nèi)外的外露管道、閥門、屋頂水箱、水箱浮球閥、泵房等。
�、偎すぷ髀氊�(zé)之一就是巡視檢查，一般每天不少于一次，一旦發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修解決。如遇大暴雨天氣每隔一個(gè)小時(shí)巡視一次各管線、管井以及地下車庫(kù)。
�、谒淝逑聪�，水箱定期進(jìn)行清潔消毒工作，每一年消毒一次。清洗消毒應(yīng)由專業(yè)清潔公司進(jìn)行。
�。�2）若遇水箱清潔或管道閥門維修停水時(shí)，應(yīng)事先與物業(yè)公司溝通，
說明停水原因和停水時(shí)間。
（3）定期對(duì)泵房?jī)?nèi)水泵、管道、電機(jī)等進(jìn)行日常維修保養(yǎng)。
�。�4）要定期清理局部面天溝、污水坑井，使之疏通。
�。�5）室外管道、水表、閥門等需定期養(yǎng)護(hù)，減少銹蝕。在冬季來臨
之前，做好保溫防凍工作。
（6）每年對(duì)化糞池進(jìn)行2-3次清掏，以保證管線通暢。
�。�7）每年對(duì)各管線節(jié)門，水泵壓一次盤根，各節(jié)門水泵螺絲上機(jī)油一次。
供電系統(tǒng)的維護(hù)管理
配電室是供電的中心，為加強(qiáng)這方面的管理，需制定管理規(guī)定。
1、配電室施行“三鐵”管理。鐵門鐵柜鐵窗。各種高壓設(shè)備配件，高壓安全用具嚴(yán)格管理，分類上鎖管理。并保存各備件用具耐壓合格試驗(yàn)單據(jù)，每年按照規(guī)定對(duì)上述備件用具送供電局進(jìn)行耐壓檢測(cè)。
2、嚴(yán)格實(shí)施要害部門的.門禁制度，未經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理或主管批準(zhǔn)任何非本崗位人員一律禁止入內(nèi)。
3、配電室的全部機(jī)電設(shè)備，由專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)管理和值班。送停電由值班人員在主管批準(zhǔn)后填寫操作票并完成。
4、建立運(yùn)行記錄，每年進(jìn)行兩次全面停電設(shè)備大修維保，解決處理平時(shí)記錄以及大修時(shí)發(fā)現(xiàn)的故障隱患，并做好記錄。不能解決的問題及時(shí)上報(bào)主管部門。
5、供電回路操作開關(guān)的標(biāo)志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)示牌，非有關(guān)人員絕不能動(dòng)。
6、嚴(yán)格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。
7、嚴(yán)格執(zhí)行供電局頒發(fā)的“四措八制”，以及公司對(duì)緊急停電等有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定。
8、在大風(fēng)、大雨、大雪等惡劣的氣候條件下，要加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的巡視，當(dāng)發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，并及時(shí)做好記錄。
9、操作檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工作、絕緣鞋、絕緣手套等。
空調(diào)系統(tǒng)管理
一、風(fēng)機(jī)房管理規(guī)定
1、嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入機(jī)房?jī)?nèi)。
2、風(fēng)機(jī)房設(shè)備由空調(diào)專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修、維護(hù)及日常巡查。
3、風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)必須保持整潔，各類標(biāo)志清晰，不得存放雜物或作其他用途。
4、進(jìn)入風(fēng)機(jī)房維修必須注意用電、防火安全。
5、空調(diào)員工定期巡查風(fēng)機(jī)房，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修理，并記錄在檢查表上。
二、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容
1、設(shè)備巡查
（1）巡查運(yùn)行中的空調(diào)設(shè)備要注意觀察運(yùn)行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，有沒有漏水、滲水、溢流或缺水現(xiàn)象。
�。�2）巡查設(shè)備是否在規(guī)定時(shí)間內(nèi)運(yùn)行或停止。
2、空調(diào)機(jī)房
（1）主機(jī)是否正常，油溫是否在正常濕度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。
�。�2）巡查水泵運(yùn)行狀態(tài)，檢查進(jìn)出水壓力、運(yùn)轉(zhuǎn)馬達(dá)聲音是否正常，運(yùn)行中有無過熱現(xiàn)象，檢查閥門等設(shè)備有無漏水、損壞、不能開啟等故障。
3、水塔、水箱檢查
（1）涼水塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風(fēng)扇運(yùn)行時(shí)是否發(fā)出噪音，風(fēng)扇起動(dòng)電柜有無故障指示。
�。�2）膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水、浮球是否正常工作。
4、風(fēng)機(jī)等檢查
�。�1）新風(fēng)機(jī)：檢查運(yùn)行時(shí)有無發(fā)出噪音，起動(dòng)箱指示燈是否正常，走廊風(fēng)口的風(fēng)量是否足夠，塵網(wǎng)有無堵塞，電梯廳盤管塵網(wǎng)是否干凈，運(yùn)行有無噪音。
（2）分體機(jī)：運(yùn)行時(shí)有無發(fā)出噪音，制冷能力是否良好，塵網(wǎng)有無堵塞，去水冷凝盤去水是否順暢。
三、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定
1、空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備運(yùn)行由空調(diào)專業(yè)人員負(fù)責(zé)，電工主管進(jìn)行監(jiān)督。
2、每班當(dāng)值人員定期巡查空調(diào)機(jī)組和外圍設(shè)備一次，并將運(yùn)行參數(shù)記錄在空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行表上，未經(jīng)主管批準(zhǔn)，不得擅自更改運(yùn)行參數(shù)。
3、按大廈空調(diào)運(yùn)行時(shí)間表準(zhǔn)時(shí)啟�？照{(diào)系統(tǒng)。
4、在不影響大廈正常營(yíng)運(yùn)的前提下，積極探索并實(shí)施有效的節(jié)能方法。
四、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程
1、空調(diào)專業(yè)人員負(fù)責(zé)大廈空調(diào)設(shè)備的維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃做好設(shè)備保養(yǎng)。
2、專業(yè)主管每年12月制訂下年度的空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。
3、設(shè)備維修過程所要更換的零件，必須做詳細(xì)記錄。
4、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動(dòng)火證，并嚴(yán)格遵守動(dòng)火作業(yè)規(guī)定，配備滅火器施工。
5、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫冷水機(jī)組檢查表，冷卻水泵檢查表、冷凍水泵檢查表和樓層鮮風(fēng)機(jī)檢查表等表格。
五、中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)爭(zhēng)處理方案
�。ㄒ唬├渌畽C(jī)組
1、巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的冷水機(jī)組故障，應(yīng)立即停止該機(jī)，轉(zhuǎn)開備用電機(jī)。
2、發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報(bào)告專業(yè)主管并聯(lián)系設(shè)備保養(yǎng)公司維修。
3、設(shè)備保養(yǎng)公司接通知后，辦公時(shí)間內(nèi)4小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)維修，非辦公時(shí)間12小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)維修，并在事后做維修報(bào)告。
（二）水泵
1、巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水泵異常，應(yīng)先停該泵對(duì)應(yīng)的主機(jī)，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動(dòng)主機(jī)繼續(xù)供冷。
2、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢修，可當(dāng)場(chǎng)解決的問題即時(shí)修復(fù)，并記錄在當(dāng)值日志上。
3、屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)報(bào)告專業(yè)主管，由其組織維修，并在事后作維修報(bào)告。
�。ㄈ鏊�
1、巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水泵異常，應(yīng)先停該泵對(duì)應(yīng)的主機(jī)，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動(dòng)主機(jī)繼續(xù)供冷。
2、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢修，可當(dāng)場(chǎng)解決的問題即時(shí)修復(fù)，并記錄在當(dāng)值日志上。
3、屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)報(bào)告專業(yè)主管，由其組織維修，并在事后作維修報(bào)告。
�。ㄋ模┕芫W(wǎng)系統(tǒng)
1、發(fā)現(xiàn)管網(wǎng)管道漏水應(yīng)迅速關(guān)閉冷水機(jī)組和水泵。
2、采取相關(guān)措施，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導(dǎo)入走火梯。
3、對(duì)漏水口做處理，以防水到處亂射；將空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關(guān)閉排水口。
4、報(bào)告專業(yè)主管，由其安排搶修并在事后作維修報(bào)告。
5、事件發(fā)生后，將情況通知物業(yè)公司及相關(guān)單位。
第五節(jié) 維修管理細(xì)則
（一）工程部入戶維修流程圖
維修服務(wù)宗旨是“主動(dòng)、熱情、耐心、周到”，做到維修問題及時(shí)解決，把業(yè)主的困難當(dāng)作自己的困難，方便業(yè)主是維修工作的惟一準(zhǔn)則。具體要求如下：
1、接報(bào)修
�。�1）接報(bào)修時(shí)先講：“您好，維修班XXX，先生（小姐）有什么事情請(qǐng)講”；
�。�2）記錄好報(bào)修內(nèi)容、棟號(hào)、如預(yù)約維修記錄好約定時(shí)間。
2、從接到報(bào)修開始，一般無其他特殊情況，應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達(dá)業(yè)主家；
3、敲門、按門鈴
到達(dá)業(yè)主家門口，先輕輕敲門或按一下門鈴，如無反應(yīng)，應(yīng)間歇10秒鐘后再敲門或按門鈴第二次，不要連續(xù)按或是按住不放。
4、業(yè)主開門后，應(yīng)招呼一聲您好！說明自己的身份，告訴業(yè)主維修事項(xiàng)，得到業(yè)主認(rèn)可后：
�。�1）脫鞋或帶鞋套進(jìn)入；
�。�2）在業(yè)主帶領(lǐng)下進(jìn)入維修房間，不隨意走動(dòng)。
5、修理
�。�1）電氣修理必須按照“市低壓電氣標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定”進(jìn)行；
�。�2）在修理當(dāng)中必須移動(dòng)有關(guān)物品時(shí)，應(yīng)先征行業(yè)主同意，并小心輕放。
6、清場(chǎng)
�。�1）在修理過程中將所使用的工具、用具放在自帶的墊布，不得將工具、用具等隨意放在業(yè)主房?jī)?nèi)的臺(tái)面、地面上；
�。�2）工作完畢請(qǐng)業(yè)主驗(yàn)收，并將移動(dòng)過的物品放回原處，清理現(xiàn)場(chǎng)。取得業(yè)主認(rèn)可后，填寫維修工作單，由業(yè)主簽字確認(rèn)。
（3）禁止收取業(yè)主的禮物禮品，離開房間時(shí)與業(yè)主道別。
�。ǘ┢渌麉^(qū)域維修管理
維修人員除上述直接為業(yè)主服務(wù)時(shí)需達(dá)到的服務(wù)規(guī)范處，在間接方面應(yīng)定期對(duì)泵房、配電室、消防設(shè)施進(jìn)行定期巡視，并做好記錄。
1、路燈、庭院燈、樓梯燈每天檢查一次，要求燈泡亮度正常，燈罩完好。北大堂吊頂發(fā)現(xiàn)不亮燈泡做記錄，每半年組織搭腳手架統(tǒng)一維修更換一次。其他高處吊燈廣告照明每天記錄燈泡損壞情況，白天統(tǒng)一維修，作業(yè)時(shí)必須使用安全帶，工作程序必須遵守高空作業(yè)有關(guān)規(guī)定。
2、污(雨)水井溝定期清理，化糞池每年清理2-3次，嚴(yán)重的要用吸糞車進(jìn)行吸取，保證無污水外溢現(xiàn)象。
3、天頂面定期進(jìn)行檢查，做到無積水，無滲漏，隔熱層無破損。如發(fā)現(xiàn)滲漏嚴(yán)重應(yīng)及時(shí)報(bào)請(qǐng)專業(yè)施工隊(duì)修復(fù)，石材層面如破損開裂應(yīng)及時(shí)給予修復(fù).
第六節(jié) 緊急情況處理方案
�。ㄒ唬┧ぞo急情況處理
1、跑水事故預(yù)案
發(fā)生跑水時(shí)，工程人員應(yīng)及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，檢查跑水情況，關(guān)閉泄漏點(diǎn)最近上級(jí)截門、閥門進(jìn)行搶修，更換損壞零件。以最短時(shí)間恢復(fù)正常供水。同時(shí)組織人員清掃泄漏積水，防止連帶反應(yīng)。處理完畢做好相關(guān)記錄，并將處理結(jié)果反饋領(lǐng)導(dǎo)。
2、在遇到消防、噴淋系統(tǒng)欠壓、起泵時(shí)應(yīng)立即報(bào)與專業(yè)領(lǐng)班組織人員進(jìn)行檢查，并與消防中控室等相關(guān)部門聯(lián)系，查明原因具體處理。
3、在發(fā)生突發(fā)事件處理的同時(shí)通知物業(yè)公司發(fā)放通知。
4、在突發(fā)事件處理完成后，應(yīng)認(rèn)真填寫相應(yīng)記錄，要求詳細(xì)清楚。
�。ǘ╇姽ぞo急情況處理
1、電器火災(zāi)故障處理預(yù)案
遇到電器故障引起的火災(zāi)時(shí)，應(yīng)立即切斷電器設(shè)備電源，利用現(xiàn)場(chǎng)滅火器材控制火勢(shì)，并及時(shí)通知保安部消防控制中心及上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。當(dāng)保安部人員到達(dá)時(shí)應(yīng)協(xié)助滅火，并做好現(xiàn)場(chǎng)配合如臨時(shí)照明，用電等。機(jī)房值班人員按消防要求啟動(dòng)相應(yīng)設(shè)備如排煙風(fēng)機(jī)消防水泵等。滅火完畢后，做好善后處理及填寫相關(guān)記錄，提交書面事故報(bào)告。
2、電器事故（停電跳閘）處理預(yù)案
值班人員在值班時(shí)，如遇到電器事故，應(yīng)首先根據(jù)報(bào)警和中央信號(hào)盤指示及時(shí)準(zhǔn)確判斷故障點(diǎn)。向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，根據(jù)指示要求迅速、無誤的處理故障，嚴(yán)禁因值班人員誤操作面造成事故范圍擴(kuò)大和拖延停電時(shí)間。事故處理后，要先查明事故原因，并做好相應(yīng)記錄。
3、觸電事故緊急處理預(yù)案
如遇危害到人身或設(shè)備安全事故時(shí)，應(yīng)先處理事故，后向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。
1)脫離漏電物體
大廈內(nèi)發(fā)生人員觸電事故時(shí)，首先應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)確的斷開漏電物體電源開關(guān)。（同時(shí)防止觸電人員脫離電源后的二次傷害）。然后對(duì)觸電人員施救。當(dāng)無法找到或無法切斷漏電物體電源時(shí)，應(yīng)立即使用絕緣物體使觸電人員與漏電物體分離。
2)觸電人員急救
首先檢查觸電人員受傷情況，把傷者仰面平放，頭部稍微后仰，放松傷者領(lǐng)帶腰帶，保持呼吸通常。打電話報(bào)120或999。當(dāng)觸電者無呼吸時(shí)，對(duì)其進(jìn)行人工呼吸。無心跳時(shí)，對(duì)其進(jìn)行胸外積壓。當(dāng)觸電者呼吸心跳都停止時(shí)，如傷者無明顯致命外傷，在醫(yī)務(wù)人員到來之前不能停止救助。醫(yī)務(wù)人員到來后要特別提醒傷者是觸電。并協(xié)助醫(yī)務(wù)人員進(jìn)行救助，做好善后處理及填寫相關(guān)記錄，提交書面事故報(bào)告。
4、電梯緊急事故處理預(yù)案
電梯困人事故處理預(yù)案
1）工程維修人員在接到報(bào)修后，應(yīng)立即組織相關(guān)人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。首先確認(rèn)電梯轎廂位置(根據(jù)樓層指示燈或小心開啟廳門查看)。
2）詢問轎廂內(nèi)是否有租戶或客人，安撫被困人員。
3）關(guān)閉故障電梯總電源。
4）用電梯專用鑰匙開啟廳門，用人力開啟轎廂門，協(xié)助乘客離開轎廂
5）當(dāng)電梯遠(yuǎn)離平層位置時(shí)應(yīng)進(jìn)入機(jī)房，按照操作規(guī)程盤車，使電梯轎廂到達(dá)最近樓層，救出被困人員。
電梯進(jìn)水事故預(yù)案
1）當(dāng)樓層跑水而使井道或底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于進(jìn)水樓層以上并及時(shí)關(guān)閉電梯總電源
2）通知電梯公司前來，為電梯做進(jìn)水進(jìn)行緊急處理，并提交情況及處理報(bào)告
電梯特殊故障處理預(yù)案
遇到工程人員無法處理的復(fù)雜故障時(shí)，應(yīng)關(guān)閉電梯電源，停止使用故障電梯，及時(shí)通知電梯公司來人修理。事故處理完畢應(yīng)對(duì)事故處理過程進(jìn)行記錄備案，并上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)提交書面事故報(bào)告。
�。ㄈ┗馂�(zāi)處理應(yīng)急方案
1、報(bào)警程序
一旦發(fā)現(xiàn)火災(zāi)苗頭，如煙、油、味、聲等異常狀態(tài)時(shí)，每一位員工都有責(zé)任立即向消防監(jiān)控室報(bào)警，請(qǐng)其查明原因。發(fā)現(xiàn)火情的人應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，并立即采取各種滅火措施：
（1）立即通知消防監(jiān)控室。
�。�2）采用電話報(bào)警時(shí)講話聲音要清楚，要說明起火地點(diǎn)，是否有人被圍困，火勢(shì)的情況以及是否正在采取撲救措施等，然后通報(bào)自己的姓名和部門，并注意傾聽監(jiān)控室的補(bǔ)充詢問，認(rèn)真回答，得到允許后方可掛斷報(bào)警電話。
�。�3）不要在火場(chǎng)附近區(qū)域高叫“著火了”，以免造成混亂。
2、工程各系統(tǒng)配合滅火工作程序
在接到火情通知后，立即檢查本部門各個(gè)控制系統(tǒng)崗位，啟、閉消防設(shè)施達(dá)到自動(dòng)滅火狀態(tài)；組織本部員工義務(wù)趕赴火場(chǎng)，撲滅火災(zāi)；組織本部員工義務(wù)負(fù)責(zé)處理火場(chǎng)區(qū)域的水電等技術(shù)問題。其他系統(tǒng)工作人員要做到：
�。�1）配電室（高壓、低壓）：接到火情通知后，密切注意火場(chǎng)附近的電力運(yùn)行情況，隨時(shí)準(zhǔn)備切斷火場(chǎng)的電力供給，當(dāng)接到切斷火場(chǎng)電源的指令后，應(yīng)立即按指令控制設(shè)備。
（2）電梯監(jiān)控：接到火情通知后，立即將消防電梯降到首層，并親自控制，專供滅火工作使用，同時(shí)停止火場(chǎng)區(qū)域的其他電梯的運(yùn)行。
�。�3）水系統(tǒng)：接到火情通知后，立即做好消防用水的供應(yīng)工作，并做好供水設(shè)備的搶修工作。
�。�4）空調(diào)系統(tǒng)：接到火情通知后，立即關(guān)閉起火區(qū)域的空調(diào)機(jī)組。
寫字樓物業(yè)的管理方案 4
一、活動(dòng)時(shí)間：3月8日
二、活動(dòng)對(duì)象：公司所有女員工
活動(dòng)一：溫馨慰問
活動(dòng)方式及目：通過感謝信跟心意卡方式將公司對(duì)員工感謝及節(jié)日
最美好祝愿?jìng)鬟f給每位女員工。
活動(dòng)負(fù)責(zé)人：
活動(dòng)二：美容與健康講座
1、活動(dòng)目：讓員工擁有更專業(yè)美容、健康知識(shí)，更好展現(xiàn)人形象。
2、活動(dòng)方式：邀請(qǐng)美容專業(yè)人士進(jìn)行美容講座
3、活動(dòng)時(shí)間：3月8日上午：9：00—11：00
4、活動(dòng)對(duì)象：各部、室女員工
5、活動(dòng)負(fù)責(zé)人：
活動(dòng)三：登山比賽
�。ㄒ唬┗顒�(dòng)目：響應(yīng)各級(jí)部門“全民健身”號(hào)召，組織女員工到戶外呼吸新鮮空氣，陶冶情操，有益員工身心健康。
�。ǘ┗顒�(dòng)地點(diǎn)：
（三）活動(dòng)時(shí)間：3月8日下午：14：00—17：30
�。ㄋ模┗顒�(dòng)對(duì)象：公司所有女員工
�。ㄎ澹┗顒�(dòng)負(fù)責(zé)人：
（六）行程安排：
1、下午14點(diǎn)，全體女員工在公司新樓集中，一起出發(fā)。
2、14點(diǎn)50分，到達(dá)巖山下。
3、15點(diǎn)00分，開始登山比賽。
4、大概16點(diǎn)00分，到達(dá)山頂。
5、17點(diǎn)30分，返回山底。
�。ㄆ撸┳⒁馐马�(xiàng)：
1、活動(dòng)當(dāng)天，請(qǐng)參加活動(dòng)員工穿著公司統(tǒng)一發(fā)放運(yùn)動(dòng)服，以便于識(shí)別，實(shí)習(xí)員工可穿戴自己運(yùn)動(dòng)服。
2、比賽過程中，在山道路窄地段，需超越時(shí)要在確保安全情況下超越，被超越者要禮讓從后邊超越人員，不得故意在前邊左、右閃動(dòng)阻礙后方人超越。
3、在比賽中不得對(duì)其他人員有推、拉、擠、拌、摔等危險(xiǎn)動(dòng)作及其它阻礙他人動(dòng)作行為。
4、活動(dòng)過程中，請(qǐng)愛護(hù)環(huán)境，遵守秩序、注意安全。
�。ò耍┆�(jiǎng)勵(lì)辦法：
本次比賽設(shè)優(yōu)勝獎(jiǎng)，取前三名進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。
一等獎(jiǎng)一名，獎(jiǎng)勵(lì)乒乓球拍一幅；
二等獎(jiǎng)一名，獎(jiǎng)勵(lì)羽筆球拍一幅；
三等獎(jiǎng)一名，獎(jiǎng)勵(lì)隨手泡一個(gè)。
�。ň牛┢渌�
1、比賽路線：————山頂（大佛處）。
2、物品準(zhǔn)備：礦泉水、應(yīng)急藥品
3、為保證人員安全，所有參加比賽人員必須服從綜合部領(lǐng)導(dǎo)跟指導(dǎo)，車輛物品等服從統(tǒng)一指揮、調(diào)度。
4、未盡事宜另行通知。
寫字樓物業(yè)的管理方案 5
為充分利用空置樓房，擴(kuò)展辦公經(jīng)費(fèi)來源，唐洞街道辦事處擬將辦公樓的6、7、8樓出租，特制定以下出租方案。
一、出租樓層基本情況
出租樓層為文峰路唐洞街道辦事處辦公大樓的6、7、8層，六樓和七樓各有小辦公室5間、會(huì)議大廳一間，八樓沒有隔小辦公室，只有一間大廳和一間會(huì)議大廳，每層樓面積都是，總面積1600平方米。
二、對(duì)承租方的基本要求
承租方對(duì)承租的樓層只能用于辦公室、會(huì)議室等合法文明不喧鬧的辦公用途，不得經(jīng)營(yíng)歌舞廳，洗腳城等娛樂性的'場(chǎng)所。承租時(shí)間三年以上，在裝修時(shí)不得隨意打墻改變房屋結(jié)構(gòu)。
三、出租方式
出租方式分為三類：
第一類，由黨政聯(lián)席會(huì)討論，在所有報(bào)名有意向承租房屋的企業(yè)個(gè)人里定人選。
第二類，先篩選一些比優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，然后以招標(biāo)的形式，在有資質(zhì)的企業(yè)里誰出的租金最高誰承租。
第三類，先篩選一些比優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，然后以暗標(biāo)的形式，選出出租金最高的前三位，再由黨政聯(lián)席會(huì)討論，考慮各方面的因素選出最佳的承租企業(yè)。
四、租金及給付方式
租金為0.25元/㎡/天，同時(shí)收取1元/㎡/月物業(yè)管理費(fèi)。一年的租金與物業(yè)管理費(fèi)總額為：壹拾陸萬伍仟貳佰元（0.25*1600*365+1*1600*12=146000+19200=165200元）。
前3年的租金一次性付清，付款交房，以后繼續(xù)承租應(yīng)在在到前三個(gè)月預(yù)付下一年的租金，同時(shí)考慮物價(jià)浮動(dòng)，根據(jù)實(shí)際情況再做調(diào)整。
水電費(fèi)用、電梯使用與費(fèi)用訂立合同時(shí)再做磋商。
寫字樓物業(yè)的管理方案 6
1 范圍
本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中顧客服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、寫字樓秩序維護(hù)和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放與養(yǎng)護(hù)服務(wù)、專項(xiàng)特約服務(wù)等內(nèi)容及要求。
本標(biāo)準(zhǔn)適用于本市行政區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。
2 術(shù)語和定義
本標(biāo)準(zhǔn)采用以下術(shù)語和定義：
2.1 寫字樓
為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。
2.2 物業(yè)管理
物業(yè)產(chǎn)權(quán)人通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
2.3 物業(yè)管理承接驗(yàn)收
以保證寫字樓物業(yè)管理服務(wù)正常實(shí)施和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用為目的的檢查驗(yàn)收。
2.4 顧客
接受寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的組織或個(gè)人。
示例：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及其他相關(guān)方。
2.5 專項(xiàng)特約服務(wù)
寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的服務(wù)內(nèi)容之外，提供為滿足顧客個(gè)性需求的服務(wù)。
2.6 突發(fā)性公共事件
在寫字樓物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的自然災(zāi)害（包括氣象災(zāi)害，地震災(zāi)害，地質(zhì)災(zāi)害，生物災(zāi)害等）、事故災(zāi)難（包括各類安全事故，交通運(yùn)輸事故，公共設(shè)施和設(shè)備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動(dòng)物疫情，以及其他嚴(yán)重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會(huì)安全事件（包括恐怖襲擊事件，經(jīng)濟(jì)安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。
3 基本要求
3.1 寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求
從事寫字樓管理的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì)，符合建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》的要求。
3.2 物業(yè)管理承接驗(yàn)收
3.2.1 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定，與業(yè)主方進(jìn)行物業(yè)管理承接驗(yàn)收；
3.5.3 寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)；
3.5.4 實(shí)行了“三公開”（公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公開服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、公開辦事流程）；
3.5.5 公示24小時(shí)服務(wù)電話；
3.5.6 有服務(wù)受理、投訴、回訪處理程序；
3.5.7 管理服務(wù)中的相關(guān)作業(yè)記錄完整，可追溯。
3.6 檔案管理
3.6.1 寫字樓物業(yè)管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。
3.6.2 有較完善的寫字樓物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括：
3.6.2.1 物業(yè)竣工驗(yàn)收及承接驗(yàn)收檔案；
3.6.2.2 設(shè)備臺(tái)帳和管理維修檔案；
3.6.2.3 顧客資料檔案；
3.6.2.4 物業(yè)服務(wù)日常管理檔案。
3.7 財(cái)務(wù)管理
3.7.1建立健全財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。對(duì)于顧客報(bào)修、超時(shí)空調(diào)、特約服務(wù)等費(fèi)用須單獨(dú)結(jié)算的應(yīng)準(zhǔn)確計(jì)算；
3.7.2 物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)、通訊費(fèi)、雜費(fèi)、特約服務(wù)收費(fèi)、車庫(kù)管理費(fèi)以及其它費(fèi)用的繳付標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、方式嚴(yán)格按照公開的收費(fèi)制度進(jìn)行（合同另有約定除外），收費(fèi)應(yīng)操作規(guī)范；
3.7.3 實(shí)行酬金制的，應(yīng)向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
3.8 顧客滿意度
3.8.1寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)每年開展顧客意見調(diào)查，顧客對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)；
3.8.2 每年調(diào)查顧客的人數(shù)不低于寫字樓內(nèi)物業(yè)使用人總?cè)藬?shù)的2/3；
3.8.3 對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，有改進(jìn)措施。
3.9 專項(xiàng)特約服務(wù)
寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在力所能及的范圍內(nèi)，努力滿足顧客的專項(xiàng)服務(wù)需求，開展專項(xiàng)特約服務(wù)。
3.10 節(jié)能管理
寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況，制訂符合國(guó)家法規(guī)、政策和適宜、有效的節(jié)能管理方案，并認(rèn)真執(zhí)行。
3.11 突發(fā)性公共事件處理
寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)管理服務(wù)過程中可能出現(xiàn)的設(shè)施設(shè)備故障、自然災(zāi)害、事故災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件和社會(huì)安全事件等突發(fā)性公共事件建立應(yīng)急預(yù)案，并組織實(shí)施培訓(xùn)、演習(xí)、評(píng)價(jià)和改進(jìn)，事發(fā)時(shí)按規(guī)定途徑及時(shí)報(bào)告顧客和有關(guān)部門，并采取相應(yīng)措施。
4 顧客服務(wù)
4.1 接待服務(wù)
——有條件的寫字樓物業(yè)管理應(yīng)設(shè)置總服務(wù)臺(tái)。為物業(yè)使用人提供咨詢、服務(wù)受理、投訴接待等服務(wù)；同時(shí)為外來的.辦事人員提供咨詢、引導(dǎo)等服務(wù)；
——不具備設(shè)置總服務(wù)臺(tái)條件的寫字樓，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)置服務(wù)窗口，受理物業(yè)使用人的咨詢、報(bào)修、特約服務(wù)申請(qǐng)和投訴。
4.1.1 入駐、退租服務(wù)
顧客需入駐和退租時(shí)，應(yīng)按規(guī)定的程序及時(shí)受理，在承諾的時(shí)間內(nèi)辦理完成相關(guān)手續(xù)，及時(shí)建檔、歸檔。
4.1.2 報(bào)修接待服務(wù)
顧客報(bào)修時(shí)，應(yīng)及時(shí)受理，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到場(chǎng)，小修項(xiàng)目當(dāng)天完成（預(yù)約除外）。維修完成后應(yīng)進(jìn)行回訪。
4.2 郵件、報(bào)刊雜志收發(fā)服務(wù)
4.2.1 正確分理信件，報(bào)刊雜志和掛號(hào)信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)進(jìn)行登記；
4.2.2 掛號(hào)信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)請(qǐng)收件人簽收；
4.2.3 每日10：00前（節(jié)假日除外）應(yīng)將當(dāng)天的報(bào)、信送達(dá)收件人；特快專遞、電報(bào)等須及時(shí)傳遞的郵件，應(yīng)在收到郵件后的2小時(shí)內(nèi)送達(dá)（或通知）收件人（收件人因故不能按時(shí)接收的應(yīng)做好相關(guān)記錄）；
4.2.4 顧客遷離本物業(yè)后，應(yīng)為顧客提供一個(gè)月的郵件保管服務(wù)，并盡力通知顧客領(lǐng)取，對(duì)無法聯(lián)系收件人的郵件，要退回郵局。
4.3 裝修管理服務(wù)
4.3.1 制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項(xiàng)和禁止行為；
4.3.2 簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》，明確業(yè)主、施工單位、物業(yè)公司三方的權(quán)利和義務(wù)；
4.3.3 建立顧客裝修檔案，內(nèi)容應(yīng)包括裝修申報(bào)登記、審核、驗(yàn)收（裝修過程中所涉及的公共設(shè)施設(shè)備）資料。
4.4 投訴處理
4.4.1 寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)核實(shí)情況，及時(shí)處理并回復(fù)投訴者。屬于物業(yè)管理責(zé)任的，應(yīng)向顧客道歉并及時(shí)糾正；屬于無理投訴的應(yīng)做好解釋工作。寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與投訴者無法協(xié)商解決的，應(yīng)上報(bào)物業(yè)管理企業(yè)或上級(jí)主管部門處理；
4.4.2 寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長(zhǎng)不得超過三個(gè)工作日；
4.4.3 顧客直接向上級(jí)主管部門的投訴或者上級(jí)部門轉(zhuǎn)來的投訴，應(yīng)查明事實(shí)，確認(rèn)證據(jù)，分清責(zé)任后如實(shí)反映情況或上報(bào)書面材料，協(xié)助上級(jí)部門做好相應(yīng)工作；
4.4.4 向公安機(jī)關(guān)報(bào)案的投訴，應(yīng)協(xié)助公安部門處理；
4.4.5 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理；
4.4.6 受理、處置顧客投訴應(yīng)做好記錄。
4.5 專項(xiàng)特約服務(wù)受理
對(duì)顧客提出的專項(xiàng)特約服務(wù)要求，應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)回復(fù)；在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)力所能及范圍內(nèi)的，原則上應(yīng)當(dāng)受理，不能受理的要告訴原因。
5 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)服務(wù)
5.1 房屋共用部位維護(hù)管理
5.1.1 建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)；
5.1.2墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺；修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致；天花板無明顯污漬和破損；外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂；屋面防水層發(fā)現(xiàn)有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)安排專項(xiàng)修理；
5.1.3 對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，維修養(yǎng)護(hù)記錄完整；
5.1.4 根據(jù)房屋實(shí)際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄；
5.1.5 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向房屋產(chǎn)權(quán)人報(bào)告，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)提出方案或建議，經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后組織實(shí)施。遇緊急情況時(shí)，應(yīng)采取必要的應(yīng)急措施。
5.2 裝修管理
5.2.1 執(zhí)行《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定；
5.2.2 按照《裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定的時(shí)限，及時(shí)審核、回復(fù)裝修人的《裝修申報(bào)》；
5.2.3 每日巡查裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)勸阻、制止。如制止無效，應(yīng)向業(yè)主和有關(guān)部門報(bào)告。
5.3 共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)服務(wù)
5.3.1 變配電系統(tǒng)
5.3.1.1 高壓電氣設(shè)備至少每二年進(jìn)行一次安全測(cè)試，油浸式變壓器每年進(jìn)行一次安全測(cè)試，留存高壓電氣測(cè)試合格報(bào)告；
5.3.1.2 低壓配電設(shè)備每年至少一次全面停電檢修；
5.3.1.3 按照規(guī)定周期對(duì)變配電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做好記錄；
5.3.1.4 高低壓配電柜運(yùn)行正常、操作靈活，儀表顯示準(zhǔn)確；
5.3.1.5 變壓器運(yùn)行正常，通風(fēng)降溫設(shè)備可靠，溫度顯示準(zhǔn)確；
5.3.1.6 直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常，蓄電池組充、放電量符合工作要求，至少每年進(jìn)行一次充、放電試驗(yàn)；
5.3.1.7 功率因數(shù)自動(dòng)補(bǔ)償運(yùn)行正常，功率因數(shù)不低于0.9，電容器容量符合工作要求，無鼓包、漏液現(xiàn)象；
5.3.1.8 制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序和臨時(shí)用電管理措施，明確停、送審批權(quán)限，停、送電按規(guī)定提前通知顧客；
5.3.1.9 制定配電室人員出入管理制度，配電室實(shí)行封閉管理，無鼠洞，配備符合要求的滅火器材；
5.3.1.10 高壓防護(hù)用具、驗(yàn)電器按規(guī)定每半年檢定一次，計(jì)量器具、檢測(cè)儀表按規(guī)定周期送計(jì)檢局檢定。
5.3.2 應(yīng)急供電系統(tǒng)
5.3.2.1 每周檢查發(fā)電機(jī)組的機(jī)油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求，水路、油路有無滲漏；
5.3.2.2 制定發(fā)電機(jī)組管理規(guī)程，常備不低于4小時(shí)運(yùn)行所需的油料，配置符合要求的滅火器材；
5.3.2.3 每月啟動(dòng)發(fā)電機(jī)組試機(jī)30分鐘，釋放柴油濾清器中的水或沉積物，檢查皮帶松緊程度；
5.3.2.4 每運(yùn)行250小時(shí)或兩年更換發(fā)機(jī)組機(jī)油、機(jī)油濾清器、柴油濾清器、冷卻液；
5.3.2.5 發(fā)電機(jī)組手動(dòng)及自動(dòng)聯(lián)機(jī)正常，保護(hù)功能完善，發(fā)生停電時(shí)保證30分鐘內(nèi)向重點(diǎn)設(shè)備、區(qū)域供電；
5.3.2.6 應(yīng)急照明柜工作正常，蓄電池放電工作時(shí)間不低于90分鐘，蓄電池?zé)o漏液、腐蝕現(xiàn)象；
5.3.2.7 定期對(duì)應(yīng)急照明柜進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，每月進(jìn)行一次切換試驗(yàn)，每年進(jìn)行一次蓄電池組充、放電試驗(yàn)；
5.3.2.8 制定雙電源切換操作程序，做好備用電源切換準(zhǔn)備，發(fā)生停電時(shí)30分鐘內(nèi)恢復(fù)供電。
5.3.3 給排水系統(tǒng)
5.3.3.1 每天檢查一次生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門，定期檢查公共衛(wèi)生間、開水房、管道井內(nèi)的上下水管道、閥門、減壓閥，集水坑、污水坑、室內(nèi)外排水溝渠（井）。設(shè)備運(yùn)行正常，壓力符合要求，儀表指示準(zhǔn)確，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；
5.3.3.2 生活水泵、管道、閥門定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；集水坑、污水坑、化糞池、室內(nèi)外排水溝渠（井）定期疏通清掏；排水暢通無堵塞；
5.3.3.3 生活水箱（池）檢修口封閉、加鎖，通氣口需設(shè)隔離網(wǎng)，環(huán)境衛(wèi)生，無污染物；
5.3.3.4 雨、污水分離，不得混排，污水排放達(dá)到DB51/190-93《四川省水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》；
5.3.3.5 制定水質(zhì)管理制度，供水管理符合《城市供水水質(zhì)管理規(guī)定》、《生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》；
5.3.3.6 二次供水需辦理《二次供水衛(wèi)生許可證》、供水管理人員持《健康證》上崗；
5.3.3.7 二次供水水箱（池）每半年由具備資質(zhì)條件的專業(yè)清潔公司清洗消毒，并抽取水樣送成都市疾控中心檢驗(yàn)，取得水質(zhì)檢測(cè)合格報(bào)告；
5.3.3.8 制定停水、爆管等應(yīng)急處理程序，計(jì)劃停水按規(guī)定提前通知顧客；
5.3.3.9 計(jì)量器具、壓力儀表按規(guī)定周期送計(jì)檢局校驗(yàn)；
5.3.3.10 未經(jīng)水行政主管部門許可，不得擅自采取地下水或直接從江河取水。
5.3.4 空調(diào)系統(tǒng)
5.3.4.1 設(shè)備工作正常、安全裝置有效；
5.3.4.2 定期巡查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)并記錄運(yùn)行參數(shù)；
5.3.4.3 每月檢查空調(diào)主機(jī)，測(cè)試運(yùn)行控制和安全控制功能，分析運(yùn)行數(shù)據(jù)；
5.3.4.4 定期檢查冷卻塔電機(jī)、變速箱、布水器及其它附屬設(shè)備，每年至少清洗、維護(hù)保養(yǎng)冷卻塔一次；
5.3.4.5 定期檢查循環(huán)泵、冷卻泵電機(jī)及泵體，每年進(jìn)行一次添加更換潤(rùn)滑脂、清潔葉輪、基礎(chǔ)緊固、除銹刷漆等維護(hù)保養(yǎng)；
5.3.4.6 定期對(duì)空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤管、濾網(wǎng)、加（除）濕器、風(fēng)閥、積水盤、冷凝水管、膨脹
水箱、集水器分水器、風(fēng)機(jī)表冷器進(jìn)行檢查、清洗和保養(yǎng)；
5.3.4.7 定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)電源柜、控制柜進(jìn)行檢查，緊固螺栓、測(cè)試絕緣，保證系統(tǒng)的用電安全；
5.3.4.8 管道、閥門無銹蝕，保溫層完好無破損，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；每二年至少除銹漆刷漆一次；
5.3.4.9 定期對(duì)空調(diào)循環(huán)水進(jìn)行水質(zhì)處理和水質(zhì)分析，保證系統(tǒng)水質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)要求；
5.3.4.10 根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行風(fēng)管系統(tǒng)清洗和空氣質(zhì)量測(cè)定，保證空氣質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)要求；
5.3.4.11 壓力表、真空儀、傳感器等測(cè)量裝置按規(guī)定周期送計(jì)檢局校驗(yàn)；
5.3.4.12 按國(guó)家相關(guān)要求嚴(yán)格控制溫度范圍，夏季室內(nèi)溫度22－26℃，冬季室內(nèi)溫度18－22℃，定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行能耗（水、電、煤氣、燃油等）統(tǒng)計(jì)和分析，做好節(jié)能工作。
5.3.4.13 在每個(gè)供冷期或供熱期交替運(yùn)行之前，或系統(tǒng)停機(jī)一段時(shí)間后又重新投入運(yùn)行時(shí)，必須對(duì)系統(tǒng)所有設(shè)施設(shè)備（如冷卻水循環(huán)管道、冷凍水循環(huán)管道風(fēng)管、新風(fēng)系統(tǒng)等的管件、閥門、電氣控制、隔熱保溫等）進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查、清洗、測(cè)試和調(diào)整，確定正常后方能投入運(yùn)行。
5.3.5 鍋爐系統(tǒng)
寫字樓物業(yè)管理方案
5.3.5.1 蒸汽鍋爐
每年由專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)鍋爐設(shè)備進(jìn)行一次安全檢測(cè)，并對(duì)鍋爐電機(jī)部分及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進(jìn)行檢測(cè)。
除定期送檢外，還應(yīng)做好以下日常維護(hù)：
——每年對(duì)鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一次全面二級(jí)保養(yǎng)；按規(guī)定更換油（氣）噴嘴、保養(yǎng)和潤(rùn)滑電機(jī)、校驗(yàn)安全閥、檢查交換器并添加樹脂、設(shè)備管道補(bǔ)漆；對(duì)除氧器、冷凝水箱檢進(jìn)行修清洗；對(duì)鍋筒內(nèi)部進(jìn)行檢查并除垢；
——每半年對(duì)蒸汽壓力表進(jìn)行一次校驗(yàn)；對(duì)爐膛清灰；
——每季度對(duì)鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一次一級(jí)保養(yǎng)；對(duì)防爆門及泄爆裝置進(jìn)行安檢；清理燃燒器、鼓風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、煙管通灰；對(duì)機(jī)械設(shè)備更換或添加潤(rùn)滑油；超壓、超溫保護(hù)試驗(yàn)，安全閥自動(dòng)排氣一次；
——每月對(duì)油氣管路過濾器進(jìn)行一次清洗，對(duì)安全連鎖裝置安全性能實(shí)驗(yàn)一次；
——檢測(cè)水質(zhì)的硬度，應(yīng)不大于3毫克/升；
——鍋爐安全附件及儀表齊全，動(dòng)作可靠；
——在額定的流量范圍內(nèi)，輸出蒸汽壓力在允許范圍之內(nèi)；
——汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏；
——蒸汽減壓站輸出壓力波動(dòng)在20％之內(nèi)。
各種證書齊備，操作人員持證上崗。
5.3.5.2 熱水鍋爐
——定期對(duì)溫控儀進(jìn)行檢測(cè)；
——附屬設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)可參照“蒸汽鍋爐”的相應(yīng)條款實(shí)施。
5.3.6 電梯、自動(dòng)扶梯
5.3.6.1 電梯運(yùn)行平穩(wěn)、乘座舒適、平層準(zhǔn)確，轎廂照明、內(nèi)外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎廂內(nèi)整潔無污染；
5.3.6.2 根據(jù)溫度情況開啟轎廂風(fēng)扇；
5.3.6.3 警鈴或其它救助設(shè)備功能完備，稱重裝置可靠，安全裝置有效無缺損，電梯運(yùn)行無異常；
5.3.6.4 自動(dòng)扶梯運(yùn)行平穩(wěn)舒適，安全防護(hù)裝置齊全有效；
5.3.6.5 應(yīng)由A級(jí)專業(yè)資質(zhì)的電梯、自動(dòng)扶梯維修保養(yǎng)單位進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，經(jīng)技術(shù)監(jiān)督局檢測(cè)并獲得《安全檢驗(yàn)合格證》，在有效期內(nèi)運(yùn)行；
5.3.6.7設(shè)專職人員對(duì)電梯維護(hù)保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理，并按技術(shù)要求做好日常運(yùn)行巡檢及記錄；
5.3.6.8 至少保障一臺(tái)電梯24小時(shí)運(yùn)行；
5.3.6.9 電梯發(fā)生一般性故障，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修；發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，寫字樓物業(yè)管理專職人員應(yīng)及時(shí)應(yīng)急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修；
5.3.6.10 電梯機(jī)房實(shí)行封閉管理，機(jī)房?jī)?nèi)溫度不超過設(shè)備安全運(yùn)行環(huán)境溫度，配備應(yīng)急照明、滅火器和盤車工具齊全，并掛于顯眼方便處。
5.3.7 消防系統(tǒng)
5.3.7.1 當(dāng)被檢測(cè)探測(cè)器響應(yīng)參數(shù)達(dá)到預(yù)定值時(shí)，探測(cè)器應(yīng)輸出火警信號(hào)，同時(shí)啟動(dòng)探測(cè)器的確認(rèn)燈；
5.3.7.2 操作啟動(dòng)部件，手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕應(yīng)能輸出火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，報(bào)警按鈕應(yīng)當(dāng)有動(dòng)作顯示；
5.3.7.3 火災(zāi)時(shí)應(yīng)能將火災(zāi)疏散層的揚(yáng)聲器和廣播背景音響系統(tǒng)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng)急廣播狀態(tài)，并控制在選定的樓層內(nèi)；
5.3.7.4 報(bào)警功能：能正常接收來自火災(zāi)探測(cè)器及其它報(bào)警觸發(fā)器件的火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，發(fā)出聲光信號(hào)；
5.3.7.5 故障報(bào)警：當(dāng)控制器和火災(zāi)探測(cè)器、控制器和傳輸火災(zāi)報(bào)警信號(hào)作用的部件發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)當(dāng)正確指示出故障部位；
5.3.7.6 火警優(yōu)先功能：顯示預(yù)報(bào)警和故障信號(hào)時(shí)，如有火災(zāi)報(bào)警信號(hào)輸入，應(yīng)當(dāng)立即顯示火災(zāi)報(bào)警信號(hào)；顯示故障信號(hào)時(shí)，如有預(yù)報(bào)警信號(hào)輸入，應(yīng)當(dāng)顯示預(yù)報(bào)警信號(hào)；
5.3.7.7 電源轉(zhuǎn)換功能：主電源切斷時(shí)，備用電源應(yīng)當(dāng)能自動(dòng)投入運(yùn)行；當(dāng)主電源恢復(fù)時(shí)能從備用電源自動(dòng)轉(zhuǎn)入主電源狀態(tài)；
5.3.7.8火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號(hào)，強(qiáng)制電梯全部停于首層，并接受其反饋信號(hào)。消防電梯聯(lián)動(dòng)迫降后可進(jìn)行人工操作，其功能、信號(hào)均應(yīng)當(dāng)正常；
5.3.7.9 火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)控制相應(yīng)部位的正壓風(fēng)機(jī)和排煙風(fēng)機(jī)啟動(dòng)，接受其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)；
5.3.7.10 火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號(hào)，將著火層防煙風(fēng)閥、排煙閥打開，接受其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)；
5.3.7.11 確認(rèn)火災(zāi)后，控制室應(yīng)能控制有關(guān)部位的防火卷簾門按規(guī)定程序下降，接受其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)；
5.3.7.12 火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)釋放所有門禁裝置，保證疏散門的暢通；
5.3.7.13 消防對(duì)講電話應(yīng)語音清楚無干擾；
5.3.7.14 自動(dòng)噴淋系統(tǒng)有水流動(dòng)時(shí)，其水流指示器應(yīng)顯示、壓力開關(guān)應(yīng)動(dòng)作、水力警鈴應(yīng)發(fā)出報(bào)警鈴聲；
5.3.7.15 安全出口、疏散指示燈火災(zāi)時(shí)應(yīng)在維持90分鐘以上的照明時(shí)間；
5.3.7.16 消防水帶每半年檢查一次，應(yīng)無破損、發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象；
5.3.7.17 聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)工作正常、顯示正確，系統(tǒng)誤報(bào)率不超過3％；
5.3.7.18 消防泵每月啟動(dòng)一次，每年保養(yǎng)一次；
5.3.7.19 消火栓每月檢查一次，保持消火栓箱內(nèi)配件完好，閥桿每年加注潤(rùn)滑油并放水檢查一次；
5.3.7.20 控測(cè)器至少每三年進(jìn)行一次清洗除塵；
5.3.7.21 消防管道、閥門至少每二年進(jìn)行一次除銹刷漆；
5.3.7.22 保證消防用水的基本儲(chǔ)備，確�；馂�(zāi)險(xiǎn)情時(shí)的應(yīng)急滅火用水；
5.3.7.23 消防系統(tǒng)由具有合格專業(yè)資質(zhì)的消防維保公司對(duì)其進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；
5.3.7.24 工作人員經(jīng)消防培訓(xùn)考試合格，持證上崗；
5.3.7.25 消防主機(jī)除檢修時(shí)間外，必需處于開機(jī)運(yùn)行狀態(tài)；
5.3.7.26 發(fā)生一般性故障，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修；發(fā)生重大故障時(shí)，物業(yè)管理專職人員應(yīng)及時(shí)采取相應(yīng)措施應(yīng)急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修；
5.3.7.27 監(jiān)督專業(yè)消防維保公司做好消防設(shè)備月、季、年度測(cè)試工作，按時(shí)段和設(shè)備數(shù)量比例，抽查、檢測(cè)系統(tǒng)設(shè)備，全年覆蓋所有系統(tǒng)設(shè)備；
5.3.7.28 配合專業(yè)消防公司制定消防設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃，并監(jiān)督完成情況；
5.3.7.29 制定消防應(yīng)急預(yù)案，每年進(jìn)行一次消防火災(zāi)演練。
5.3.8 安全防范系統(tǒng)
5.3.8.1 系統(tǒng)設(shè)置時(shí)間、日期準(zhǔn)確，攝像機(jī)編號(hào)有邏輯性；
5.3.8.2矩陣工作正常，線路整齊，分組同步切換標(biāo)識(shí)清楚；
5.3.8.3傳輸線路應(yīng)有良好的接地，并對(duì)干擾信號(hào)進(jìn)行屏蔽，同軸電纜兩端“地電壓”應(yīng)一致；
5.3.8.4 錄像機(jī)工作正常，顯示準(zhǔn)確、整潔；
5.3.8.5 錄入資料應(yīng)保持7天以上，并應(yīng)有時(shí)間、日期及攝像機(jī)編號(hào)，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定；
5.3.8.6 攝像機(jī)安裝牢固，位置正確，工作正常、整潔，室外攝像機(jī)應(yīng)注意防水、防塵、密封及散熱，并應(yīng)滿足室外最低照度要求；
5.3.8.7 畫面分割器工作正常、整潔；
5.3.8.8 監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔；
5.3.8.9 多媒體圖形工作站應(yīng)直觀顯示各監(jiān)控點(diǎn)位置，對(duì)報(bào)警應(yīng)及時(shí)響應(yīng)；
5.3.8.10 紅外雙鑒探測(cè)器、玻璃破碎探測(cè)器、周界報(bào)警裝置應(yīng)安裝牢固，靈敏可靠，及時(shí)反饋報(bào)警信息；
5.3.8.11 每季度對(duì)UPS電源進(jìn)行一次完全代載放電，并充電檢測(cè)；
5.3.8.12 維修保養(yǎng)工作由專職人員進(jìn)行，非受權(quán)專業(yè)人員不得擅自更改安防設(shè)置及對(duì)主機(jī)開蓋檢測(cè)箱內(nèi)元件；
5.3.8.13 設(shè)立監(jiān)控資料調(diào)用、查閱權(quán)限，調(diào)用、查閱需經(jīng)受權(quán)；
5.3.8.14 制定應(yīng)急處理程序，出現(xiàn)重大安全隱患時(shí)應(yīng)采取必要補(bǔ)救措施；
5.3.8.15 每年由物業(yè)公司組織相關(guān)專業(yè)人員對(duì)安全防范系統(tǒng)進(jìn)行一次全面檢查，對(duì)安全防范方面存在的漏洞、隱患等情況進(jìn)行限期整改。
5.3.9 樓控系統(tǒng)
5.3.9.1 服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常；
5.3.9.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔；
5.3.9.3 傳感器工作正常，靈敏度適應(yīng)，通訊正常；
5.3.9.4 執(zhí)行調(diào)節(jié)器工作正常，狀態(tài)及反饋信息準(zhǔn)確；
5.3.9.5 直接數(shù)字控制器工作正常，輸出信號(hào)正確，通訊正常、整潔、線路整齊；
5.3.9.6 末端設(shè)備工作正常，線路無損，安裝牢固；
5.3.9.7 執(zhí)行計(jì)算機(jī)權(quán)限管理規(guī)定，不得私自改變計(jì)算機(jī)設(shè)置和更換計(jì)算機(jī)硬件、軟件、使用外來軟件和光盤；
5.3.9.8 制定應(yīng)急處理程序，定期對(duì)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行備份；
5.3.9.9 每年對(duì)儀器儀表、傳感器進(jìn)行校對(duì)；
5.3.9.10 建立機(jī)房管理制度，控制室機(jī)房實(shí)行封閉管理，無老鼠進(jìn)入縫隙，配備符合要求的滅火器材。
5.3.10 網(wǎng)絡(luò)通訊
5.3.10.1 通信處理機(jī)、交換和調(diào)制解調(diào)機(jī)數(shù)據(jù)通訊工作正常、整潔、線路整齊；
5.3.10.2 維護(hù)終端工作正常、整潔；
5.3.10.3 工作電源及UPS工作正常，設(shè)備整潔，顯示儀表無損；
5.3.10.4 配線架排線整齊，標(biāo)識(shí)完好，數(shù)據(jù)齊全；
5.3.10.5 光纖配架排線整齊，標(biāo)識(shí)完好，數(shù)據(jù)齊全；
5.3.10.6 插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔；
5.3.10.7 建立授權(quán)機(jī)制、訪問控制、加密與解密相關(guān)管理制度；
5.3.10.8 專人監(jiān)控關(guān)鍵設(shè)備：文件服務(wù)器、數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)器、打印服務(wù)器、交換機(jī)等；
5.3.10.9 病毒預(yù)防：從管理、技術(shù)和法律等方面著手，預(yù)防病毒侵入；
5.3.10.10 實(shí)時(shí)對(duì)服務(wù)器數(shù)據(jù)進(jìn)行文件備份；
5.3.10.11計(jì)算機(jī)工程師應(yīng)用相關(guān)軟件定期對(duì)Web Server，Datebase Server，Mail/FTP等Server進(jìn)行觀測(cè)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)記錄，并通知相關(guān)部門維修。
5.3.11 門禁系統(tǒng)
5.3.11.1 服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常；
5.3.11.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔；
5.3.11.3 讀卡器指示燈完好、工作正常；
5.3.11.4 電子門鎖工作正常；
5.3.11.5 門磁開關(guān)工作正常，靈活有效；
5.3.11.6 建立系統(tǒng)權(quán)限管理規(guī)定，不得隨意更改系統(tǒng)設(shè)置；
5.3.11.7 作好門禁系統(tǒng)的安全保密工作，不得泄露有關(guān)信息；
5.3.11.8 每半年對(duì)門磁開關(guān)、讀卡器、電子門鎖及蓄電池進(jìn)行檢測(cè)。
5.3.12 有線及衛(wèi)星電視
5.3.12.1 衛(wèi)星天線安裝牢固，外觀整潔；
5.3.12.2 放大器、解碼器、混合器、鄰頻調(diào)制器等設(shè)備工作正常、整潔；
5.3.12.3 光纖收發(fā)機(jī)、放大器、分配器工作正常，線路衰減小；
5.3.12.4 傳輸線路正常，圖像清晰；
5.3.12.5 每半年檢測(cè)一次干線及各分支器的輸出電平。
5.3.13 廣播與背景音樂系統(tǒng)
5.3.13.1 節(jié)目源設(shè)備工作正常；
5.3.13.2 信號(hào)放大及處理設(shè)備工作正常、整潔，音量及音響調(diào)控效果完好；
5.3.13.3 揚(yáng)聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰；
5.3.13.4 背景音樂與消防報(bào)警系統(tǒng)的連接切換工作正常；
5.3.13.5 每季度檢測(cè)傳輸電壓；
5.3.13.6 每半年進(jìn)行一次全面檢查與調(diào)試。
5.3.14 數(shù)字會(huì)議系統(tǒng)
5.3.14.1 多媒體顯示、數(shù)字音響、攝錄像、同聲翻譯等設(shè)備工作正常；
5.3.14.2 視頻、音頻、網(wǎng)絡(luò)線路傳輸正常、無干擾；
5.3.14.3 每半年進(jìn)行一次全面檢查與調(diào)試。
5.3.15 停車場(chǎng)管理系統(tǒng)
5.3.15.1 服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常；
5.3.15.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔；
5.3.15.3 出入口機(jī)工作正常，通訊正常；
5.3.15.4 區(qū)域及車場(chǎng)車位計(jì)數(shù)顯示器工作正常、整潔，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確；
5.3.15.5 圖像識(shí)別系統(tǒng)工作正常，攝像機(jī)工作正常，車輛及車牌號(hào)清晰，信息相對(duì)應(yīng)及時(shí)存入、讀出數(shù)據(jù)庫(kù)；
5.3.15.6 電動(dòng)道閘工作正常、整潔，反應(yīng)靈敏；
5.3.15.7 車輛檢測(cè)器工作正常；
5.3.15.8 執(zhí)行計(jì)算機(jī)權(quán)限管理規(guī)定，不得私自改變計(jì)算機(jī)設(shè)置和更換計(jì)算機(jī)硬件、軟件、使用外來軟件和光盤；
5.3.15.9 每月對(duì)車位進(jìn)行一次系統(tǒng)數(shù)據(jù)和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況的校對(duì)，并及時(shí)調(diào)整區(qū)域及車場(chǎng)車位顯示器數(shù)據(jù)，核對(duì)收費(fèi)數(shù)據(jù)；
5.3.15.10 定期備份系統(tǒng)軟件及數(shù)據(jù)。
5.3.16 公共照明系統(tǒng)
5.3.16.1 制定公共照明節(jié)能管理制度，照度符合GB50034－2004《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；
5.3.16.2 每天一次巡檢大堂、電梯間、停車場(chǎng)、通道、光彩照明、景觀照明、霓虹燈等公共部位照明，有效亮燈率98％以上，如有缺損及時(shí)更換；
5.3.16.3 每周一次巡檢公共照明電源柜，如有問題及時(shí)處理，保證設(shè)備正常運(yùn)行和安全用電。
5.3.17 避雷系統(tǒng)
5.3.17.1 每年雨季前由成都市防雷中心對(duì)建筑避雷系統(tǒng)進(jìn)行檢測(cè)，留存檢測(cè)合格報(bào)告，同時(shí)動(dòng)員和組織寫字樓內(nèi)的使用人對(duì)重要設(shè)施設(shè)備進(jìn)行防雷檢測(cè)；
5.3.17.2 保持避雷系統(tǒng)完整性，不得擅自拆除、遷改避雷設(shè)施；
5.3.17.3 每半年對(duì)樓頂層的避雷針、避雷帶、避雷線、避雷網(wǎng)、屋面設(shè)備、其它金屬物體的接地裝置進(jìn)行全面檢查，有問題及時(shí)解決；
5.3.17.4 每季度對(duì)強(qiáng)、弱電井、設(shè)備間內(nèi)的機(jī)電設(shè)備、配電柜接地裝置進(jìn)行檢查，每月對(duì)變配電設(shè)備接地裝置、避雷器進(jìn)行檢查，保證所有機(jī)電設(shè)備、配電柜（箱）、管道、金屬構(gòu)架物接地良好；
5.3.17.5 成都地區(qū)寫字樓建筑物（無特殊計(jì)設(shè)要求情況下）接地電阻標(biāo)準(zhǔn)：
3類建筑接地電阻：≤10Ω
2類建筑接地電阻：≤4Ω
計(jì)算機(jī)房接地電阻：≤4Ω。
5.3.18 高空作業(yè)設(shè)備
5.3.18.1 設(shè)備需經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，保持安全裝置完好并在有效期內(nèi)安全運(yùn)行；
5.3.18.2 設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守安全規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，嚴(yán)禁超載；
5.3.18.3 設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行作業(yè)前的機(jī)電系統(tǒng)安全檢查與運(yùn)行狀態(tài)的確認(rèn)；
5.3.18.4 吊籃運(yùn)行平穩(wěn)，無傾斜；
5.3.18.5 設(shè)備各儀表指示準(zhǔn)確，各類開關(guān)動(dòng)作靈活；通訊設(shè)備正常；
5.3.18.6 在運(yùn)行中，不得隨意卸開裝置的護(hù)罩、封門及其他任何裝置；
5.3.18.7 設(shè)備使用完畢后，需切斷電源，鎖好操縱裝置，并將懸掛裝置按規(guī)定方法予以鎖定。應(yīng)有專業(yè)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行管理、記錄；
5.3.18.8 應(yīng)定期對(duì)設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行檢查及保養(yǎng)，對(duì)提升系統(tǒng)進(jìn)行全面測(cè)試。清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質(zhì)因素。
5.3.19 測(cè)量計(jì)量裝置
5.3.19.1 測(cè)量、計(jì)量裝置按規(guī)定周期送計(jì)檢局校驗(yàn)，確保準(zhǔn)確性和有效性；
5.3.19.2 電能表、煤氣表、水表等計(jì)量裝置按規(guī)定周期抄寫數(shù)據(jù)，計(jì)算能源消耗量，建立數(shù)據(jù)檔案并分析控制；
5.3.19.3 測(cè)量裝置按規(guī)定周期巡查、記錄數(shù)據(jù)，為設(shè)備正常運(yùn)行提供證據(jù)資料；
5.3.19.4 建立測(cè)量、計(jì)量裝置臺(tái)帳和檢定校驗(yàn)記錄表。
5.3.20 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)
5.3.20.1 辦公區(qū)域、公共區(qū)域及倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)指示性標(biāo)識(shí)（包括引導(dǎo)標(biāo)志和功能標(biāo)識(shí)，如：電梯、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、門牌號(hào)、商務(wù)中心、問詢處、衛(wèi)生間、有毒有害廢棄物存放點(diǎn)標(biāo)識(shí)等）；
5.3.20.2 辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等設(shè)置警示性標(biāo)識(shí)；
5.3.20.3 應(yīng)在主要道路及停車場(chǎng)設(shè)置交通標(biāo)識(shí)，主要路口設(shè)路標(biāo)；
5.3.20.4 配置并在適當(dāng)時(shí)使用“維修進(jìn)行中”、“小心地滑”等臨時(shí)性服務(wù)狀態(tài)標(biāo)識(shí)；
5.3.20.5 標(biāo)識(shí)的圖形符號(hào)應(yīng)符合GB/T 10001.1《標(biāo)志用公共信息圖形符號(hào) 第1部分：通用符號(hào)》標(biāo)準(zhǔn)的要求。消防與安全標(biāo)識(shí)應(yīng)符合GB2894《安全標(biāo)志》、GB 13495《消防安全標(biāo)志》的要求。各類標(biāo)識(shí)的格式應(yīng)統(tǒng)一，懸掛（擺放）應(yīng)安全、正規(guī)、醒目、便利、協(xié)調(diào)、無涂改，文字規(guī)范。
6 秩序維護(hù)與安全服務(wù)
6.1 門衛(wèi)
6.1.1 主出入口24小時(shí)值班，舉止文明、態(tài)度和藹，用語規(guī)范、禮儀規(guī)范，按時(shí)到崗，堅(jiān)守崗位不脫崗；
6.1.2 保持個(gè)人儀表整潔、門崗周圍環(huán)境清潔，注意觀察人員進(jìn)出情況，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)詢問，勸阻小商小販不要在寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)亂設(shè)攤點(diǎn)；
6.1.3 對(duì)進(jìn)出寫字樓物業(yè)管理區(qū)域的各類車輛進(jìn)行有效疏導(dǎo)，保持出入口的暢通；
6.1.4 對(duì)外來人員（施工、送貨、參觀等）實(shí)行進(jìn)出管理，必要時(shí)引導(dǎo)至電梯廳或指定區(qū)域；對(duì)非工作時(shí)間進(jìn)入寫字樓的人員應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)登記；
6.1.5 對(duì)物品進(jìn)出實(shí)施分類管理，大件物品進(jìn)出應(yīng)進(jìn)行審驗(yàn)，拒絕危險(xiǎn)物品進(jìn)入。
6.2 巡邏
6.2.1 科學(xué)、合理安排巡邏路線，重點(diǎn)、要害部位每小時(shí)至少巡邏一次，發(fā)現(xiàn)違法、違章行為應(yīng)及時(shí)制止；
6.2.2 按規(guī)定時(shí)間、路線巡回檢查，多看、多聽、多問，排除各種不安全因素；發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)應(yīng)追查原因，同時(shí)通知有關(guān)部門；
6.2.3 巡視中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場(chǎng)采取必要措施，隨時(shí)準(zhǔn)備啟動(dòng)相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案；
6.2.4 收到中央監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡邏人員應(yīng)及時(shí)到達(dá)，并采取相應(yīng)措施；
6.2.5 對(duì)寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置的消火栓（箱）、窨井蓋、安全警示標(biāo)志等涉及公共安全的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)缺失，損壞或不能正常使用等情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告并記錄。
6.3 安全監(jiān)控
6.3.1 監(jiān)控設(shè)施應(yīng)24小時(shí)開通，保證對(duì)安全出入口、內(nèi)部重點(diǎn)區(qū)域的安全監(jiān)控，保持完整的監(jiān)控記錄；
6.3.2 監(jiān)控中心收到火情、險(xiǎn)情及其他異常情況報(bào)警信號(hào)后，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并通知相關(guān)人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理；
6.3.3 監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持7天，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；
6.3.4 保持治安電話暢通，接聽及時(shí)（鈴響三聲內(nèi)應(yīng)接聽）。
6.4 交通和車輛停放管理
6.4.1根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置行車指示標(biāo)志，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
6.4.2 車輛管理人員應(yīng)對(duì)進(jìn)出的各類車輛進(jìn)行管理，維護(hù)交通秩序，保證車輛便于通行、易于停放；若對(duì)進(jìn)出車輛有疑問，應(yīng)向駕駛員敬禮后再進(jìn)行詢問；
6.4.3 收費(fèi)管理的車庫(kù)應(yīng)24小時(shí)有專人管理；車輛停放有序，車庫(kù)場(chǎng)地定時(shí)清潔，無易燃、易爆等物品存放；防止漏油、漏氣車輛進(jìn)入停車場(chǎng)；
6.4.4 地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立明顯指示牌，照明、消防器械配置齊全；
6.4.5 非機(jī)動(dòng)車應(yīng)定點(diǎn)停放。
6.5 安全管理
6.5.1 消防安全管理
6.5.1.1 應(yīng)建立健全消防管理制度，建立消防責(zé)任制；
6.5.1.2 樓內(nèi)應(yīng)設(shè)置消防設(shè)施，保持消防通道暢通，在樓內(nèi)明顯位置設(shè)置消防疏散示意圖；
6.5.1.3 定期對(duì)消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，保持其完整、完好，能正常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險(xiǎn)栓及噴嘴外殼良好，壓力指示在區(qū)域線范圍內(nèi)，器材不超過有效期，各類設(shè)備設(shè)施能正常運(yùn)行與使用；檢查記錄詳細(xì)，如發(fā)現(xiàn)消防器材有異常情況，應(yīng)及時(shí)予以調(diào)換或報(bào)修；
6.5.1.4 制訂火險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案，定期進(jìn)行消防宣傳和消防演習(xí)；
6.5.1.5 對(duì)易燃易爆物品設(shè)專人專區(qū)管理。
6.5.2 安全生產(chǎn)及災(zāi)害預(yù)防
6.5.2.1 建立健全安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程，普及安全用電、用氣知識(shí)。如遇暴雨或其他災(zāi)害性天氣時(shí)，應(yīng)采取以下應(yīng)急措施：
——對(duì)設(shè)備機(jī)房、停車場(chǎng)、廣告牌、電線桿等露天設(shè)施的抗強(qiáng)風(fēng)能力進(jìn)行檢查和加固；
——對(duì)集水井水泵運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行檢查，保證正常排澇；
——對(duì)排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通；
——及時(shí)準(zhǔn)備必要的搶險(xiǎn)物資，安排值班人員進(jìn)行巡查。
6.5.5.2 突發(fā)事件管理
——根據(jù)各寫字樓物業(yè)管理的實(shí)際情況，制定突發(fā)性公共事件應(yīng)急預(yù)案，每年根據(jù)實(shí)際情況組織1—2次應(yīng)急演習(xí)；
——當(dāng)發(fā)生突發(fā)性事件時(shí)，應(yīng)按預(yù)定方案進(jìn)行處理，全力配合有關(guān)部門，保護(hù)顧客人身安全并盡量減少財(cái)產(chǎn)損失。
7 環(huán)境保潔服務(wù)
7.1 環(huán)衛(wèi)設(shè)施
應(yīng)根據(jù)寫字樓的實(shí)際情況合理設(shè)置相關(guān)環(huán)衛(wèi)設(shè)施，如在主要進(jìn)出口設(shè)置果皮箱、在適當(dāng)位置設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)房、在集中裝修期間應(yīng)有臨時(shí)建渣堆放處等。
7.2 清潔、保潔責(zé)任制
清潔、保潔實(shí)行責(zé)任制，有專職保潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)。
7.3 各區(qū)域清潔要求：
區(qū)域 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)
外圍及周邊道路 地面干凈無雜物、無積水，無明顯污跡、油漬；明溝、窨井內(nèi)無雜物、無異味；各種標(biāo)示標(biāo)牌表面干凈無積塵、無水��；路燈表面干凈無污漬。
綠化帶及水池 綠地內(nèi)無雜物，花臺(tái)表面干凈無污漬，水池內(nèi)水質(zhì)清澈，池內(nèi)無漂浮物，池壁無青苔等污垢，水池?zé)o異味。
大廳、樓內(nèi)、公共通道 地面干凈、無污漬，有光澤，保持地面材質(zhì)原貌；門框、窗框、窗臺(tái)、金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬；門窗玻璃干凈無塵，透光性好，無明顯印跡；各種金屬件表面干凈，無污漬，有金屬光澤；門把手干凈、無印跡、定時(shí)消毒；天花板干凈，無污漬、無蛛網(wǎng)；燈具干凈無積塵，中央空調(diào)風(fēng)口干凈，無污跡，進(jìn)出口地墊擺放整齊，表面干凈無雜物，盆栽植物無積塵。
會(huì)議室、接待室 地面、墻面、干凈，無灰塵、污漬；天花板、風(fēng)口目視無灰塵、污漬；桌椅干凈，物品擺放整齊、有序。
樓梯及樓梯間 梯步表面干凈無污漬，防滑條（縫）干凈，扶手欄桿表面干凈無灰塵，防火門及閉門器表面干凈無污漬，墻面、天花板無積塵、蛛網(wǎng)。
公共衛(wèi)生間 地面干凈，無污漬、無積水，大小便器表面干凈，無污漬，有光澤；各種隔斷表面干凈，無亂寫亂畫，金屬飾件表面干凈，無污跡，有金屬光澤；墻壁表面干凈，天花板無污漬、蛛網(wǎng)；風(fēng)口或換氣扇表面干凈無積塵；門窗表面干凈，窗臺(tái)無灰塵；玻璃干凈無水漬；洗手臺(tái)干凈無積水，面盆無污垢；各種管道表面干凈無污漬；各種物品擺放整齊規(guī)范；廢紙簍雜物超過2/3應(yīng)及時(shí)傾倒，衛(wèi)生間內(nèi)空氣流通并且無明顯異味。
停車場(chǎng) 地面干凈，無雜物，無明顯油漬、污漬；頂部各種管網(wǎng)、燈具表面干凈無積塵、蛛網(wǎng)；墻面干凈無積塵，各種指示牌表面干凈有光澤；消防器材表面干凈，擺放整齊；減速帶表面干凈無明顯污跡，各種道閘表面無灰塵。
開水間及清潔間 地面干凈，無雜物、無積水，地墊擺放整齊干凈，天花板干凈無蛛網(wǎng)，燈罩表面無積塵、蛛網(wǎng)，墻面干凈無污漬，各種物品表面干凈無漬，清潔工具擺放整齊有序，室內(nèi)無明顯異味。
電梯及電梯廳 電梯轎廂四壁光潔明亮，操作面板無污跡、無灰塵、無印跡，地面干凈，空氣清新、無異味；電梯凹槽內(nèi)無垃圾無雜物，按鈕表面干凈無印跡；扶梯踏步表面干凈，扶手表面干凈無灰塵、污漬，玻璃表面干凈透光性好，不銹鋼光亮無塵；梳齒板內(nèi)無雜物污漬；廳內(nèi)地面干凈有光澤。
電器設(shè)施 燈泡、燈管、燈罩無積塵、無污跡。裝飾件無積塵、無污跡；開關(guān)、插座、配電箱無積塵、無明顯污跡。垃圾桶及果皮箱 桶、箱按指定位置擺放，桶身表面干凈無污漬無痰跡，煙灰缸內(nèi)煙頭不應(yīng)超過3個(gè)，垃圾不應(yīng)超過2/3，內(nèi)膽應(yīng)定期清潔、消毒。
消防栓、消防箱、公共設(shè)施 保持表面干凈，無灰塵、無污漬。報(bào)警器、火警通訊電話插座、滅火器表面光亮、無積塵、無污跡；噴淋蓋、揚(yáng)聲器無積塵、無污漬。監(jiān)控?cái)z像頭、門警器表面光亮、無積塵、無斑點(diǎn)；消防栓外表面光亮、無印跡、無積塵，內(nèi)側(cè)無積塵、無污跡。
垃圾中轉(zhuǎn)房 中轉(zhuǎn)房應(yīng)專人管理定時(shí)開放，袋裝垃圾擺放整齊，地面無明顯垃圾，無污水外溢，房?jī)?nèi)應(yīng)無明顯異味，垃圾日產(chǎn)日清。
設(shè)備機(jī)房、管道、指示牌 無衛(wèi)生死角、無垃圾堆積，無積塵、目視無蜘蛛網(wǎng)、無明顯污漬、無水漬；指示牌、廣告牌無灰塵、無污跡，金屬件表面光亮，無痕跡。
外墻 目視潔凈、無污垢；表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，無污跡、無積塵。
平臺(tái)、屋頂 無垃圾堆積。
7.4 環(huán)境消殺管理
消殺工作應(yīng)在盡量不影響寫字樓物業(yè)管理使用人工作的前提下進(jìn)行，如上班前、下班后或者利用節(jié)假日等；消殺使用的藥劑應(yīng)是有關(guān)部門發(fā)放或者是使用低毒高效的藥劑，在消殺過程中注意做好個(gè)人防護(hù)。
7.5 垃圾清運(yùn)
對(duì)寫字樓產(chǎn)生的生活垃圾應(yīng)專人負(fù)責(zé)，日產(chǎn)日清；對(duì)寫字樓產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)有專人負(fù)責(zé)清理。
7.6 保潔工作中的應(yīng)急處理
寫字樓如出現(xiàn)自來水爆管、化糞池外溢、公共性疫情等情況，應(yīng)啟動(dòng)相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案，全力配合有關(guān)部門，保障顧客人身安全，減少財(cái)產(chǎn)損失。
8 綠化服務(wù)
8.1 室內(nèi)綠化
8.1.1 室內(nèi)綠化應(yīng)根據(jù)顧客的喜好和室內(nèi)布局的需要擺放具有觀賞價(jià)值的植物；
8.1.2 綠化養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)征得顧客同意后方可進(jìn)入辦公室養(yǎng)護(hù)植物；工作時(shí)不能發(fā)出聲響；枯枝敗葉、水滴等應(yīng)及時(shí)清理干凈；
8.1.3 植物應(yīng)鮮活，具有觀賞價(jià)值。葉面干凈，具有光澤，無積塵，無枯枝敗葉，無病蟲害，無雜草；盆器及托盤完好干凈，托盤無積土。土面不外露；
8.1.4 選擇適宜在室內(nèi)栽培的植物品種，觀賞性強(qiáng)，觀賞期長(zhǎng)，管理方便；
8.1.5室內(nèi)根據(jù)顧客需要擺放植物；公共區(qū)域根據(jù)合同的約定或建筑的室內(nèi)布局合理擺放。植物的大小和色彩應(yīng)與室內(nèi)空間及裝修的格調(diào)相一致；
8.1.6 室內(nèi)盆栽應(yīng)選用無毒、無害、無異味的基質(zhì)栽培；如需施肥只能使用無機(jī)肥，嚴(yán)禁使用有機(jī)肥；發(fā)現(xiàn)病蟲害及時(shí)更換植物，禁止在室內(nèi)噴灑農(nóng)藥。
8.2 室外綠化
8.2.1 室外綠化養(yǎng)護(hù)應(yīng)達(dá)到綠地及花壇內(nèi)各種植物存活率100％。綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀完好無損。植物群落完整，層次豐富，黃土不外露，有整體的觀賞效果。植物季相分明，生長(zhǎng)茂盛；
8.2.2 保持土壤適度濕潤(rùn)，原則上“不干不澆，澆則澆透”；澆灌中流出的余水及時(shí)清理；
8.2.3 草坪保持平整，高度不超過5厘米，草屑及時(shí)清理；喬木修剪科學(xué)合理，剪口光滑整齊，樹冠完整美觀，無徒長(zhǎng)枝、下垂枝、枯枝，內(nèi)膛不亂，通風(fēng)透光；綠籬修剪整齊有型，保持觀賞面枝葉豐滿。花灌木花后修剪及時(shí)，無殘花；
8.2.4 綠地內(nèi)立視應(yīng)無明顯雜草，土壤疏松通透；
8.2.5 按植物品種、生長(zhǎng)速度、土壤狀況，適時(shí)適量施無機(jī)肥；
8.2.6 預(yù)防為主，生態(tài)治理。草皮無病斑，植物枝葉無蟲害咬口、排泄物、無懸掛或依附在植物上的蟲繭、休眠蟲體及越冬蟲蛹；
8.2.7 綠地內(nèi)無垃圾，喬木無樹掛。
9 專項(xiàng)特約服務(wù)
——在不違反法律、法規(guī)、規(guī)章的前提條件下，當(dāng)顧客提出專項(xiàng)特約服務(wù)要求時(shí)，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在力所能及的范圍內(nèi)給予滿足；
——在提供專項(xiàng)特約服務(wù)前，應(yīng)向顧客明示專項(xiàng)特約服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并與顧客商定特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
——專項(xiàng)特約服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：有政策規(guī)定的應(yīng)按政策規(guī)定執(zhí)行，沒有政策規(guī)定的由雙方協(xié)商確定。
寫字樓物業(yè)的管理方案 7
一、方案背景
寫字樓物業(yè)服務(wù)是為租戶提供高品質(zhì)工作環(huán)境和便捷生活體驗(yàn)的關(guān)鍵因素之一。一個(gè)卓越的物業(yè)服務(wù)方案可以提高寫字樓的吸引力，幫助保持租戶的忠誠(chéng)度，并最終提高出租率。本管理方案將提供一個(gè)具體詳細(xì)、可操作性強(qiáng)的寫字樓物業(yè)服務(wù)方案，以確保物業(yè)管理的高效性和租戶滿意度。
二、物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)
1、物業(yè)經(jīng)理
1.1任命一名經(jīng)驗(yàn)豐富、富有創(chuàng)新精神的物業(yè)經(jīng)理，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、監(jiān)督和執(zhí)行物業(yè)管理計(jì)劃。
1.2確保物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)定期接受培訓(xùn)，以保持對(duì)最新行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和最佳實(shí)踐的了解。
2、物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)
2.1成立一個(gè)多功能團(tuán)隊(duì)，包括維修、清潔、安保和客戶服務(wù)人員。
2.2每個(gè)團(tuán)隊(duì)成員都應(yīng)具備相關(guān)專業(yè)知識(shí)，并受過適當(dāng)培訓(xùn)，以提供卓越的服務(wù)。
三、設(shè)施和維護(hù)
1、設(shè)施管理
1.1定期巡檢所有設(shè)施，包括電梯、衛(wèi)生間、停車場(chǎng)、會(huì)議室等，確保其正常運(yùn)作。
1.2建立設(shè)備維護(hù)計(jì)劃，及時(shí)進(jìn)行維修和替換。
2、清潔服務(wù)
2.1每日進(jìn)行全面的清潔服務(wù)，包括辦公室、公共區(qū)域和衛(wèi)生間。
2.2使用環(huán)保清潔產(chǎn)品，確�？諝赓|(zhì)量和健康。
四、安全和保安
1、安全巡邏
1.1設(shè)立24小時(shí)安保巡邏團(tuán)隊(duì)，確保寫字樓的安全。
1.2安裝監(jiān)控?cái)z像頭以提高安全性。
2、火警和緊急情況管理
2.1安裝火警報(bào)警系統(tǒng)和緊急撤離計(jì)劃。
2.2定期進(jìn)行消防演練，培訓(xùn)寫字樓內(nèi)的員工。
五、客戶服務(wù)
1、 個(gè)性化服務(wù)
1.1設(shè)立客戶服務(wù)中心，租戶可以在工作時(shí)間內(nèi)獲得幫助。
1.2 提供個(gè)性化服務(wù)，滿足租戶特定需求。
2、社交活動(dòng)和網(wǎng)絡(luò)
2.1組織定期社交活動(dòng)，幫助租戶建立聯(lián)系并促進(jìn)合作。
2.2 提供高速互聯(lián)網(wǎng)連接，確保租戶在工作期間具備穩(wěn)定的網(wǎng)絡(luò)連接。
六、可持續(xù)性和綠色倡議
1、節(jié)能和環(huán)保
1.1采用節(jié)能燈具和設(shè)備，減少資源消耗。
1.2推廣垃圾分類和可回收物品回收計(jì)劃。
2、綠色交通
2.1 提供自行車停車區(qū)域和電動(dòng)汽車充電站，鼓勵(lì)可持續(xù)交通方式。
七、租戶參與
1、租戶反饋
1.1定期收集租戶反饋，以改進(jìn)物業(yè)服務(wù)。
1.2建立在線平臺(tái)，使租戶可以隨時(shí)提出問題和建議。
2、租戶活動(dòng)
2.1鼓勵(lì)租戶參與共享空間和社交活動(dòng)，促進(jìn)社區(qū)感。
八、財(cái)務(wù)管理
1、預(yù)算和費(fèi)用控制
1.1制定詳細(xì)的物業(yè)預(yù)算，確保費(fèi)用合理分配。
1.2尋求節(jié)省成本的機(jī)會(huì)，例如采用智能能源管理系統(tǒng)。
2、租賃管理
2.1建立有效的'租賃管理系統(tǒng)，確保合同的及時(shí)續(xù)簽和租金的收取。
九、緊急響應(yīng)計(jì)劃
1、災(zāi)難恢復(fù)計(jì)劃
1.1制定緊急響應(yīng)計(jì)劃，包括自然災(zāi)害和其他緊急情況的處理方式。
1.2定期檢查和更新計(jì)劃，確保其有效性。
十、監(jiān)督和報(bào)告
1、性能評(píng)估
1.1建立性能評(píng)估指標(biāo)，定期監(jiān)測(cè)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
1.2向物業(yè)所有者和租戶提供定期報(bào)告，展示物業(yè)服務(wù)的改進(jìn)和成就。
2、可視化報(bào)告
2.1制定可視化的報(bào)告，以圖形化方式展示物業(yè)性能和租戶滿意度。
2.2 提供易于理解的數(shù)據(jù)，以便物業(yè)所有者和管理團(tuán)隊(duì)更好地了解現(xiàn)狀。
十一、社區(qū)建設(shè)
1、社區(qū)活動(dòng)
1.1創(chuàng)建一個(gè)社區(qū)活動(dòng)日歷，包括健康和健身課程、藝術(shù)展覽、工作坊等。
1.2促進(jìn)租戶之間的交流和互動(dòng)，營(yíng)造友好的工作氛圍。
2、空間改進(jìn)
2.1定期評(píng)估寫字樓內(nèi)部的布局和設(shè)計(jì)，以確�？臻g滿足租戶需求。
2.2根據(jù)反饋和趨勢(shì)進(jìn)行必要的改進(jìn)和更新。
十二、未來發(fā)展
1、技術(shù)整合
1.1探索物聯(lián)網(wǎng)（IoT）技術(shù)，以提高設(shè)施管理的效率。
1.2考慮引入智能建筑系統(tǒng)，例如智能照明和溫控系統(tǒng)。
2、可持續(xù)性創(chuàng)新
2.1繼續(xù)尋求可持續(xù)性創(chuàng)新，例如太陽能發(fā)電、雨水回收等。
2.2參與綠色建筑認(rèn)證，提高寫字樓的可持續(xù)性聲譽(yù)。
十三、總結(jié)
本寫字樓物業(yè)服務(wù)方案旨在提供一種全面的、可操作性強(qiáng)的管理框架，以確保寫字樓的高效運(yùn)作和租戶的滿意度。通過定期監(jiān)測(cè)、租戶參與、可持續(xù)性倡議以及技術(shù)整合，我們將不斷改進(jìn)服務(wù)，使寫字樓成為一個(gè)理想的工作和生活空間。這個(gè)方案不僅有助于提高租戶滿意度和租賃率，還有助于物業(yè)所有者獲得更好的回報(bào)和可持續(xù)的發(fā)展。
在執(zhí)行這個(gè)方案時(shí)，我們將密切合作，持續(xù)改進(jìn)，以滿足不斷變化的需求和市場(chǎng)趨勢(shì)。我們期待與您合作，共同打造一個(gè)卓越的寫字樓物業(yè)服務(wù)體驗(yàn)。如果您有任何疑問或建議，歡迎隨時(shí)與我們聯(lián)系。謝謝！
寫字樓物業(yè)的管理方案 8
一、 前言
首先感謝無錫凱晨置業(yè)有限公司對(duì)我司的信任，作為我司股東之一的新加坡新工產(chǎn)業(yè)管理私人有限公司也非常重視此次合作機(jī)會(huì)。公司將全力以赴，力爭(zhēng)把握住這次機(jī)遇，充分展示中新合資凱德物業(yè)的實(shí)力。使無錫光華大廈在管理和運(yùn)作上充分發(fā)揮出新加坡管理模式的優(yōu)勢(shì)，為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務(wù)。
本計(jì)劃書僅針對(duì)已建成的無錫光華大廈提出初步管理方案，將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實(shí)施計(jì)劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。由于時(shí)間緊促，資料尚不夠詳盡，本方案若有遺漏和疏忽，敬請(qǐng)?jiān)彛?/p>
二、 公司簡(jiǎn)介
蘇州工業(yè)園區(qū)凱德物業(yè)管理有限公司是在原凱德物業(yè)公司的基礎(chǔ)上于20xx年12月由新加坡新工集團(tuán)下屬新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人公司和蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展公司分別出資25萬美元共同組建的具有國(guó)家二級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)的中新合資公司。
公司投資方之一的新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人有限公司（CPGFM）是新加坡工程集團(tuán)的全資子公司。新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人有限公司是最悠久、最權(quán)威的物業(yè)管理公司，公司除提供常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目，還提供包括建筑設(shè)計(jì)審計(jì)、能源審計(jì)、室內(nèi)空氣質(zhì)量控制和增值服務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目。在新加坡，CPGFM所管理的物業(yè)超過1000幢建筑物，總建筑面積超過800萬平方米，包括總統(tǒng)府、國(guó)會(huì)大廈、財(cái)政大廈、外交部、國(guó)家發(fā)展部、內(nèi)政部、高層的政府行政大樓、體育場(chǎng)、法院、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院、圖書館、社區(qū)中心、博物館、警察局、監(jiān)獄、消防站、高級(jí)公寓、海關(guān)關(guān)卡等大廈。
目前，CPGFM在中東、印度、菲律賓、馬來西亞、中國(guó)均設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)，并進(jìn)行廣泛的業(yè)務(wù)開拓及合作。在中國(guó)，CPGFM的業(yè)務(wù)已拓展至上海、西安、成都、武漢、濟(jì)南等地區(qū)。接管的項(xiàng)目包括上海春城、東方肝膽外科醫(yī)院、金花中心酒店和酒店式公寓、亞建國(guó)際高爾夫俱樂部、世紀(jì)廣場(chǎng)（大型商場(chǎng)）和甲級(jí)寫字樓等。
凱德物業(yè)公司中方投資者園區(qū)建屋發(fā)展公司注冊(cè)資本超過3億元人民幣，開發(fā)面積超過150余萬平方米，是蘇州地區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)力量。
合資后的凱德物業(yè)公司擁有高素質(zhì)的管理隊(duì)伍。員工隊(duì)伍從合資前的160余人在10個(gè)月內(nèi)迅速增加到610余人，為適應(yīng)公司在管理水平上達(dá)到國(guó)際高質(zhì)量服務(wù)的要求，公司對(duì)新入職管理層人員學(xué)歷要求達(dá)到大專以上。
合資后的凱德公司引進(jìn)了新工在物業(yè)管理上先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，在管理上不斷精益求精，以國(guó)際化的標(biāo)準(zhǔn)管理企業(yè)。公司在2002年2月順利通過新加坡國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證公司的ISO9001：2000質(zhì)量認(rèn)證。合資后的凱德公司依托新工強(qiáng)大的技術(shù)支持，同新工共享資源，有能力承接各種類型的物業(yè)項(xiàng)目，能夠向客戶提供全面的物業(yè)管理服務(wù)，致力于為客戶提供一站式的服務(wù)，并不斷提供增值服務(wù)，為客戶帶來更大的服務(wù)價(jià)值。
公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。設(shè)人事行政部、質(zhì)管部、財(cái)務(wù)部、運(yùn)作部、市場(chǎng)部、企劃部、安保部、工程部、保潔部、綠化部等10個(gè)部門。運(yùn)作部下設(shè)體育中心項(xiàng)目部、科技園項(xiàng)目部、加城花園（涉外）項(xiàng)目部、嘉湖閣（涉外）項(xiàng)目部、翠湖雅居（涉外）項(xiàng)目部、新城花園項(xiàng)目部、新加花園項(xiàng)目部、新馨花園項(xiàng)目部、明輝花園項(xiàng)目部和廠房項(xiàng)目部（管理蘇虹廠房、羅斯蒂、仕達(dá)、出口加工區(qū)、聯(lián)建科技等）。現(xiàn)公司所接管物業(yè)項(xiàng)目總面積約100余萬平方米。在高級(jí)商住樓宇、體育場(chǎng)館、工業(yè)廠區(qū)和住宅小區(qū)的管理上積累了較豐富的經(jīng)驗(yàn)，并獲得社會(huì)各界和專業(yè)部門的認(rèn)同，在蘇州地區(qū)樹立了“凱德”品牌。其中新城花園于1998年榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”的稱號(hào)，1999年榮獲國(guó)家“城市住宅優(yōu)秀物業(yè)管理區(qū)”，20xx年新加花園榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”。
中新合資的凱德物業(yè)公司根據(jù)園區(qū)外向度非常高的特點(diǎn)充分借助新方國(guó)際化、
專業(yè)化的優(yōu)勢(shì)，向客戶提供策略性的物業(yè)設(shè)施管理服務(wù)，與客戶以伙伴的關(guān)系共同發(fā)展，通過戰(zhàn)略資源的配置、有效性的管理措施，提供滿足客戶商業(yè)運(yùn)作需求的服務(wù)，并將現(xiàn)代化的高科技技術(shù)運(yùn)用到物業(yè)管理的過程中，全面提升其管理的科技含量。凱德物業(yè)公司的宗旨是：確保并提升公司客戶的固定資產(chǎn)投資的價(jià)值；確保物業(yè)的可靠性和有效性以支持客戶的.商業(yè)運(yùn)作；維持一個(gè)安全、清潔和有益于商業(yè)運(yùn)作的環(huán)境；保持物業(yè)與客戶的商業(yè)運(yùn)作環(huán)境的一致性。
“創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、吸引優(yōu)秀人才�！眲P德物業(yè)管理公司在全體員工的共同努力下，開拓進(jìn)取，精心打造凱德品牌。
三、 項(xiàng)目概況與分析
3.1無錫光華大廈物業(yè)特點(diǎn)的分析
3.1.1無錫光華大廈概述
無錫光華大廈位于無錫火車站對(duì)面，北面臨河，總建筑面積40000余平方米，單幢28層公寓，共配備8臺(tái)電梯。其中6層以下有近20000平方米的商業(yè)中心。本大廈為高級(jí)酒店式服務(wù)公寓。
大廈內(nèi)主要設(shè)施有：商業(yè)中心、服務(wù)中心、健身中心、娛樂中心、會(huì)所等。本方案針對(duì)6層以上住宅提供物業(yè)管理服務(wù)，6層以下的商業(yè)中心不計(jì)入本方案書內(nèi)。
3.1.2項(xiàng)目特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分折
1、 本項(xiàng)目性質(zhì)為高級(jí)服務(wù)公寓，銷售定位為高級(jí)白領(lǐng)人士，業(yè)主檔次高，生活服務(wù)需求具有多樣性和個(gè)性化的特征；
2、 大廈的業(yè)主層次高，時(shí)間價(jià)值高，追求生活質(zhì)量，不愿為生活瑣事浪費(fèi)時(shí)間，對(duì)服務(wù)的需求在深度和廣度上比其他住宅小區(qū)要求高，對(duì)俱樂部服務(wù)和家政服務(wù)需求大、依賴性強(qiáng)。
3、 本項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)有集娛樂、健身、保健、休閑、社交于一體的俱樂部，俱樂部是高尚社區(qū)的主要標(biāo)志，也是本項(xiàng)目管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。雖然俱樂部服務(wù)項(xiàng)目仍屬常規(guī)項(xiàng)目，但要保持俱樂部具有高雅、舒適、溫馨的休閑環(huán)境，對(duì)室內(nèi)裝飾、家具設(shè)備配置、服務(wù)人員素質(zhì)、管理水平都有很高的要求。
4、 本項(xiàng)目所有公寓將以出售為主，大廈內(nèi)的人群穩(wěn)定性較強(qiáng)，對(duì)固定人群的服務(wù)不僅需要講究親情服務(wù)，更要不斷創(chuàng)新。
5、 本項(xiàng)目在服務(wù)上也需顧及到外籍人士在風(fēng)土人情、生活習(xí)慣和文化背景上的差異和在安全、監(jiān)控、保密上的特殊要求。
6、 在大廈內(nèi)有比較嚴(yán)密的安全、監(jiān)控系統(tǒng)，要求必須要有保密上的特殊要求。做到外來人員不經(jīng)業(yè)主允許一律不準(zhǔn)入內(nèi)。
7、 大廈內(nèi)部配套設(shè)施的先進(jìn)性較高，要求有較強(qiáng)的工程管理人員。
8、 本項(xiàng)目為全電梯公寓，對(duì)電梯、消防、供水等設(shè)備系統(tǒng)管理要求較高；
3.2管理思路
根據(jù)無錫光華大廈的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：
1、 根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)、物業(yè)管理需求分析和我司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將本項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)定位在五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)上。
2、 本項(xiàng)目采取酒店式管理關(guān)鍵在客戶服務(wù)和俱樂部服務(wù)，我們將對(duì)照五星級(jí)酒店的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，確定客戶服務(wù)和俱樂部服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。
3、 俱樂部與一般社區(qū)活動(dòng)中心在項(xiàng)目設(shè)置上并無大的差別，區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)在于檔次的高低，而檔次的高低關(guān)鍵在于俱樂部能提供一個(gè)安靜、溫馨、高雅、舒適、精致的休閑和社交環(huán)境。人多而雜就會(huì)破壞俱樂部的氛圍。因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的俱樂部應(yīng)嚴(yán)格控制對(duì)外服務(wù)范圍。
4、 項(xiàng)目員工全部招用有五星級(jí)酒店服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的管理和服務(wù)人員。
5、 大廈的服務(wù)對(duì)象多為高級(jí)白領(lǐng)及外籍人士，委托性服務(wù)比較多，我司認(rèn)為在服務(wù)項(xiàng)目上應(yīng)多樣化，并且嚴(yán)格按照五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)，如提供班車服務(wù)以及各類代辦服務(wù)等。
6、 針對(duì)大廈業(yè)主安全、保密要求較高，建議在設(shè)置小區(qū)配套設(shè)備上應(yīng)重點(diǎn)考慮。
7、 本項(xiàng)目6層以下為商業(yè)中心，人群進(jìn)出流量大，應(yīng)考慮大廈業(yè)主的出入通道與商業(yè)中心顧客的通道分開管理的需求。
8、 定期安排本項(xiàng)目上的人員參加培訓(xùn)和到五星級(jí)酒店學(xué)習(xí)，不斷提高大廈的管理水平。
3.3管理目標(biāo)
3.3.1管理總目標(biāo)
按照國(guó)家建設(shè)部頒布的《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》，接管后一年內(nèi)達(dá)到國(guó)家級(jí)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。
3.3.2管理體系目標(biāo)
接管后，三個(gè)月內(nèi)建立一套符合ISO9000標(biāo)準(zhǔn)的管理體系，使本項(xiàng)目管理和服務(wù)工作更加規(guī)范和符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。
3.3.3管理分項(xiàng)目標(biāo)
1、客戶服務(wù)
客戶服務(wù)滿意率99%以上；
有效投訴率1%以下；?
物業(yè)管理費(fèi)收繳率98%以上；?
?回訪率100%。
2、安保服務(wù)
重大管理責(zé)任事故發(fā)生率0?
一般管理責(zé)任事故發(fā)生率0.1%以下?
安保服務(wù)滿意率99%
3、維修保養(yǎng)服務(wù)
維修及時(shí)率100%?
維修合格率100%?
設(shè)備完好率100%
維修回訪率100%?
維修服務(wù)滿意率99%?
4、保潔服務(wù)
保潔合格率100%?
保潔服務(wù)滿意率99%
5、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)
綠化成活率100%?
綠化養(yǎng)護(hù)合格率100%?
綠化養(yǎng)護(hù)滿意率99%
四、 物業(yè)管理初步方案
4.1說明
本計(jì)劃書僅為今后服務(wù)的基本架構(gòu)，主要提供無錫光華大廈項(xiàng)目的物業(yè)管理，包括客戶服務(wù)、安保、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個(gè)方面。
在順利進(jìn)場(chǎng)接管無錫光華大廈后，我們將根據(jù)實(shí)際情況，按照凱德公司現(xiàn)有的ISO9000質(zhì)量管理體系和一整套完善的各類服務(wù)的操作手冊(cè)進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，以便更有效的管理此項(xiàng)目，為客戶提供超值服務(wù)。
4.2管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置
4.2.1管理架構(gòu)
我公司擬設(shè)無錫光華大廈項(xiàng)目部，全面負(fù)責(zé)公司在無錫光華大廈的日常管理運(yùn)作，統(tǒng)管整個(gè)無錫光華大廈的內(nèi)外事務(wù)。項(xiàng)目部下設(shè)：客戶服務(wù)部、維修班、安保隊(duì)、綠化保潔隊(duì)。
項(xiàng)目部架構(gòu)圖如下所示：
4.2.2人員配置
項(xiàng)目部將按照公司ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和無錫光華大廈的實(shí)際情況，科學(xué)、合理的設(shè)置機(jī)構(gòu)和安排人員，力求實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)目標(biāo)，本著“精干、合理、高效，以崗定人”的原則確定人員編制。
寫字樓物業(yè)的管理方案 9
第一章提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃
一、認(rèn)識(shí)與定位
�。ㄒ唬┤珖�(guó)戰(zhàn)略長(zhǎng)沙重點(diǎn)
（二）項(xiàng)目定位
二、工作重點(diǎn)和零風(fēng)險(xiǎn)工程
（一）三個(gè)重點(diǎn)
�。ǘ┝泔L(fēng)險(xiǎn)工程
三、指導(dǎo)思想、管理模式、管理目標(biāo)
�。ㄒ唬┲笇�(dǎo)思想：真誠(chéng)合作、專業(yè)保障、長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)
�。ǘ┮环N模式：[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理模式
（三）管理目標(biāo)兩項(xiàng)承諾
四、四大優(yōu)勢(shì)
�。ㄒ唬┯^念優(yōu)勢(shì)：滿意只是起點(diǎn)（以服務(wù)客戶為最高原則）
�。ǘ┘夹g(shù)優(yōu)勢(shì)：樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持
�。ㄈ┡涮變�(yōu)勢(shì)：提供綜合性物業(yè)管理服務(wù)
（四）經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)：外接項(xiàng)目管理服務(wù)的實(shí)踐
五、八項(xiàng)措施
第一章管理方式、工作計(jì)劃和物資裝備
一、管理方式
二、工作計(jì)劃
三、物資裝備
第二章管理人員配備、培訓(xùn)與管理
一、管理人員的配備
�。ǘ┕芾硖幦藛T配置
�。ㄈ└鞑块T人員素質(zhì)要求
二、管理人員的培訓(xùn)
三、管理人員的管理
第三章管理規(guī)章制度和檔案的
建立與管理
一、管理規(guī)章制度的建立
二、檔案資料的建立與管理
第五章指標(biāo)的承諾及其措施
第六章管理成本測(cè)算和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
一、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
二、對(duì)物業(yè)管理處財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)
三、管理處控制成本主要措施
四、機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理有關(guān)費(fèi)用測(cè)算
第七章辦公大樓物業(yè)管理的.前期介入和后續(xù)工程的前期介入
一、物業(yè)管理的前期介入
�。ㄒ唬┦┕て诘奈飿I(yè)管理
（二）辦公大樓設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理
�。ㄈ┺k公大樓施工驗(yàn)收期及物業(yè)接管驗(yàn)收的物業(yè)管理
二、辦公大樓后續(xù)工程的前期介入
三、處理辦公大樓與周邊施工現(xiàn)場(chǎng)之間各類矛盾的措施
第八章社區(qū)文化和便民服務(wù)
一、社區(qū)文化與物業(yè)管理關(guān)系的再認(rèn)識(shí)
�。ㄒ唬╅_展社區(qū)文化活動(dòng)是文化需求的重要手段。
�。ǘ┥鐓^(qū)文化是實(shí)施物業(yè)管理的潤(rùn)滑劑。
�。ㄈ┥鐓^(qū)文化在內(nèi)容和形式上應(yīng)和物業(yè)管理相聯(lián)系。
�。ㄒ唬┥鐓^(qū)環(huán)境特點(diǎn)
�。ǘ┥鐓^(qū)總體目標(biāo)
�。ㄈ┍ＷC社區(qū)文化總體效果的主要措施
三、便民服務(wù)
第九章機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理
一、系統(tǒng)的日常運(yùn)行
二、設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案
�。ㄒ唬┰O(shè)備故障處理規(guī)程
�。ǘ┌l(fā)生火警處理規(guī)程
（三）電梯困人救援規(guī)程
�。ㄋ模┕╇婋娫赐ｋ姽收咸幚硪�(guī)程
（五）停水及故障處理規(guī)程
�。┛照{(diào)故障處理規(guī)程
三、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)
�。ㄒ唬┚S護(hù)保養(yǎng)工作方式
�。ǘ┤粘＞S護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量控制
�。ㄈ┲饕到y(tǒng)定檢工作要點(diǎn)
（四）設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)
四、節(jié)能管理
五、技術(shù)改造、更新
六、技術(shù)資料的收集、管理、使用
第十章物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施
一、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍
二、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)運(yùn)作
三、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)周期
四、房屋本體部分維修計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)
五、公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及標(biāo)準(zhǔn)
第十一章日常物業(yè)管理的綜合服務(wù)
一、事務(wù)管理
三、保安及消防管理
五、設(shè)施管理
寫字樓物業(yè)的管理方案 10
一、建立設(shè)施設(shè)備檔案
設(shè)施設(shè)備檔案應(yīng)至少包括以下內(nèi)容：
a.消防系統(tǒng)
b.變壓器
c.低壓配電
d.供、排水系統(tǒng)
e.監(jiān)控系統(tǒng)
f.照明系統(tǒng)
g.裝修材料
二、供配電系統(tǒng)
A、運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理人員應(yīng)每日檢查：
1、變壓器的油位、油色是否正常，運(yùn)行是否超負(fù)荷，是否漏油。
2、配電柜有無聲響和異味，各種儀表指示是否正常，各種導(dǎo)線的接頭是否有過熱或燒傷，接線是否良好。
3、配電室防各種標(biāo)示物、標(biāo)示牌是否完好，安全用具是否齊全以及是否放于規(guī)定的位置。
4、按時(shí)開關(guān)轄區(qū)內(nèi)的燈飾。
5、沿線無堆積易燃物、危險(xiǎn)物品。
B、保養(yǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)
1、低壓配電柜維護(hù)、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)
1）、每日工作包括：
a、檢查母線接頭有無變形，有無放電的痕跡；緊固連接螺栓確保連接緊密，母線接頭處有臟物時(shí)應(yīng)清除，螺母有銹蝕現(xiàn)象應(yīng)更換。
b、檢查配電柜中的各種開關(guān)；緊固進(jìn)出線的螺栓，清潔柜內(nèi)塵土。
c、檢查電流互感器和各種儀表的接線是否接好。
d、檢查熔斷器的容體和插座是否接觸良好，有無燒損。
2）、物業(yè)管理人員保證，低壓配電柜的養(yǎng)護(hù)，每半年一次。其順序是：先做好養(yǎng)護(hù)前的準(zhǔn)備，然后分段進(jìn)行配電柜的保養(yǎng)。
2、變壓器的保養(yǎng)、維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)
a、變壓器的養(yǎng)護(hù)應(yīng)每半年一次。
b、在停電狀態(tài)下，清掃變壓器的外殼，檢查變壓器的油封墊圈是否完好。
c、擰緊變壓器的外引線接頭，若有破損應(yīng)修復(fù)后再接好。 d、檢查變壓器絕緣子是否完好，接地線是否完好，若損傷則予以更換。
e、測(cè)定變壓器的絕緣電阻。
C、停電應(yīng)急措施的'服務(wù)至少應(yīng)包括：
1、對(duì)于供電局提前通知，檢修高壓線路計(jì)劃停電時(shí)，物業(yè)及進(jìn)告知業(yè)主停電原因及時(shí)間，通知做好停電準(zhǔn)備工作。
2、對(duì)于突發(fā)事件停電時(shí)，物業(yè)及時(shí)與相關(guān)部門聯(lián)系，問明停電原因及時(shí)間后，及時(shí)通知業(yè)主。
3、當(dāng)維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備需計(jì)劃停電時(shí)，服務(wù)中心提前通知停電范圍、時(shí)間，維修員應(yīng)按要求做好保證安全的組織措施和技術(shù)措施。原則上停電選在下班時(shí)間或節(jié)假日期間。
4、當(dāng)供電系統(tǒng)出現(xiàn)突發(fā)事故時(shí)，維修員應(yīng)迅速進(jìn)行搶修，必要時(shí)通知業(yè)主停電時(shí)間及原因。
5、當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)停止動(dòng)力設(shè)備供電。
三、電氣設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)管理人員應(yīng)保障：
1、正常情況下，配備兩人保障24小時(shí)辦公、后勤等持續(xù)供電的穩(wěn)定性
2、所有電氣設(shè)備的安裝及線路敷設(shè)符合低壓電氣安裝規(guī)程的規(guī)定。
3、在增添大容量的電氣設(shè)備時(shí)，需重新設(shè)計(jì)線路，并經(jīng)過有關(guān)供電、消防部門審核同意后，進(jìn)行安裝和使用。杜絕在電氣線路上增加容量，以防過載引起火災(zāi)。
4、建筑內(nèi)采用采用銅芯導(dǎo)線；敷設(shè)線路進(jìn)入夾層或悶頂內(nèi)，需穿管敷設(shè)，并將接線盒封閉。
5、辦公室內(nèi)的臺(tái)燈、壁燈、落地?zé)艉团洳烷g內(nèi)的電冰箱等電氣設(shè)備的金屬外殼，需有可靠的接地保護(hù)。
6、照明燈具表面高溫部位不得靠近可燃物，碘鎢燈、熒光燈、高壓汞燈（包括日光燈鎮(zhèn)流器），不可直接安裝在可燃物體上；深罩燈、吸頂燈等，如安裝在可燃物件附近時(shí)，需加墊石棉布或石棉板隔熱層；對(duì)于碘鎢燈、功率大的白熾燈的燈頭線，采用耐高。
7、溫線穿瓷套管保護(hù)；廚房等潮濕地方采用防潮燈具。
8、配電室作防火分隔處理。
9、火災(zāi)報(bào)警裝置、自動(dòng)滅火裝置、事故照明等消防設(shè)施的用電，備有應(yīng)急電源，消防設(shè)施的專用電氣線路應(yīng)穿金屬管敷設(shè)在非燃燒體結(jié)構(gòu)上，并定期進(jìn)行維護(hù)檢查，以保證隨時(shí)可用。
10、電氣設(shè)備、移動(dòng)電器、避雷裝置和其他設(shè)備的接地裝置每年至少進(jìn)行兩次絕緣及接地電阻的測(cè)試。
11、在配電室和裝有電氣設(shè)備的機(jī)房?jī)?nèi)，配置適當(dāng)?shù)臏缁鹌鞑摹?/p>
寫字樓物業(yè)的管理方案 11
�。ㄒ唬莾�(nèi)辦公的各單位應(yīng)成立安全工作領(lǐng)導(dǎo)小組，明確具體負(fù)責(zé)安全工作的領(lǐng)導(dǎo)和安全員，負(fù)責(zé)本單位的'安全工作。
�。ǘ┌l(fā)生水、電、暖、電梯、消防等發(fā)生故障及意外情況時(shí)，請(qǐng)?jiān)诘谝粫r(shí)間通知管理中心，以便及時(shí)安排處理，發(fā)生被偷、被盜案件時(shí)及時(shí)報(bào)告管理中心，由管理中心聯(lián)系公安機(jī)關(guān)進(jìn)行偵破。
�。ㄈ莾�(nèi)配備的消防、滅火、煙感噴淋、報(bào)警等裝置嚴(yán)禁無故動(dòng)用或玩試；消防通道內(nèi)嚴(yán)禁堆放物品，各樓層消防通道門嚴(yán)禁鎖閉，始終保持暢通狀態(tài)。
�。ㄋ模莾�(nèi)配電柜（井）不許隨意開啟，發(fā)生跳閘等情況要立即報(bào)告管理中心，由專業(yè)人員排除故障后，方能恢復(fù)供電；各單位實(shí)驗(yàn)室新增大功率電器設(shè)備時(shí)應(yīng)及時(shí)向管理中心報(bào)告，經(jīng)批準(zhǔn)后方可使用，以防止線路過載引起火災(zāi)。
�。ㄎ澹└鲉挝晦k公室門鎖應(yīng)區(qū)分在用與備用鑰匙，備用鑰匙應(yīng)集中保管，指定專人負(fù)責(zé)，并將負(fù)責(zé)人名單及聯(lián)系電話報(bào)管理中心，以便發(fā)生意外情況時(shí)應(yīng)急使用。
�。└鲉挝恢攸c(diǎn)部位（如財(cái)務(wù)室、檔案室、國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、電話機(jī)房、設(shè)備機(jī)房、配電室、消防監(jiān)控室等）安全應(yīng)有專人負(fù)責(zé)，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入。
（七）各單位因工作需要進(jìn)行工程項(xiàng)目施工時(shí)，須及時(shí)向管理中心報(bào)告，在確定對(duì)大樓主體結(jié)構(gòu)、水、電、暖線路及正常的工作秩序等方面沒有影響時(shí)方可展開施工。
�。ò耍┕芾碇行亩ㄆ诮M織物業(yè)管理人員檢查消防設(shè)施在用情況，使其始終保持良好狀態(tài)。各單位每年組織一次消防安全知識(shí)教育、演練和安全檢查，以隨時(shí)應(yīng)急突發(fā)事件。
寫字樓物業(yè)的管理方案 12
為了認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司的環(huán)境、安全工作，建立有效的工作責(zé)任機(jī)制，真正做到全員參與，進(jìn)而確保安全目標(biāo)的順利完成，結(jié)合公司實(shí)際，制定本管理辦法，望各部門嚴(yán)格遵守。本制度適用于在總部辦公樓內(nèi)進(jìn)行相關(guān)工作的全體人員。
人員及辦公設(shè)備安全的管理
一、各部門要堅(jiān)持貫徹執(zhí)行國(guó)家的職業(yè)安全標(biāo)準(zhǔn)、法律、法規(guī)，落實(shí)公司有關(guān)規(guī)定，改善辦公條件，加強(qiáng)安全管理，增強(qiáng)員工安全意識(shí)，積極尋求降低事故發(fā)生、減少損失的辦法和措施；
二、員工在辦公過程中必須嚴(yán)格遵守公司管理模式中各項(xiàng)規(guī)章制度，正確使用辦公設(shè)備和防護(hù)用品，積極預(yù)防事故的.發(fā)生，減少和防止事故人身傷害；
三、各部門的責(zé)任人應(yīng)對(duì)本部門的安全管理工作高度重視，有安排、有檢查、有獎(jiǎng)懲。
四、辦公用品及設(shè)備要做到誰使用、誰保養(yǎng)、誰檢修，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)報(bào)告，積極保持設(shè)備整潔、運(yùn)轉(zhuǎn)正常、性能可靠。
五、公司員工應(yīng)合理安排個(gè)人生活，確保上班時(shí)間精神飽滿、體力充沛，嚴(yán)禁酒后作業(yè)、疲勞作業(yè)。
消防安全管理
一、各部門負(fù)責(zé)人和員工都有維護(hù)公司消防安全、保護(hù)消防設(shè)施、預(yù)防火災(zāi)、報(bào)告火災(zāi)、報(bào)告火警的責(zé)任和義務(wù)；
二、電源插座、插線板、電線接頭、滅火器、消火栓、各類電器設(shè)備為重點(diǎn)防火部位，各樓層安全管理員應(yīng)明確公司內(nèi)重點(diǎn)防火部位，隨時(shí)檢查，及時(shí)消除火險(xiǎn)隱患，對(duì)上級(jí)單位、領(lǐng)導(dǎo)、技術(shù)質(zhì)量部提出的消防工作整改意見，要認(rèn)真組織落實(shí)；
三、辦公樓內(nèi)除衛(wèi)生間以外區(qū)域嚴(yán)禁吸煙與明火，衛(wèi)生間內(nèi)吸煙應(yīng)將煙頭徹底熄滅后，放入煙灰缸內(nèi)，嚴(yán)禁亂丟煙頭；個(gè)人隨身攜帶的打火機(jī)、火柴等點(diǎn)火工具應(yīng)妥善保管，避免高溫暴曬。
四、各部門應(yīng)廣泛開展消防宣傳教育和培訓(xùn)，提高員工的消防安全意識(shí)；
五、滅火器、消火栓應(yīng)隨時(shí)處于良好狀態(tài)；滅火器壓力表應(yīng)始終處于綠色區(qū)域；滅火器應(yīng)在有效期內(nèi)；消火栓應(yīng)保證箱內(nèi)設(shè)備齊全，無跑冒滴漏現(xiàn)象。
六、不得隨意使用、移動(dòng)消防器材，違者重罰。
七、禁止在疏散通道內(nèi)堆放物資，隨時(shí)保持安全通道和安全出口暢通。辦公樓內(nèi)全體員工應(yīng)悉知周圍疏散通道，掌握滅火器、消防栓使用方法，發(fā)現(xiàn)初起火情，迅速處理。
八、辦公樓內(nèi)禁止存放、使用、制作易燃易爆物品。
九、各區(qū)域安全管理員應(yīng)每日進(jìn)行本區(qū)域防火安全檢查，確認(rèn)消防安全符合以上規(guī)定。
防盜安全管理
一、公司辦公樓安裝防盜裝置，門禁系統(tǒng)；
二、公司設(shè)專職安保人員，定期巡邏；發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)上報(bào)辦公室；
三、員工不得在辦公室存放私人貴重物品或大筆現(xiàn)金，離開辦公室（室內(nèi)無人）應(yīng)隨即鎖門；
用電安全管理
一、公司辦公區(qū)域應(yīng)根據(jù)配電容量配置設(shè)施設(shè)備，并留有余地；
二、員工使用各類辦公設(shè)施設(shè)備時(shí)，應(yīng)遵守相關(guān)的操作說明書，禁止違規(guī)操作以保障用電安全；
三、除辦公設(shè)備以外的電力設(shè)施設(shè)備的維修應(yīng)由公司專人負(fù)責(zé)，公司人員不得擅自維修；
四、維修人員在維修各類電力設(shè)備時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照安全操作規(guī)程操作；
五、員工不得擅自私拉電線，不得擅自使用大功率用電設(shè)備，；下班時(shí)應(yīng)切斷辦公設(shè)備、電風(fēng)扇、空調(diào)及各類辦公電器的電源。
六、各區(qū)域安全管理員應(yīng)每日進(jìn)行負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的用電安全檢查，確認(rèn)符合以上規(guī)定。
相關(guān)事項(xiàng)
一、下班時(shí)各部門安全管理員應(yīng)檢查各自辦公室門窗及重點(diǎn)防火部位的安全情況。如安全管理員下班時(shí)仍有員工在加班，則須做好交班工作。節(jié)假日及休息日由安保人員負(fù)責(zé)安全防范工作，發(fā)現(xiàn)情況應(yīng)及時(shí)向辦公室報(bào)告處理；
二、各樓層安全管理員依據(jù)本制度檢查各類防范設(shè)施的完好情況和安全防范措施的落實(shí)情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、督促整改；
三、各類安全問題由技術(shù)質(zhì)量部根據(jù)原因、性質(zhì)、后果、責(zé)任等因素負(fù)責(zé)調(diào)查處理，必要時(shí)提請(qǐng)公司總經(jīng)理批示。
本管理辦法自公布之日起生效。
寫字樓物業(yè)的管理方案 13
一、辦公大樓的安全保衛(wèi)工作由辦公室負(fù)責(zé)，指揮各部室應(yīng)積極協(xié)助配合。
二、各部門要加強(qiáng)職工安全教育，增強(qiáng)安全意識(shí)，采取有效措施，內(nèi)外結(jié)合，全方位設(shè)防，確保大樓內(nèi)部安全。
三、辦公樓實(shí)行封閉式管理，非工作時(shí)間如有公務(wù)活動(dòng)的，活動(dòng)承辦部門（或承辦人）應(yīng)事先向辦公室報(bào)告，由辦公室通知門衛(wèi)，承辦部門（或承辦人）在活動(dòng)期間負(fù)責(zé)配合門衛(wèi)搞好辦公樓的安全工作。
四、辦公物品應(yīng)擺放有序；工作人員離開辦公室，應(yīng)隨手鎖門；下班前各辦公室要進(jìn)行安全檢查，切斷電源，關(guān)鎖好門窗，辦公室門鎖應(yīng)處在保險(xiǎn)位置。
五、加強(qiáng)現(xiàn)金和物資管理。后勤要認(rèn)真執(zhí)行現(xiàn)金和物資管理制度，備用金按規(guī)定數(shù)額存放；各部室使用的貴重物品、精密儀器要有專人負(fù)責(zé)，并存放在安全的地方。
六、嚴(yán)格執(zhí)行保密制度，做好涉密圖紙、文件、合同、資料管理工作，防止失、泄密事件發(fā)生。
七、認(rèn)真執(zhí)行消防安全的.法律法規(guī)。指揮部要經(jīng)常結(jié)合內(nèi)部的安全需求，開展防火宣傳教育，提高消防意識(shí)。辦公樓內(nèi)不得存放汽油、火藥、液化石油氣等易燃、易爆物品，工作人員要人人愛護(hù)消防設(shè)備，使消防器材處于戰(zhàn)備良好狀態(tài)。
八、各部室要定期檢查辦公室的用電線路，發(fā)現(xiàn)線路隱患及時(shí)報(bào)后勤。
九、各部室要定期檢查辦公室的其他安全問題，及時(shí)上報(bào)，排除安全隱患。
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