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XX市某房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究 -調(diào)研報告

時間:2024-09-23 08:25:25 調(diào)研報告 我要投稿
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XX市某房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究 -調(diào)研報告

一、項目背景
1 、 項目名稱: 東湖路人行居住小區(qū)(暫定名)
2、可行性研究報告的編制依據(jù):
(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》
(2)《A市城市拆遷管理條例》
(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
(4)《住宅設(shè)計規(guī)范》
(5)《住宅建筑設(shè)計標準》
(6)《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準》
(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》
(8)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》
3、項目概況
1 )地塊位置:該基地東起白洋河,南至建設(shè)東路,西至東湖路、北至人民銀行圍墻,圍合區(qū)內(nèi)土地面積約28333平方米,該地塊屬池州市二類地段。
2 )建設(shè)規(guī)模與目標:
土地面積:42.5畝(28300平方米)
容積率:2.2
開發(fā)周期:3至4年
土地價格:5000元/畝(A市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價)
建筑面積(預(yù)計):總建筑面積:61460㎡
3 )周圍環(huán)境與設(shè)施
(1)步行約10 分鐘可至A市中心秋浦路、長江路。
(2)西側(cè)為A市城市中心景點百荷湖。
(3)東側(cè)為清溪河城市綠化帶,南側(cè)為城市綠化廣場。
(4)西南靠近A市城關(guān)小學(xué)。
(5)北面為A市人民銀行。
4 、項目SWOT分析
優(yōu)勢及機會
(1) 該項目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟,周邊環(huán)境在不久的將來將是池州最佳的居住區(qū)域。
(2) A近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設(shè)步伐,使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。 (3) 東側(cè)匯景花園的成功開發(fā),為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。 (4) 周遍日趨成熟的居住配套及“百荷商業(yè)步行街”的商業(yè)氛圍的逐步形成,為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。
(5) 拆遷的當?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大,對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。 (6) 該項目以毛地出讓,起價5000元/畝,使得取得該地塊的前期資金較少。 (7) 該項目規(guī)劃定位為A市第一個小高層住宅小區(qū),我公司在B市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。
(8) 我公司與A市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景,有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。
(9) 物業(yè)管理公司在A市的先行介入,為今后該項目的物業(yè)管理,具有一定的優(yōu)勢互補的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮,為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。
劣勢及威脅
(11) 拆遷密度過大,拆遷成本及風險是該項目成功與否的關(guān)鍵。
(12) A市拆遷實施細則的即將出臺,拆遷成本的預(yù)測具有一定的風險性。 (13) 市政設(shè)施的帶拆帶建,因其標準的不確定性,使的成本的測算具有一定的不確定性。 (14) 江浙資金的介入,有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
(15) 規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位,今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過,具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成,物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等,將給今后的銷售帶來一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷,再加上A市某縣人的北京自焚事件,拆遷的難度較大。 (18) 匯景花園的日趨完善,又是多層住宅,與本項目的競爭將比較激烈。 (19) 拆遷的難度,使該項目的建設(shè)周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。
二、市場分析
1 A市概況
A市位于長江南岸,面積8271平方公里,人口153萬。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)——牯牛降、國家級水禽濕地保護區(qū)——升金湖。全市森林覆蓋率達56%,1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。 投資環(huán)境良好。交通通信便捷,公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng);水運以長江干流的重要港口——A港為樞紐,擁有國家對外開放口岸,年設(shè)計吞吐能力達500萬噸,A港泥洲新港區(qū)一期工程已動工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò);溝通沿江通道的京九鐵路、沿江高速公路、九黃高速公路等項目已經(jīng)國家立項批準,2002年——2003年將全面動工;長江大橋已于2001年底動工興建。項目所在區(qū)位于長江中下游南岸,與B市接壤,南連、黃山,是A市***、經(jīng)濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里,人口62萬,轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。
2 A市房地產(chǎn)住宅市場分析
A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展,大致經(jīng)歷了三個階段:1988年至1993年為第一階段,以房屋統(tǒng)代建為主,所建住房多為福利性,商品化率低,房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段,統(tǒng)代建行為逐步消失,商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和翠微苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點,掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快,城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張,城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動,房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。到目前為止,A市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù),完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理,市場體系基本建立。
二OO三年,A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面:
表現(xiàn)之一:投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元,投資增幅達33.4 %,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%,占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
表現(xiàn)之二:市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積
20.04萬平方米,銷售面積22.04萬平方米,消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。
表現(xiàn)之三:房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%,凈增400元/m2左右。 表現(xiàn)之四:交易市場持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。A市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起,面積達89.62萬m2,比上年度分別增長25%和35%,其中存量房買賣2305起,面積24.40萬m2,成交金額8800萬元。
表現(xiàn)之五:拉動經(jīng)濟效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14%,帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元,帶動社會商品銷售6.16億元;房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。 對今后市場的預(yù)測:
---—從購房能力看
伴隨著經(jīng)濟增長,城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多,2001年到2003年,城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大,但消費市場仍保持旺熱。 ——從投資角度看
由于股市長期低迷,銀行利率多次下調(diào),而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著,使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持,大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%,年增幅達16%。
——從消費結(jié)構(gòu)看
隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展,居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念,改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。據(jù)調(diào)查,匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。
——從需求關(guān)系看
根據(jù)城市總體規(guī)劃,城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里,城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下,單從住房需求分析,A市每年人口增長拉動的住房需求,加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要,將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。
3、主要競爭項目分析
住宅小區(qū)詳細情況如表:
項目 套數(shù) 建筑面積(萬㎡) 平均單價(元/㎡) 位置
匯景國際花園 1500 22 1400 湖濱路
碧荷苑 78 5.8 1344 建設(shè)中路
荷花村 170 1460 建設(shè)路
桃園小區(qū) 130 1400 秋浦路
秋浦花園 500 6.9 1508 長江路
部分商業(yè)網(wǎng)點詳細情況
項目 面積㎡ 單價元/㎡ 位置
匯景國際花園 40~~80 4000~5600 新城區(qū)
秋浦花園 50~~70 5000~12000 市中心
碧荷苑 36~~50 6800 建設(shè)路
桃園小區(qū) 車庫 550 秋浦路
荷花村 車庫 550 建設(shè)路
三、項目財務(wù)分析
(一)、拆遷成本分析
圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu),其中4棟5層住宅樓房(實驗小學(xué)職工二棟40戶,四建公司職工住宅一棟16戶,拆遷公司拆遷安置房一棟,30戶)。其它房屋均為二——四層。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié),圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積:住宅34329平方米,經(jīng)營性用房600平方米,合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證,規(guī)劃建房證,房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。 拆遷成本估算:
按照A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補償標準貨幣拆遷估算。
1、住宅:640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80

2、經(jīng)營性用房:640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附屬物(水、電、電話、空調(diào)以上其它)
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
經(jīng)營性用房:600平方米*45元/平方米=27000元
4、室內(nèi)裝飾:34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等
34929平方米*48元=1676592元
搬家費、臨時過渡費:
1、搬家費:
住宅:200戶*300元=60000元
經(jīng)營性用房:9戶*500元=4500元
小計:64500元
2、過渡費:
住宅:34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元
經(jīng)營性用房:600平方米*16元/平方米*6個月=57600元
小計:632535元
其他費用
3、 管理費,委托拆遷費:
34929平方米*15元/平方米=523935元
4、 房屋拆遷評估費:35000元
5、 獎勵:
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有費用小計:38533208元,折抵每平方補償金額為1103.18元。
按照A市人民政府第9號令,對A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷,在2003年上半年尚可以執(zhí)行,自省《城市房屋拆遷管理辦法》,在2003年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重,特別全國城市房屋拆遷大氣候政策,向被拆遷人傾斜,裁決司法強制拆遷基本停止。再者,A市房屋拆遷管理辦法即將出臺,其基準價在原基礎(chǔ)上預(yù)計上調(diào)100元/平方米左右,由此拆遷成本預(yù)計為:
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
(二)建筑成本分析
對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案,沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點,占地面積:50*10*2=1000㎡,建筑面積:2000㎡。
主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點之間,次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房,形式基本同S小高層,裙房上建三棟12層住宅,裙房占地110*15*2=3300㎡,三棟12層住宅建筑面積:29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡,合計建筑面積:17906㎡。 地塊內(nèi)大致布置
一棟 15層29.4*13.8*15層;
一棟 12層29.4*13.8*12層;
三棟 12層40*15*12層;
一棟 15層40*15*15層;
占地面積:3211㎡,建筑面積:41554㎡
總占地面積:5861㎡,建筑密度:20.7%
總建筑面積:61460㎡,容積率:2.17
高層均設(shè)計地下室,面積為4861㎡,總戶數(shù)約為297戶。
建設(shè)成本估算
(一)、工程前期費:
1、拆遷成本
2、土地出讓金
3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費:61460㎡*50元/㎡=307.3萬元
4、人防基金:配套建地下室
5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費:56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元
6、墻改:61460*8=49.168萬元
7、散裝水泥:61460*2=12.29萬元
8、白蟻防治費:61460*2=12.29萬元
9、質(zhì)量監(jiān)督費:61460*2=12.296萬元
10、施工圖審查:61460*1=6.15萬元
11、防雷審查:61460*1=6.15萬元
12、消防審查:
13、文物:0.2萬元
14、規(guī)劃設(shè)計:10萬元
15、建筑設(shè)計:2000*12+59460*30=180.78萬元
16、地質(zhì)勘探:61460*2=12.29萬元
17、測量定位:10萬元
18、煤氣增容:2500元/戶
19、供水管網(wǎng)配套費:20元/㎡
小計:627.93萬元(18、19項代收代繳,未計)
(二) 工程成本
1、樁基:59460*100元/㎡=594.6萬元
2、地下室:4861*600元/㎡=291.66萬元
3、主體:59460*900+2000*500=5451.4萬元
4、電梯:9棟*50萬元/棟=450萬元
5、室外水電氣工程:61460*50=307.3萬元
6、小區(qū)綠化、道路等室外工程:61460*60=368.76萬元
7、監(jiān)理費:6337.66*1%=63.38萬元
小計:7527.1萬元
總計、8155.03萬元
(三)項目費用分析
依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則,就該項目的預(yù)算定價為:
小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡
銷售收入 住宅1900*56160=106704000
商鋪6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
總計:142392800元
營業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604
各項費用 142392800*4%=5695712
總成本:拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本 =42025874.2+81550300+7831604+5695712+X =137103490.2
毛利潤:銷售收入—總成本
=142392800-137103490.2=5289309.8元
結(jié)論:如土地掛牌競價在五百二十八萬以內(nèi),該項目具有一定的利潤空間,項目可行。如超出則項目風險較大,項目不可行。

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