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商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
隨著個(gè)人素質(zhì)的提升,報(bào)告使用的頻率越來(lái)越高,報(bào)告中涉及到專業(yè)性術(shù)語(yǔ)要解釋清楚。一聽(tīng)到寫(xiě)報(bào)告就拖延癥懶癌齊復(fù)發(fā)?下面是小編精心整理的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告,歡迎大家借鑒與參考,希望對(duì)大家有所幫助。
商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告1
調(diào)研目的:針對(duì)合肥市商業(yè)類型地產(chǎn)銷售單價(jià)及租金增長(zhǎng)狀況進(jìn)行了調(diào)研和市場(chǎng)分析,在取得目前合肥市商業(yè)地產(chǎn)銷售價(jià)格及租金增長(zhǎng)率,為公司操作勝利廣場(chǎng).歡樂(lè)城項(xiàng)目提供一定的參考依據(jù)及相關(guān)數(shù)據(jù)支持。
調(diào)研對(duì)象:針對(duì)項(xiàng)目周邊或近幾年來(lái)合肥市熱銷或具有代表性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研,對(duì)歷年來(lái)商業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行一定的匯總及相關(guān)市場(chǎng)分析。預(yù)測(cè)未來(lái)一段時(shí)間期內(nèi)合肥商業(yè)地產(chǎn)商鋪?zhàn)饨鹉暝鲩L(zhǎng)率等情況,現(xiàn)主要調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)包括:安徽國(guó)際廣場(chǎng)、金色巴黎購(gòu)物廣場(chǎng)、環(huán)球購(gòu)物廣場(chǎng)、元一時(shí)代廣場(chǎng)、新天地國(guó)際廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等代表性商業(yè)項(xiàng)目,現(xiàn)對(duì)相關(guān)案例及數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總,其市場(chǎng)分析結(jié)論如下:
一、合肥商業(yè)市場(chǎng)背景研究:
合肥整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng),人口總數(shù)、人均收入消費(fèi)能力穩(wěn)步上升、并在新一輪城市規(guī)劃下城市未來(lái)發(fā)展能力得到提升,為城市商業(yè)發(fā)展奠定了良好的宏觀市場(chǎng)背景:
合肥商業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變,各種商業(yè)形式、超前形態(tài)已經(jīng)進(jìn)入,零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,以家樂(lè)福、沃爾瑪、易初蓮花、北京華聯(lián)等為代表的大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)集中進(jìn)入:
市場(chǎng)投資主體與方向已經(jīng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),資金與市場(chǎng)關(guān)注度傾向商業(yè)地產(chǎn);城市商圈市場(chǎng)近幾年發(fā)展迅速,市場(chǎng)放量比較大,短期內(nèi)市場(chǎng)呈飽和狀態(tài);開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)集中在老市區(qū)、一環(huán)線等與主干道的交匯處;
單體規(guī)模越來(lái)越大,商業(yè)營(yíng)業(yè)面積在五萬(wàn)方及以上的項(xiàng)目層出不窮;新建集中商業(yè)向MALL的形式發(fā)展,集餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑為一體;定位上走中高、高端路線、在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)分市場(chǎng)。
二、購(gòu)物中心類商業(yè)項(xiàng)目
安徽國(guó)際廣場(chǎng):項(xiàng)目地址在長(zhǎng)江西路,商業(yè)賣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積為平方米,主力商戶有家樂(lè)福、KFC等;
一層商鋪價(jià)格為-元/平方,三層商鋪價(jià)格為7000-9000元/平方,一層四年內(nèi)返租8%,四年后商戶有經(jīng)營(yíng)權(quán),也可委托物業(yè)方代租,三層返租十年,前五年8%,后五年%,10年后交公司管理或回購(gòu),返租年投資回報(bào)率8%;
金色巴黎購(gòu)物廣場(chǎng):項(xiàng)目地址在長(zhǎng)江西路,商業(yè)賣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積為9839平方米,主要經(jīng)營(yíng)服飾、婚慶、體育用品等;一層商鋪價(jià)格為元/平方,二層為元/平方,三層為9000元/平方,四層為6000元/平方,簽三年,稅后8%年返租率,首層總價(jià)高,約50%返租年投資匯報(bào)率8%;
環(huán)球購(gòu)物廣場(chǎng):項(xiàng)目地址在馬鞍山與一環(huán)路交匯處,商業(yè)賣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積為平方,(有萬(wàn)平
方米的夾層綜合、家樂(lè)福、麥當(dāng)勞、KFC、環(huán)球百貨,首層街鋪均價(jià)為元/平方,一層商鋪價(jià)格為-元/平方,夾層商鋪價(jià)格為-元/平方,四層商鋪價(jià)格為5000-9000元/平方,返租三年,返租率為8%三年后承諾原價(jià)130%回購(gòu),投資戶可以續(xù)約,保10%以上的年收益,返租年投資回報(bào)率8%;
元一時(shí)代廣場(chǎng):項(xiàng)目地址在勝利路,經(jīng)營(yíng)面積為平方米,綜合型購(gòu)物中心;引進(jìn)華聯(lián)、國(guó)美、KFC、百貨;一層商鋪價(jià)格為-元/平方,返租10年返租率為10%,到期后必須續(xù)約,返租年投資匯報(bào)率8%;
新天地國(guó)際廣場(chǎng):項(xiàng)目地址在蒙城北路與一環(huán)路交匯處經(jīng)營(yíng)面積為平方米,一層內(nèi)鋪價(jià)格為元/平方,外鋪價(jià)格為元/平方,二樓商鋪價(jià)格為元/平方,三樓商鋪價(jià)格為元/平方,四樓商鋪價(jià)格為元/平方,稅后8%年反租率、首層總價(jià)比較高;
大唐國(guó)際廣場(chǎng):項(xiàng)目地址在望江路與潛山路交匯處,商業(yè)區(qū)域經(jīng)營(yíng)面積為平方米,1-2層為大唐百貨(自營(yíng)招商),3樓為T(mén)esco超市,4樓為真冰滑冰場(chǎng)、餐飲,5樓為銀河國(guó)際影院。二期商鋪價(jià)格在-元/平方,返租10年返租率為10%,到期后必須續(xù)約,返租年投資匯報(bào)率8%;萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng):開(kāi)盤(pán)時(shí)間為09年11月28日,項(xiàng)目地址在包河區(qū)、蕪湖路與馬鞍山路交口,70萬(wàn)平米城市綜合體,18萬(wàn)平米國(guó)際購(gòu)物中心,5萬(wàn)平米六星級(jí)威斯汀酒店、5萬(wàn)平米室外商業(yè)步行街和濱河酒吧街,約30萬(wàn)平米的中央景觀豪宅,10萬(wàn)平方米的超高層雙塔寫(xiě)字樓。萬(wàn)千百貨、超市、電玩、電器、餐飲、兒童娛樂(lè)、大歌星KTV、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城等十大主力商家攜手進(jìn)駐萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),充分體現(xiàn)萬(wàn)達(dá)“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”,國(guó)際廣場(chǎng)、威斯汀酒店為自行持有經(jīng)營(yíng),濱河酒吧街商鋪售價(jià)為元/平方,商業(yè)步行街商鋪價(jià)格為為一層元/平方二元/平方,整體均價(jià)元/平方,中央景觀豪宅為元/平方,商業(yè)步行街主要商戶為品牌自營(yíng)商戶,售租統(tǒng)一,無(wú)返租。
三、合肥市20xx年未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目:
信地廣場(chǎng):建筑面積95萬(wàn)方,商業(yè)面積58萬(wàn)方,項(xiàng)目地址位于靈泉東路與銅陵路交叉口,由SHOPPINGMALL、家居MALL、服裝MALL、星級(jí)酒店、高端商務(wù)寫(xiě)字樓和商業(yè)步行街組成。深國(guó)投廣場(chǎng):建筑面積7萬(wàn)方,商業(yè)面積萬(wàn)方、項(xiàng)目地址位于長(zhǎng)豐路北端,內(nèi)設(shè)沃爾瑪、購(gòu)物中心、美食廣場(chǎng)、影院及多層停車配套設(shè)施等是集購(gòu)物休閑娛樂(lè)餐飲為一提的綜合商業(yè)航母;
明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng):建筑面積54萬(wàn)方、商業(yè)面積38萬(wàn)方、項(xiàng)目地址位于合肥北二環(huán)與四里河路交匯處;是集商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游、影城、五星級(jí)酒店、酒店式公寓為一體的大型、綜合型商業(yè)航母;
松芝萬(wàn)象城:建筑面積18萬(wàn)方、商業(yè)面積10萬(wàn)方項(xiàng)目地址位于合肥長(zhǎng)江西路段,與沃而瑪、北京王府井百貨、南京新街口百貨、麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等商家簽定了入駐協(xié)議;
嘉茂購(gòu)物廣場(chǎng):建筑面積5萬(wàn)方、商業(yè)面積5萬(wàn)方,項(xiàng)目地址位于長(zhǎng)江西路,是購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)餐飲為一體的現(xiàn)代商貿(mào)中心;
中環(huán)城:北臨繁華大道,東臨翡翠大道、南臨石門(mén)路,建筑面積70萬(wàn)方、是一座集商業(yè)、住宅、公寓、酒店、寫(xiě)字樓、藝術(shù)館為一體的大型城市綜合體,大潤(rùn)發(fā)已入駐;
從宏觀層面來(lái)說(shuō),合肥市經(jīng)濟(jì)前景看好,具有扎實(shí)的商業(yè)基礎(chǔ)且城區(qū)人口總量和平均都在不斷增長(zhǎng),這些為商業(yè)發(fā)展提供了動(dòng)力源泉;
以上分析的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般進(jìn)行主題定位包裝來(lái)提高整體項(xiàng)目形象,并力爭(zhēng)成功引入主體店來(lái)加強(qiáng)投資者的信心,進(jìn)行帶租約銷售,一般返租10年,年均回報(bào)率8%-10%左右,銷售情況普遍較好,一般都在期鋪條件下完成銷售,并后期運(yùn)營(yíng)良好;
合肥商業(yè)地產(chǎn)商鋪購(gòu)買群體為投資者,對(duì)總價(jià)的承受能力有限,且傾向采用按揭付款,月供能力受當(dāng)?shù)厥杖胨反嬖诘囊欢ǖ闹萍s行制約。
四、合肥勝利廣場(chǎng)歡樂(lè)城SWOT分析
S—優(yōu)勢(shì)
1、片區(qū)價(jià)值:新城區(qū)位置,本項(xiàng)目屬于勝利路商圈范圍類,項(xiàng)目周邊小區(qū)林立,人流增加不斷提升項(xiàng)目潛在價(jià)值;
2、文化氛圍:勝利廣場(chǎng)是為紀(jì)念合肥解放而建的一個(gè)多功能綜合性建筑群,蘊(yùn)含著豐富的歷史內(nèi)涵;對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)文化導(dǎo)入有一定的輔助作用;
3、升值潛力:合肥火車站旁,合肥市形象窗口,升值潛力大;
4、交通優(yōu)勢(shì):項(xiàng)目靠近臨泉路及勝利路交匯處,加之火車站旁,交通極為便捷;
5、開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì):高水準(zhǔn)的地下商業(yè)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)及成熟的地下施工建設(shè);
6、定位優(yōu)勢(shì):本項(xiàng)目以夢(mèng)幻商業(yè)空間為主體風(fēng)格、IMAXS影院合肥獨(dú)家經(jīng)營(yíng),加勒比夢(mèng)幻樂(lè)園合肥體量第一,從項(xiàng)目定位與項(xiàng)目性價(jià)比打造上充分實(shí)現(xiàn)差異化;
7、品牌優(yōu)勢(shì):香港名店街全國(guó)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)自身的品牌號(hào)召力。
W—劣勢(shì)
1、臨近主干道,部分臨街住宅將受到本商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)噪音干擾;引起周遍居民相對(duì)不滿;
2、本項(xiàng)目緊臨火車站,周邊地區(qū)商業(yè)檔次較低、分布較散而且業(yè)態(tài)、業(yè)種不均衡,整個(gè)地區(qū)的商業(yè)
處于不成熟的狀態(tài),而本項(xiàng)目整體定位主題明確,商業(yè)更是要打造風(fēng)格及特色。要形成獨(dú)有的歡樂(lè)夢(mèng)幻商業(yè)概念,形成自己固定的消費(fèi)者群體,勢(shì)必需要一定時(shí)間進(jìn)行推廣和市場(chǎng)培養(yǎng);
3、距離本項(xiàng)目不足1公里的北區(qū)域已經(jīng)形成了整體商業(yè)配套設(shè)施較為齊全,業(yè)種業(yè)態(tài)分布比較均衡,已經(jīng)成為成熟商業(yè)中心。對(duì)比而言,本項(xiàng)目的商業(yè)面積體量上,很難在規(guī)模上與以上商業(yè)中心相抗衡。;
4、本項(xiàng)目為地下式商業(yè)中心,地下兩層商業(yè)空間從顧客消費(fèi)習(xí)慣上需要進(jìn)行培養(yǎng)和引導(dǎo);
5、本項(xiàng)目周邊大中專院校較少,而項(xiàng)目定位又處于年輕一代的消費(fèi)群體,在整體認(rèn)知度上需進(jìn)行一定的'推廣。
O—機(jī)會(huì)
1、本項(xiàng)目作為地下商業(yè)開(kāi)發(fā)的先行者,項(xiàng)目的成立將首先在周邊消費(fèi)者中留下深刻印象,一旦項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)品質(zhì)成功推出,將會(huì)給本項(xiàng)目帶來(lái)巨大的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益;
2、本項(xiàng)目商業(yè)已經(jīng)預(yù)先進(jìn)行了商業(yè)規(guī)劃,詳細(xì)分析了商用地產(chǎn)的業(yè)態(tài)、業(yè)種分布,并對(duì)本項(xiàng)目總體定位進(jìn)行了描述,增強(qiáng)了本案商業(yè)布局的合理性和操作的可行性;
3、本項(xiàng)目獨(dú)特經(jīng)營(yíng)理念的導(dǎo)入更能確立市場(chǎng)地位及風(fēng)格特色;
4、項(xiàng)目所在區(qū)域逐漸形成合肥核心商圈,區(qū)域內(nèi)居民收入穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,市場(chǎng)需求克挖掘空間巨大。
T—威脅
1、規(guī)劃中的新興商業(yè)中心區(qū)與既有商業(yè)具有威脅性,大規(guī)模商業(yè)區(qū)建成后,勢(shì)必分割本案培養(yǎng)出的消費(fèi)能力,造成本中心的購(gòu)買力外流;
2、項(xiàng)目的啟動(dòng)及整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程都面臨一定的市場(chǎng)不確定性,市場(chǎng)操作的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)本案商業(yè)物業(yè)的推廣產(chǎn)生一系列不確定性的影響;
3、本項(xiàng)目所在區(qū)域非合肥主中心城區(qū),人流量主要集中在火車站旁,流動(dòng)顧客較多,火車站附近的商業(yè)氛圍較差影響本項(xiàng)目認(rèn)知形象;
4、隨著合肥近幾年大型的綜合商業(yè)體不斷修建,各區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃及完善,將分流本項(xiàng)目的部分目標(biāo)顧客群體。
商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2
天河是廣州的商務(wù)中心腹地,又是繼北京路舊商圈之后的新興商業(yè)圈。其商業(yè)發(fā)展是廣州市潮流發(fā)展的領(lǐng)航者。自地鐵一號(hào)線的開(kāi)通,天河地鐵口的出現(xiàn),讓天河城的中心地位奠定了基礎(chǔ)。短短的幾年時(shí)間,天河商鋪紅紅火火。天河的商用物業(yè),在廣州所占據(jù)的主角地位是不容置疑的。
(一)分布特征
天河的商業(yè)分布特征主要是呈一個(gè)以天河城、正佳廣場(chǎng)為中心龍頭,四周專業(yè)市場(chǎng)為配套的發(fā)展形式,以大商場(chǎng)、高尚消費(fèi)為重點(diǎn),群樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔助的發(fā)展模式。其商業(yè)分布重點(diǎn)盤(pán)踞在三條龍脈兩側(cè):天河路、天河北路、黃埔大道,并有向東緩緩?fù)七M(jìn)的趨勢(shì)。
代表著高檔消費(fèi)的的天河城廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)、宏城廣場(chǎng)在天河路穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)著中心龍頭的位置;集中在珠江新城的有:美居中心、珠江新城廣場(chǎng)、好美家、天馬材料城、南興材料城等;集中在石牌、崗頂?shù)膇t業(yè)商場(chǎng)有:太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等;集中在天河北路的群樓商鋪小區(qū)主要有:希爾頓陽(yáng)光花園、都市華庭、芳草園、天麒驛、帝景苑等;還有體育西路的維多利廣場(chǎng)、廣州購(gòu)書(shū)中心,黃埔大道沿線的南國(guó)廚衛(wèi)博覽中心,東莞莊的天一廣場(chǎng)等等。再加上天河緩緩的東移步伐,車陂、東圃板塊以駿景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實(shí)力型樓盤(pán)集結(jié)的大量群樓商鋪市場(chǎng)。天河商業(yè)市場(chǎng)可以說(shuō)是依托著“天河”這個(gè)響亮的名字加上區(qū)域內(nèi)外,乃至全國(guó)、世界各地充足的消費(fèi)購(gòu)買力,實(shí)現(xiàn)了商鋪的四面開(kāi)花。
(二)供求特征
天河的商鋪可以說(shuō)是淋漓滿目,滿街滿享都是,從大型商場(chǎng)、群樓商鋪到臨街、內(nèi)街檔口都有出貨,并且一直處于一個(gè)“興奮期”。天河商鋪的出貨量大,消化量也十分明顯。從維多利廣場(chǎng)的推出、正佳廣場(chǎng)的面市到現(xiàn)在炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的陽(yáng)光都會(huì)廣場(chǎng)。太平洋電腦城、廣州電腦城人氣鼎盛,整個(gè)場(chǎng)的出租幾乎是滿位,首層、二層的頂手費(fèi)都要上30~40萬(wàn)。天河北路,中信以東的群樓商鋪十分搶手,好的大型商鋪幾乎是供不應(yīng)求。天河城廣場(chǎng)占據(jù)著天河的軸心位置,商鋪?zhàn)鈨r(jià)不菲,動(dòng)則上千元每平方米,但其仍處在一個(gè)有價(jià)無(wú)市的火熱中。但是一些條件稍遜的商場(chǎng)也會(huì)存在一定的招商難度?萍冀值匿佄挥捎谒幬恢们芳眩由媳旧硭刭|(zhì)不高,存在有很多的空鋪位;珠江新城廣場(chǎng)也正在努力的招商中;還有很多的散租鋪位,也正在尋覓著新的商家。
天河商鋪交投活躍,從98年到02年,天河的商鋪批出量與成交量基本是一個(gè)供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)。但是近兩年更是趨向于一個(gè)供求穩(wěn)定的理性發(fā)展,20xx年天河商鋪批出量6.43萬(wàn)㎡,成交量8.5萬(wàn)㎡;20xx年批出7.06萬(wàn)㎡,成交8.64萬(wàn)㎡。商鋪積壓正處于一個(gè)合理的消化中。
天河商鋪的成交量一直處于廣州的前列,與番禺、海珠穩(wěn)居全市前三甲位置。20xx年天河區(qū)商鋪以9.91萬(wàn)㎡的成交量比第一位的番禺區(qū)14萬(wàn)㎡少約3萬(wàn)㎡,穩(wěn)居全市第二。遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離第四位東山區(qū)的5.11萬(wàn)㎡。并且從1998年到20xx年幾年間,天河商鋪成交一直占據(jù)著全市成交總和的很大份額,天河商鋪的成交量在不斷的上升中,從1999年到20xx年天河商鋪成交面積一直在一個(gè)上升的態(tài)勢(shì),從99年的成交面積67925萬(wàn)平方米到20xx年的99044萬(wàn)平方米,成交上升了將近一半。而20xx年上半年,由于少新商鋪上市,批出量及成交量雙雙下降。
(三)價(jià)格特征
天河的商鋪可以說(shuō)是寸土寸金,一個(gè)明顯的山脊效應(yīng)在天河得以體現(xiàn)。以天河城為中心,向四周呈階梯式的遞減。天河城廣場(chǎng)內(nèi)的鋪位月租金在1000元/㎡以上,正佳廣場(chǎng)首層租金750元/㎡;維多利廣場(chǎng)首層500-800元/㎡左右,天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到400~500元/㎡的月租金;五山路的數(shù)碼科貿(mào)城首層200~250元/㎡;華景、駿景一帶小區(qū)群樓商鋪?zhàn)鈨r(jià)在100~200元/㎡左右。一個(gè)逐級(jí)遞減的`模式,讓天河商鋪的價(jià)格有跡可循。
天河雖然是高檔商業(yè)圈的代名詞,但其商鋪成交均價(jià)并不是廣州內(nèi)最高的,前三名的位置拱手讓給了廣州老三區(qū):東山、越秀、荔灣。主要還是因?yàn)樘旌訁^(qū)域跨度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比前三者大,價(jià)格的不平衡導(dǎo)致了成交均價(jià)偏低。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上500~600元/㎡,但一些位置不佳的、偏遠(yuǎn)些的商鋪月租才幾十元/㎡,這種不平衡,在很大程度上拉低了天河商鋪的成交均價(jià)。
縱觀天河幾年來(lái)的商鋪均價(jià)情況,天河商鋪從1998年到20xx年價(jià)格走勢(shì)比較平穩(wěn),偶有升降,基本保持一個(gè)上升的態(tài)勢(shì)。而在20xx年,與全市商鋪均價(jià)大幅下跌呈鮮明對(duì)比的是,天河的商鋪均價(jià)止跌上揚(yáng),雖然步伐緩慢,但是其價(jià)格是明顯的高于全市的平均水平。幾個(gè)重量級(jí)商業(yè)城的推出,加上“天河大商圈”概念的出現(xiàn),哄抬起了20xx年天河的商鋪價(jià)格。這種與全市商鋪均價(jià)差異的擴(kuò)大化,也在很大程度上突顯出了天河在廣州商業(yè)圈中的龍頭位置,并且在日益的明顯。而20xx年上半年,天河區(qū)的商鋪成交均價(jià)只為15628元/平方米,比03年的12250元/平方米下降了27.58%,升幅明顯.
(四)經(jīng)營(yíng)特色
天河的商鋪經(jīng)營(yíng)主要是以一個(gè)高檔次的消費(fèi)為中心點(diǎn),周邊專業(yè)市場(chǎng)做輔助配套的經(jīng)營(yíng)模式。以天河城、正佳廣場(chǎng)的綜合型高檔購(gòu)物城為重心,周邊配備的專業(yè)市場(chǎng)包括:珠江新城的專營(yíng)家居、裝飾材料的專業(yè)市場(chǎng);石牌崗頂?shù)膇t、數(shù)碼、科技型專業(yè)市場(chǎng);黃埔大道建材一條街專業(yè)市場(chǎng);還有天河北群樓市場(chǎng)、體育西路的書(shū)市、沙河的服裝、東圃板塊的小區(qū)商鋪等,構(gòu)筑起了天河整個(gè)商鋪市場(chǎng)。
天河商鋪的經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)出一個(gè)主附搭配、層次多面的、互補(bǔ)功能的商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式,形成一座由大型知名商家引領(lǐng),加上周邊大量的,用以彌補(bǔ)商業(yè)中心不足的商業(yè)群體。而在這些群體之外,又有一系列的專業(yè)市場(chǎng)圈,從而更大地彌補(bǔ)了商業(yè)中心和次商業(yè)中心在經(jīng)營(yíng)類別和經(jīng)營(yíng)方式中的不足,這種發(fā)展趨勢(shì)和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象,是一個(gè)成熟商業(yè)城的發(fā)展模式,使天河大商業(yè)格局初露端倪。讓天河全面啟動(dòng)成了一個(gè)比較完善的商業(yè)圈,形成了集百貨、精品、時(shí)尚、科技、超市、專場(chǎng)、美食、娛樂(lè)等多元化的綜合、立體型商業(yè)城。
天河的商業(yè)經(jīng)營(yíng)除了大賣場(chǎng)、高檔次的特點(diǎn)外,還有就是其“數(shù)字天河”的科技道路和“特色天河”的特色專賣道路。天河科技園、天河軟件園將繼續(xù)扮演廣州地區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)和高新技術(shù)產(chǎn)品交易集散中心的角色。這里是一個(gè)具有合理結(jié)構(gòu)互補(bǔ)產(chǎn)業(yè)群體的高新技術(shù)工業(yè)和軟件產(chǎn)業(yè)基地,確保了天河在廣州市發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的龍頭地位。特色小店也遍布天河各個(gè)角落——西黍、春之花、緣驛工作室、花の姿、泰倫、服裝小魚(yú)、大明星發(fā)屋……,林林總總的新奇異物都可以在這里看到,從精致的小花瓶、香蕈油到古玩玉佩、青絲假發(fā)都可以在這里尋覓到。
(五)天河北群樓商鋪
天河北不僅是廣州住宅市場(chǎng)的“晴雨表”,其群樓商鋪的標(biāo)新立異更使廣州群樓市場(chǎng)唯馬是瞻。天河北群樓商鋪的炙手可熱主要原因有以下幾點(diǎn)。其一:寫(xiě)字樓林立加上周邊大型高尚住宅小區(qū)的建成,構(gòu)筑起了天河北的中高收入的消費(fèi)群體。其二:鉗制著廣州新中軸線的中心位置,地理位置優(yōu)越,市政規(guī)劃合理。其三:周邊交通、配套完善,東站、地鐵并存,從大型的商場(chǎng)購(gòu)物、辦公大廈到娛樂(lè)、康體運(yùn)動(dòng)中心,配套齊全、高檔。
天河北路的主題式群樓經(jīng)營(yíng)是天河商鋪市場(chǎng)的一個(gè)經(jīng)營(yíng)特色。各開(kāi)發(fā)商根據(jù)自己物業(yè)的地理位置,結(jié)合區(qū)域內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),在天河北路形成了一個(gè)群樓主題經(jīng)營(yíng)特色的“商場(chǎng)大街”。希爾頓陽(yáng)光花園的群樓經(jīng)營(yíng)主題是家電、電器業(yè);萬(wàn)佳入主華標(biāo)廣場(chǎng)群樓,以一個(gè)超市經(jīng)營(yíng)為主題;帝景苑群樓是以酒家為經(jīng)營(yíng)主題,承租者是“金鉆潮庭”;進(jìn)駐金田花園的百佳超市的群樓經(jīng)營(yíng);還有天譽(yù)花園群樓是以一個(gè)“購(gòu)書(shū)中心”為經(jīng)營(yíng)主題。這類群樓商鋪具有一定的規(guī)模,各個(gè)群樓瞄準(zhǔn)的方向都不同,客戶分類十分明確,避免了相互的競(jìng)爭(zhēng),走錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的道路,再加上地處天河北路的商務(wù)氣氛、臨街旺市,是區(qū)域內(nèi)的搶手貨。
商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告3
調(diào)研目的:針對(duì)合肥市商業(yè)類型地產(chǎn)銷售單價(jià)及租金增長(zhǎng)狀況進(jìn)行了調(diào)研和市場(chǎng)分析,在取得目前合肥市商業(yè)地產(chǎn)銷售價(jià)格及租金增長(zhǎng)率,為公司操作勝利廣場(chǎng).歡樂(lè)城項(xiàng)目提供一定的參考依據(jù)及相關(guān)數(shù)據(jù)支持。
調(diào)研對(duì)象:針對(duì)項(xiàng)目周邊或近幾年來(lái)合肥市熱銷或具有代表性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研,對(duì)歷年來(lái)商業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行一定的匯總及相關(guān)市場(chǎng)分析。預(yù)測(cè)未來(lái)一段時(shí)間期內(nèi)合肥商業(yè)地產(chǎn)商鋪?zhàn)饨鹉暝鲩L(zhǎng)率等情況,現(xiàn)主要調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)包括:安徽國(guó)際廣場(chǎng)、金色巴黎購(gòu)物廣場(chǎng)、環(huán)球購(gòu)物廣場(chǎng)、元一時(shí)代廣場(chǎng)、新天地國(guó)際廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等代表性商業(yè)項(xiàng)目,現(xiàn)對(duì)相關(guān)案例及數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總,其市場(chǎng)分析結(jié)論如下:
一、合肥商業(yè)市場(chǎng)背景研究:
合肥整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng),人口總數(shù)、人均收入消費(fèi)能力穩(wěn)步上升、并在新一輪城市規(guī)劃下城市未來(lái)發(fā)展能力得到提升,為城市商業(yè)發(fā)展奠定了良好的'宏觀市場(chǎng)背景:
合肥商業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變,各種商業(yè)形式、超前形態(tài)已經(jīng)進(jìn)入,零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,以家樂(lè)福、沃爾瑪、易初蓮花、北京華聯(lián)等為代表的大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)集中進(jìn)入:
市場(chǎng)投資主體與方向已經(jīng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),資金與市場(chǎng)關(guān)注度傾向商業(yè)地產(chǎn);城市商圈市場(chǎng)近幾年發(fā)展迅速,市場(chǎng)放量比較大,短期內(nèi)市場(chǎng)呈飽和狀態(tài);開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)集中在老市區(qū)、一環(huán)線等與主干道的交匯處;
單體規(guī)模越來(lái)越大,商業(yè)營(yíng)業(yè)面積在五萬(wàn)方及以上的項(xiàng)目層出不窮;新建集中商業(yè)向MALL的形式發(fā)展,集餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑為一體;定位上走中高、高端路線、在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)分市場(chǎng)。
二、購(gòu)物中心類商業(yè)項(xiàng)目
安徽國(guó)際廣場(chǎng):項(xiàng)目地址在長(zhǎng)江西路,商業(yè)賣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積為77000平方米,主力商戶有家樂(lè)福、KFC等;
一層商鋪價(jià)格為25000-30000元/平方,三層商鋪價(jià)格為7000-9000元/平方,一層四年內(nèi)返租8%,四年后商戶有經(jīng)營(yíng)權(quán),也可委托物業(yè)方代租,三層返租十年,前五年8%,后五年8.5%,10年后交公司管理或回購(gòu),返租年投資回報(bào)率8%;
金色巴黎購(gòu)物廣場(chǎng):項(xiàng)目地址在長(zhǎng)江西路,商業(yè)賣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積為9839平方米,主要經(jīng)營(yíng)服飾、婚慶、體育用品等;一層商鋪價(jià)格為25000元/平方,二層為15000元/平方,三層為9000元/平方,四層為6000元/平方,簽三年,稅后8%年返租率,首層總價(jià)高,約50%返租年投資匯報(bào)率8%;
環(huán)球購(gòu)物廣場(chǎng):項(xiàng)目地址在馬鞍山與一環(huán)路交匯處,商業(yè)賣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積為48000平方,(有1.2萬(wàn)平方米的夾層,綜合、家樂(lè)福、麥當(dāng)勞、KFC、環(huán)球百貨,首層街鋪均價(jià)為37000元/平方,一層商鋪價(jià)格為19000-25000元/平方,夾層商鋪價(jià)格為11000-15000元/平方,四層商鋪價(jià)格為5000-9000元/平方,返租三年,返租率為8%三年后承諾原價(jià)130%回購(gòu),投資戶可以續(xù)約,保10%以上的年收益,返租年投資回報(bào)率8%;
元一時(shí)代廣場(chǎng):項(xiàng)目地址在勝利路,經(jīng)營(yíng)面積為157000平方米,綜合型購(gòu)物中心;引進(jìn)華聯(lián)、國(guó)美、KFC、百貨;一層商鋪價(jià)格為19000-25000元/平方,返租10年返租率為10%,到期后必須續(xù)約,返租年投資匯報(bào)率8%;
新天地國(guó)際廣場(chǎng):項(xiàng)目地址在蒙城北路與一環(huán)路交匯處經(jīng)營(yíng)面積為30000平方米,一層內(nèi)鋪價(jià)格為40000元/平方,外鋪價(jià)格為50000元/平方,二樓商鋪價(jià)格為20240元/平方,三樓商鋪價(jià)格為18000元/平方,四樓商鋪價(jià)格為15000元/平方,稅后8%年反租率、首層總價(jià)比較高;
大唐國(guó)際廣場(chǎng):項(xiàng)目地址在望江路與潛山路交匯處,商業(yè)區(qū)域經(jīng)營(yíng)面積為80000平方米,1-2層為大唐百貨(自營(yíng)招商),3樓為T(mén)esco超市,4樓為真冰滑冰場(chǎng)、餐飲,5樓為銀河國(guó)際影院。二期商鋪價(jià)格在18000-22024元/平方,返租10年返租率為10%,到期后必須續(xù)約,返租年投資匯報(bào)率8%;萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng):開(kāi)盤(pán)時(shí)間為09年11月28日,項(xiàng)目地址在包河區(qū)、蕪湖路與馬鞍山路交口,70萬(wàn)平米城市綜合體,18萬(wàn)平米國(guó)際購(gòu)物中心,5萬(wàn)平米六星級(jí)威斯汀酒店、5萬(wàn)平米室外商業(yè)步行街和濱河酒吧街,約30萬(wàn)平米的中央景觀豪宅,10萬(wàn)平方米的超高層雙塔寫(xiě)字樓。萬(wàn)千百貨、超市、電玩、電器、餐飲、兒童娛樂(lè)、大歌星KTV、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城等十大主力商家攜手進(jìn)駐萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),充分體現(xiàn)萬(wàn)達(dá)“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”,國(guó)際廣場(chǎng)、威斯汀酒店為自行持有經(jīng)營(yíng),濱河酒吧街商鋪售價(jià)為70000元/平方,商業(yè)步行街商鋪價(jià)格為為一層70000元/平方二30000元/平方,整體均價(jià)40000元/平方,中央景觀豪宅為13000元/平方,商業(yè)步行街主要商戶為品牌自營(yíng)商戶,售租統(tǒng)一,無(wú)返租。
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